近期，上海、南京等地的房貸政策悄然松動(dòng)，第三套房貸部分開(kāi)閘，第二套房的認(rèn)定也出現(xiàn)松動(dòng)。與此同時(shí)，國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)“攻城略地”并未減速，其逆市擴(kuò)張的戰(zhàn)略似乎暗含著對(duì)調(diào)控放松的預(yù)期。種種跡象表明，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控已開(kāi)始步入前期出臺(tái)的政策效果觀(guān)望期。
進(jìn)入7月，陸續(xù)公布的各項(xiàng)領(lǐng)先指標(biāo)表明，整體經(jīng)濟(jì)增速再現(xiàn)回落趨勢(shì)，而房地產(chǎn)“引擎”出現(xiàn)的問(wèn)題也讓地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始承受壓力。已持續(xù)3個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控是“收”還是“放”面臨“兩難”，“收”則擔(dān)心進(jìn)一步傷及經(jīng)濟(jì)，而“放”則可能使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴(yán)，主要體現(xiàn)在信貸政策上。貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，并執(zhí)行懲罰性利率；商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；同時(shí)，住建部等三部委在6月份出臺(tái)了更加嚴(yán)格的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。受此影響，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入冰凍，以“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為目的的政策效果顯著，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增幅明顯回落，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)則環(huán)比下降，調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。
下半年，房地產(chǎn)調(diào)控的松與緊，也主要聚焦于信貸政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步回調(diào)，商品房銷(xiāo)售持續(xù)低迷，則信貸政策適度放松的概率加大。
5月以來(lái)，受信貸緊縮影響，商品房成交量迅速萎縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額環(huán)比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房銷(xiāo)售下滑超過(guò)50%。從萬(wàn)科、保利等一線(xiàn)地產(chǎn)商最新的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，6月份全國(guó)商品房的銷(xiāo)售狀況可能繼續(xù)惡化。
顯然，銷(xiāo)售持續(xù)低迷會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的投資意愿，而房地產(chǎn)投資下降會(huì)直接影響固定資產(chǎn)投資增速。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占GDP的比重達(dá)7.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)16.5%。
以政府投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激政策將逐步退出，在此背景下，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)作用更加重大。目前，信貸收緊和直接融資受阻，已讓相當(dāng)一部分民營(yíng)房企陷入資金鏈緊張的困局，影響開(kāi)發(fā)投資。業(yè)內(nèi)人士指出，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅從此前的30%降至10%以下，對(duì)明年經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將十分明顯。
今年下半年，出口形勢(shì)可能并不樂(lè)觀(guān)，而調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還需要時(shí)間。因此，近段時(shí)間，中央頻繁赴各地調(diào)研實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也委托有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，為制定下一階段的調(diào)控政策做準(zhǔn)備，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“大起大落”。
可以預(yù)見(jiàn)，下半年的樓市調(diào)控，既不是一味地收緊，也不是簡(jiǎn)單地松綁，如何在“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”的同時(shí)，增強(qiáng)“針對(duì)性和靈活性”，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，不出現(xiàn)大起大落，考驗(yàn)相關(guān)部門(mén)的智慧。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：鄧京荊
