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按照北京市住建委7月8日出臺的新規(guī)，開發(fā)商在樓盤售賣前，要引入第三方機構(gòu)，測算物業(yè)費價格，業(yè)主不滿意還可以找第三方重新核算。

至此，物業(yè)博弈“一邊倒”、物業(yè)費“一口價”的局面一去不復(fù)返了。

長期以來，物業(yè)費收多少都是開發(fā)商或物業(yè)公司說了算，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)、物業(yè)費不滿也沒啥好辦法。7月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出臺《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》，明令開發(fā)商在樓盤售賣前要引入第三方機構(gòu)測算物業(yè)費價格，業(yè)主不滿意還可以找“第三方”重算。至此，物業(yè)博弈“一邊倒”、物業(yè)費“一口價”的局面一去不復(fù)返了。

為何引入第三方？

7月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在其官方網(wǎng)站發(fā)布消息，正式出臺《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》，強調(diào)以此規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動，建立和完善質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機制，新規(guī)從10月1日起付諸實施。

所謂“物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理”，是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。

以往消費者購房時，入住初期繳納的物業(yè)費都由開發(fā)商決定，后者確定初始物業(yè)費并寫入購房合同。

此次公布的《辦法》要求，開發(fā)商應(yīng)在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)，再從房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構(gòu)名錄中，隨機抽取物業(yè)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進行測算，測算結(jié)果在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三方管什么？

物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的業(yè)務(wù)范圍，主要包括物業(yè)項目交接查驗、物業(yè)服務(wù)費用評估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估三方面。

北京市住建委明確：開發(fā)商交房后，可與業(yè)主一起委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)交接查驗。

該機構(gòu)須依據(jù)《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)》及其他規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、物業(yè)項目圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告，其摘要文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

按照規(guī)定，全體業(yè)主選聘新物業(yè)、其他管理人或自行管理時，可共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，也可委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行物業(yè)費評估。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等就物業(yè)服務(wù)費用發(fā)生爭議時，可共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)評估。

北京市還提出，業(yè)主、業(yè)主大會或其他部門可委托物業(yè)評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估。

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具備什么條件才能成為物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)？

北京市明確：物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)須具有獨立法人資格、專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；注冊資本100萬元以上；有固定的辦公場所和開展業(yè)務(wù)所需設(shè)施、設(shè)備；專職管理和技術(shù)人員不少于5人。

為保證第三方評估的公正性，《辦法》明確物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費”原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)以物業(yè)項目查驗點為基礎(chǔ)，協(xié)商確定收費金額。

建設(shè)單位向業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費用。

同時，北京市房屋行政主管部門還將建立物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家?guī)觳⒍ㄆ诠紝＜颐麊危飿I(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)開展業(yè)務(wù)，均應(yīng)從專家?guī)熘羞x擇專家，不得出具虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估報告。

違規(guī)收受利害關(guān)系人財物或其他好處的將給予警告。情節(jié)嚴(yán)重的，一律取消物管行業(yè)專家資格，終身不得重新申報物管行業(yè)專家。