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房企“殺”進香河圈地

日前，位于香河縣的大型生態農業城項目——北京歡慶城體驗館在京開幕。記者了解到，這個由萬科聯手央企五礦建設在香河共同打造的大型社區項目，與香河縣政府深度合作。遠期整體規劃達萬畝以上，將按照地區新農村整合發展的趨勢，建設教育、醫療、商業等生活配套等。據萬科集團副總裁毛大慶介紹，該項目已定于明年1月開始預售，一期產品為低密度150平方米至200平方米戶型，未來還將開發聯排雙拼別墅等產品。

事實上，北京歡慶城已不是香河縣的第一個住宅項目，而萬科與五礦也早已不是第一個進駐這片區域的開發商了。據香河縣相關人士介紹，目前香河區域已有30多家開發商進駐。綠地、萬通等大型房企紛紛進入香河地區，開始大面積拿地。

自去年7月份開始，萬通地產以4.8億元拿下香河縣4宗地塊，合計面積達53萬平方米。此外，據一位長期關注香河的地產界人士透露，香河縣遠期規劃的投資額度已經達到了千億元以上。

盡管大面積的住宅土地供應，和眾多開發商承諾的即將投入建設的產業、生活配套設施，看似對香河縣的未來發展提供了利好影響。但業界人士卻一針見血地指出，大型房企在北京周邊如此大規模的圈地，實則暗藏隱憂。中國社科院研究員曹建海對記者表示，目前受各項政策因素的利好，大型房企進駐香河的圈地意圖是十分明顯的，隨著土地被瓜分，必然有用盡的一天，開發商們應該盡快將土地轉化成為住房供應?！伴_發商動輒拿下50萬平方米以上的土地，再分期開發，即使不是故意囤地，也容易導致與囤地一樣的結果?！辈芙ê牡?，這樣下去，看似推動了香河區域的城市化進程，但其實一是對資源的浪費，二更不利于人氣的聚集。

然而，對于圈地這個說法，房企似乎并不以為然。毛大慶對記者表示：“去香河開發怎么能算是圈地呢？”他對記者表示，現在政府都在提“環首都經濟圈”的概念，在香河開發房地產項目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。

對此，當地一位知情人士對記者介紹，萬科此次打造的項目遠期規劃達萬畝以上。他抱怨道，萬科拿這么大面積的住宅性質為主的用地，如果全部開發成中小戶型剛需產品，不僅能滿足當地居民居住需求，還能吸引北京剛需置業者進駐，但該項目卻偏偏以低密度聯排雙拼別墅等產品為主打。他說：“萬科和五礦拿地樓面價每平方米或還不足千元，現在卻要當成別墅產品銷售，就算做了這些那些配套，利潤還是高得很?！?/p>

面對房企遮遮掩掩不愿提圈地的態度，上述關注香河樓市的業界人士表示，開發商肯定都不愿承認圈地，因為大肆圈地肯定是與利潤相關的。他表示，據其所知，眾多進駐香河的開發商，幾乎都是與當地政府協議拿地，部分項目的樓面價甚至每平方米僅幾百元，而現在香河在售項目平均售價在5000元-8000元/平方米之間，“去香河開發的利潤有多大，可想而知。”

廊坊市一家房產中介公司的工作人員也告知記者，自去年起，香河的房價就已經開始有上漲的趨勢?！扒皟赡晗愫拥姆績r還在3000元/平方米左右，但大的開發商一來，這里的房價馬上就漲上去了，現在的趨勢是，大開發商來得越多，房價漲得越快?！彼嬖V記者，目前香河大部分項目均價都在6000元/平方米左右，一旦開發商囤地2-3年，香河房價上漲到1萬甚至2萬元/平方米都是有可能的。

警惕“土地財政”傷及農民利益

記者了解到，近年來，隨著京郊及京周邊地區吸引了越來越多開發商進駐，農村建設用地及拆遷問題，一直成為政府相關部門關注焦點。國務院常務會議曾提到，少數地方片面追求增加城鎮建設用地指標，部分地方違背農民意愿強拆強建，侵害農民利益，并要求規范農村拆遷補償問題。對此，曹建海認為，現在京郊及周邊地區開發，基本上是開發商與地方政府協議拿地或者聯合開發，在占用農村耕地、農民拆遷補償問題上，問題比較多。他透露，大部分類似區域的開發，都涉及土地財政問題，但由于過于敏感，又缺乏嚴格監管，因此，一直沒有受到太多關注。

一位正在香河開發的不愿具名的房企負責人告訴記者，以香河為例，其實目前香河新增的建設用地指標不是很多，大部分開發商進來開發，都是采取先與地方政府簽訂一個類似“新農村建設”的合作協議的方法，然后開發商出錢對農民的宅基地、農村集體建設用地進行整理。同時，該負責人還透露，據其所知，土地出讓的收入已經占據了當地財政收入相當大的比例。

據《21世紀經濟報道》報道，截至9月10日，香河縣全年財政收入累計完成101805萬元，突破10億元大關，占市下達任務的101.8%，同比增長71.7%，提前112天完成了全年收入任務。其中，土地收入占據了重要比重。

另外，據記者了解，在拆遷補償問題上，雖然以往各個項目的開發，當地農民都可以拿到相應補償；毛大慶也公開表示，將在拆除農民宅基地，置換農民住上居民樓后，再利用騰挪出來的土地指標進行項目開發，但據一些香河居民介紹，當地多數拆遷補償的措施，還是很令人難以接受的。對此，記者曾多方試圖聯系香河縣政府國土局，均未得到回應。

曹建海對此表示，據其了解，房企進入香河開發，在與政府簽訂協議后，基本上政府提供的都是一手土地，后期開發利潤極高。他還直言不諱地指出，無論是香河還是其他地區，政府引進房地產業的最大誘因，就在于利潤。“盡管多數房企承諾將在區域內建設更多生活配套設施，并結合當地農業發展，建設可以融入當地人生活和生產方式的項目，但房地產業永遠不能與其他項目引資一樣，食品業、金融業、科技業這些產業才是能夠直接拉動地區經濟增長，為地區帶來更多就業機會的項目。大房地產業的進駐，往往最直接的就是推高一個地區的房價?！辈芙êＵJ為。

“現在地區發展的問題就是，土地被開發商拿走了，如果每個項目都馬上進入開發階段，形成有效供應，也可以發揮其價值，就怕部分開發商在圈地后，坐等地價上漲，無形中推高地區房價。另外，因為只有建設成低密度中小住宅，把北京人吸引過來入住，才能保證地區人氣旺盛,當地老百姓根本無從消化這些住房供應。屆時，恐怕香河會變成另一個‘空城’?！鄙鲜龇科筘撠熑藫鷳n道。