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政策暗示二套房貸明松暗緊 樓市再現“拐點論”
2010-01-12 10:26:42

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今年銷售業績不樂觀

近期,管理層對房地產的調控政策密集出臺,樓市成交開始步入調整期。2010年第二周,重點城市新房住宅周成交量環比明顯萎縮。其中南京、杭州和蘇州三城市成交量環比下降八成,同期上海和寧波的降幅相對較少,也在30%以上。

券商研究機構最新報告認為,2009年多數房地產公司業績大幅上升,銷售收入創歷史新高。但是,趨緊的調控政策正在改變市場看漲預期,同時,目前的高房價也將影響樓市剛性需求的釋放;預計2010年,房企整體銷售業績可能出現負增長。

漲勢”難持續

2009年,全國各大城市商品房銷售持續放量,年底“末班車效應”更推升恐慌性購房需求釋放,尤其是二手房,成交量成倍放大,這無疑使未來的購房需求提前,并在一定程度透支2010年的樓市需求。

21世紀不動產市場分析師認為,1月10日的國辦通知重在從需求和供應兩個方面來遏制房價的過快上漲,抑制投資需求。這意味著,樓市看漲預期將發生變化,整體需求也將下滑。

國家統計局數據顯示,1-11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53.0%,其中,商品住宅銷售面積增長54.4%;前11個月商品房銷售額35987億元,同比增長86.8%,其中,商品住宅銷售額增長91.5%。

中原地產華北區總經理李文杰認為,“2009年樓市的成交量中,有2008年積壓的需求,也有透支2010年的需求,因此,2009年的漲勢很難持續。”

目前,營業稅減免期限由2年改為5年,信貸政策開始差別化對待不同的購房者,二套房貸首付比例從嚴,這對樓市需求將產生負面影響。更重要的是,11月份CPI已經轉正,當通脹變為現實后,市場也將進入加息周期,這將削弱置業者的購買力,遏制樓市需求。

2009年12月份,龍頭地產公司的銷售數據顯示,全國新房銷售已有所放緩。去年12月,萬科銷售額同比僅增長3%,遠低于11月份47%的增幅;而銷售面積同比則下降38.7%。

資金鏈收緊

在國辦通知中,中央政府已露出收緊開發商“銀根”,進而防范境外“熱錢”投機國內樓市的思路。這對房企的現金流將產生負面影響。

安信證券陶學明認為,目前房價已超越歷史高點,有資產泡沫化傾向,抑制投資和投機性需求的政策似乎箭在弦上。如果價格繼續上漲,那么按揭優惠政策可能在2010年2季度后“實質性從嚴”。

西南證券認為,房地產行業外部融資環境正在趨緊。2010年,房地產信貸會出現明顯下滑。信貸資金結構性調整明顯,嚴格控制新開工項目的貸款投放。房地產行業則被列為風險控制范疇。西南證券估算,2010年房地產行業資金來源中,信貸資金增速將下滑25%-28%。另外,國土部與證監會配合核查再融資項目,這意味著房企從資本市場獲得資金的難度在加大。

國海證券認為,目前,房企資金鏈的抗風險能力處于歷史較好水平,在政府抑制房價導向明確的環境下,設法加速周轉將成為穩妥的應對策略,而過分積極進行擴張投入以及保持高價策略的企業將面臨較大的風險。

樓市調控考驗平衡藝術

□中證證券研究中心 張泰欣

經歷了2009年波瀾壯闊式的發展,2010年的樓市是否將轉向波瀾不驚?目前市場普遍的看法是,在宏觀政策基調不變,地產商財務狀況良好的情況下,政府的適度調控有益于樓市“風和日麗”的發展。不過鑒于新的流動性刺激及非理性因素擾動,不排除將來政府采取嚴厲手段的可能性。一面是地產投資拉動經濟增長,一面是穩定房價確保民生,如何在二者之間平衡將在很大程度上主導今年的樓市行情。

不容否認,經歷了史無前例的流動性推動和持續快速的去庫存化,目前中國樓市的格局已同2008年有了天壤之別,即使與興盛一時的2007年相比,目前的宏觀環境也使樓市處于更加敏感的境地。對于過高的房價、過熱的投機,政府已經表明了態度并出臺了初步措施,新年伊始效果如何還有待市場檢驗。

不過,歷史經驗表明,無論從CPI與地產銷售速度的走勢看,還是從M2與地產價格指數的相關性看,未來樓市的價量仍會保持高位,巨量信貸引發的資產價格重估還可能繼續,與其說目前的措施主要針對高企的房價,不如說更多的為了防患于未然。如果前期政府的措施有效、執行得力,房價走勢平緩、成交量將繼續活躍,那么樓市可能續寫2009年的神話;反之,如果房價繼續過快上漲,不僅可能會引發量跌后市場的持續盤整,更可能經歷政府嚴控后市場的低迷甚至逆轉,這在經濟基礎尚需夯實的后危機時代,無疑是不愿被看到的。

與過去十年27.46%的平均增速相比,目前18%左右的房地產開發投資增速仍處于較低水平,透過高房價、熱投機等表象,從另一面折射出更多的是地產投資的不足與不平衡,這一點已從去年四季度以來迎頭而上的新開工面積增速上體現出來。而不平衡主要體現在:除了京滬深穗等一線大城市房價級數式的增長,中西部二三線城市價格上漲幅度不大,甚至一些地方投資環比下降。正是投資不足才引發了可供面積的減少,而也正是區域發展的不平衡導致了樓市投資的馬太效應。如果政府調控適度,地產商預期不改,則新開工面積的持續回升將大大緩解供應不足的狀況,從而帶動地產投資增速向均值回歸。這在地產投資對GDP增速的貢獻接近3個百分點的當下,無疑將達成一種共贏的局面。反之,如果采取一刀切、較為嚴厲的措施,地產投資增速可能會停滯不前,這不僅會影響到地產上游眾多行業的投資增長,還會抑制下游消費行業剛剛迸發的態勢,從而使向好的經濟整體再度陷入迷霧。

在平衡經濟與民生之間,我們兼備直接與間接兩種手段。直接的手段,如加速供地、加快保障房建設、出臺物業稅等;間接的手段如取消稅費優惠、嚴格執行差異化信貸、限制資本市場融資等,我們認為,由于直接手段無疑都是關乎地產商資金和土地獲得等關鍵問題,政府在采用和推廣上會慎之又慎。并且由于各地區差異較大,如果普遍推廣將面臨新的不平衡問題,因此未來,政府的調控可能更多的側重間接手段,通過影響消費者行為,采取區域有別的措施使樓市更加健康。

2009年12月以來政府已通過多種途徑釋放出調控樓市的信號,能否避免一收就死、一放就熱的怪圈,對于當前處于復蘇進程中的中國經濟而言至關重要。任何政策都有時滯,也不可避免負溢出效應,如何權衡的確是一種藝術。不過,對于剛剛開始的2010年,樓市一季度的表現很有可能左右全年的政策取向,由于低的基數效應及地產投資的慣性,一季度,地產投資出現大的變動概率不大,但我們不能忽視市場預期的力量,如果預期引發了市場的持續盤整,不排除未來再度采取刺激措施的可能。

來源:中國證券報 編輯:鄧京荊

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