爭(zhēng)議
新利潤來源還是新泡沫?
巴曙松認(rèn)為,“中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入利潤結(jié)構(gòu)調(diào)整期”,第一由原來主要依靠土地增值收入作為利潤貢獻(xiàn),轉(zhuǎn)向?yàn)橄M(fèi)者提供增值服務(wù),提供好的產(chǎn)品,細(xì)分的產(chǎn)品;第二是行業(yè)的調(diào)整,從原來的低準(zhǔn)入門檻,轉(zhuǎn)向因?yàn)榈貎r(jià)推動(dòng)下高資金管理的要求,會(huì)推高中國的房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度;第三,房地產(chǎn)的區(qū)域增長結(jié)構(gòu)在調(diào)整,一線城市因?yàn)楦叩貎r(jià)、高房?jī)r(jià)增長動(dòng)力在減弱,二三線城市成為房地產(chǎn)增長的主要區(qū)域。
對(duì)開發(fā)企業(yè)來說,二三線城市將成為其新的利潤增長來源?!拔覀儸F(xiàn)在很看好重慶、南京、成都、太原等二線城市,”保利、華潤、中信等公司人士表示。
但巴曙松同時(shí)警示,樓市存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分開發(fā)商目前在二三線城市所拿地塊地價(jià)過高,泡沫隱現(xiàn);二三線城市土地已成為一種單純的投資品,這其中隱含風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)專業(yè)人士蔡為民表示,應(yīng)警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現(xiàn)象,上市房企利用“地王”題材炒高股價(jià)、融資獲利,既進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)和地價(jià),也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場(chǎng)內(nèi),某種程度上說,“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險(xiǎn),一旦房?jī)r(jià)和地價(jià)掉頭向下,資本早晚會(huì)退出,地市、股市循環(huán)互推的過程就會(huì)中斷,樓市泡沫一旦破裂,開發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。
記者觀察
當(dāng)土地成為投資品 風(fēng)險(xiǎn)難免
2004年之后,由于貨幣投放量的不斷增加,房地產(chǎn)作為投資品的屬性凸顯,同時(shí)土地實(shí)行招拍掛,資金實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商尤其是部分央企,在城市化預(yù)期下,將囤地作為未來房屋升值和利潤來源的手段,這樣,土地也成為了一種投資品。
囤地的第一輪首先是一線城市,而在今年一線城市房?jī)r(jià)已達(dá)歷史高位的情況下,房企又將目光轉(zhuǎn)向他們認(rèn)為具有潛力的二三線城市。
正如《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》所指出的,國企將土地變成了一種囤積的資源,而大舉高價(jià)拿地囤積,令未來的風(fēng)險(xiǎn)累積。
相對(duì)于土地的自然升值,房屋的建造、營銷等成本的增加微乎其微。因此,市場(chǎng)今天遇到的所有房?jī)r(jià)問題的根源在土地,房?jī)r(jià)只是土地供應(yīng)出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式。
土地和地價(jià)是決定房?jī)r(jià)最根本的因素,土地管理制度最終決定著中國房地產(chǎn)業(yè)的未來。這已成為諸多業(yè)內(nèi)人士包括許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。
綜合各種建言,國家應(yīng)采取積極調(diào)控政策,加大多層次房屋土地供應(yīng),尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應(yīng),以抑制地價(jià)、房?jī)r(jià);同時(shí),應(yīng)該盡快開征物業(yè)稅,以解決炒房、投機(jī)性購房等問題,避免房?jī)r(jià)再大起大落。
最后,政府應(yīng)早日制定出合理的土地管理辦法,這也包括把管房子和管土地的部門結(jié)合起來,而不是各自為政。
編輯:馬原 來源:新京報(bào)