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中介爆十大“黑燈”盤 房屋空置率到底如何？
2010-08-30 14:42:34 來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)
 北京的哥拍攝樓盤“黑燈照”成名，記者追訪獲獨(dú)家“猛料” 最近，27歲北京的哥李杰用一個(gè)周末，將北京朝陽(yáng)區(qū)的樓盤跑了個(gè)遍，在網(wǎng)上傳上百?gòu)埑?yáng)區(qū)樓盤“黑燈照”，一下子成了網(wǎng)絡(luò)名人。他承認(rèn)，這些“黑燈照”和“住房空置率”不一定有直接聯(lián)系，只是表達(dá)一個(gè)買不起房的老百姓的態(tài)度。地產(chǎn)名人任志強(qiáng)認(rèn)為“黑燈”樓盤不一定意味著空置，因?yàn)樽≡诶锩娴娜丝赡芡獬鱿M(fèi)了…… 地產(chǎn)業(yè)界有“觀燈法”一說(shuō)，中介從晚上亮燈的情況初步判斷樓房是否有人居住，再?gòu)墓芾硖幍确矫媪私馕飿I(yè)的情況。市場(chǎng)人士表示，樓盤再配上半年或一年以上的水電表轉(zhuǎn)數(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)該可準(zhǔn)確判斷該單位的空置情況。為此，本報(bào)記者從廣州大型中介獲得獨(dú)家數(shù)據(jù)，整理出一份廣州市10大“黑燈”樓盤，并采訪中介專家及有關(guān)樓盤的前線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，為您描繪一幅廣州市房地產(chǎn)中介眼中的樓盤“黑燈”圖。 洋房三成空置礙眼 別墅空置七八成普遍 據(jù)專家們表示，廣州與全國(guó)其他城市一樣，尚未有關(guān)于房屋空置的權(quán)威數(shù)據(jù)，業(yè)界人士估計(jì)廣州市房屋空置率很低，平均空置率在12%~15%左右，洋房空置率三成以上已很礙眼，非常住用途的別墅空置率普遍在六七成以上。廣州市10大“黑燈”樓盤中，排頭名的是珠江新城中軸線貴價(jià)樓盤博雅首府，以空置率八九成高居榜首，洋房與別墅空置的原因大部分由于樓盤配套未完善，單位為毛坯交樓，或者用作度假用途。珠江新城樓房空置則更多因?yàn)闃I(yè)主期望租金與市價(jià)不符，業(yè)主干脆丟空單位。 本報(bào)以收樓滿一年為標(biāo)準(zhǔn)搜索全市十大“黑燈”樓盤，上榜樓盤位于天河、白云、蘿崗等地，要么是貴價(jià)盤業(yè)主不自住也不用出租，要么是市郊度假盤，業(yè)主不常住。能夠“有幸”上榜的樓盤空置率至少在30%以上，最高的博雅首府入住率才一兩成。 滿堂紅專業(yè)人士分析，樓盤空置的原因主要受到附近配套不完善，租賃市場(chǎng)不活躍的制約。在市郊板塊，“黑燈”盤空置情況會(huì)較嚴(yán)重，收樓1年左右的物業(yè)空置率在20%以上，主要集中在一些交通條件較欠缺區(qū)域，如白云大道北、天河龍洞等。在榜單上的樓盤大量沒有出證，投資客的物業(yè)在二手市場(chǎng)無(wú)法正常交易，另外受交通條件制約，租賃市場(chǎng)欠活躍，預(yù)計(jì)需等到交通、配套全面改善后，樓盤陸續(xù)出證，這些黑燈樓盤的現(xiàn)狀可得到緩解。 中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，入選“黑燈”樓盤榜單的小區(qū)大部分由購(gòu)房者用作長(zhǎng)線投資持有；有的樓盤自身定位為度假盤，買家購(gòu)來(lái)用于閑時(shí)入住，因而平日的空置率會(huì)比較高。在普遍入住率非常高的市區(qū)中心樓盤中，空置率在20%以上的，入住率已經(jīng)偏低；一些在近郊的樓盤，入住率相對(duì)會(huì)更低，洋房空置率30%或以上，別墅空置率更高。 專家觀點(diǎn)：造成空置房原因有三 征稅只治標(biāo)不治本 合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌博士認(rèn)為，目前國(guó)家有關(guān)房屋空置標(biāo)準(zhǔn)有欠準(zhǔn)確，建議應(yīng)以“已建成兩年以上的樓盤空置一年以上”才算是空置。有的投資者買房出租，但半年空租期非常正常，故此不應(yīng)以半年水電轉(zhuǎn)數(shù)為零來(lái)觀察，一年水電轉(zhuǎn)數(shù)為零才比較真實(shí)地反映房屋空置。 據(jù)滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰據(jù)觀察，房屋空置造成的原因有三：一是投資而非自住，一個(gè)業(yè)主持有三套或以上物業(yè)，一旦非自住物業(yè)無(wú)法順利出租，便是空置。二是發(fā)展商在售項(xiàng)目經(jīng)過(guò)幾年的銷售，仍舊未售出的單位，形成空置。三是房屋因經(jīng)濟(jì)糾紛被法院查封或凍結(jié)，物業(yè)在這個(gè)時(shí)候形成暫時(shí)沒有使用的“空置房”。故此，原因1和2才會(huì)形成真正的房屋空置，原因3并非業(yè)主或開發(fā)商主觀意愿造成的房屋空置。 龍斌與周峰都同意以水電表轉(zhuǎn)數(shù)為指標(biāo)來(lái)甄別房屋空置，周峰認(rèn)為新房入住1年以上水電轉(zhuǎn)數(shù)為0算“空置”，舊樓半年以上算“空置”。龍斌則認(rèn)為應(yīng)以水電轉(zhuǎn)數(shù)為0持續(xù)一年以上才算空置。 龍斌表示，前一陣子廣州市有關(guān)部門曾就統(tǒng)計(jì)房屋空置向各大中介征求意見，當(dāng)時(shí)他曾向有關(guān)部門提出，應(yīng)該在全市選出50~100個(gè)有代表性的樓盤做抽樣調(diào)查，樓盤樣本應(yīng)涵括高檔住宅與普通樓盤。據(jù)他觀察，廣州市中心區(qū)域空置率非常低，在全國(guó)同類型城市中處于較低的水平。郊區(qū)空置率高一些，這是符合規(guī)律的。 滿堂紅周峰認(rèn)為，廣州自住需求一直占市場(chǎng)主導(dǎo)，故空置率會(huì)相對(duì)低一些，但具體數(shù)值無(wú)法統(tǒng)計(jì)，估計(jì)在12%~15%之間，某些投資氛圍較高區(qū)域，如番禺、天河個(gè)別板塊空置率會(huì)相對(duì)高一些。 對(duì)于有專家建議國(guó)家宜用房屋空置稅來(lái)調(diào)控房屋空置問(wèn)題，合富置業(yè)龍斌認(rèn)為可適當(dāng)征稅，但必須嚴(yán)格界定何為房屋空置。對(duì)于一些人并非把房屋當(dāng)做生活必需品，而是當(dāng)做資源來(lái)占據(jù)，國(guó)家應(yīng)對(duì)這種行為適當(dāng)征稅，但目前生活在大城市的人需要的房屋不止是一套，有的在城里住小房子，周末才到郊區(qū)大房子享受；有的自己住一套房，同時(shí)需要為子女上學(xué)購(gòu)買一套學(xué)位房。故此，我認(rèn)為房屋空置應(yīng)該從第三套房起計(jì)算。坊間一般從房屋空置推導(dǎo)出供求關(guān)系失衡或房地產(chǎn)投資泡沫等結(jié)論，他認(rèn)為這樣不恰當(dāng)。 龍斌表示，即便是國(guó)家開征房屋空置稅，并不就可減少房屋空置或降低房?jī)r(jià)。無(wú)論是房屋空置稅或是房產(chǎn)稅，它們最終的調(diào)節(jié)結(jié)果都是轉(zhuǎn)嫁稅務(wù)成本至買方身上，這在以往開征的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)獲得驗(yàn)證。 來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 編輯：馮媛
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