編者按:在各方政策對“高房價”圍追堵截中,今年8-9月份樓市出現“小陽春”,近段時間以來,“地王”逆市而出,似乎昭示著調控之路益發漫長修遠。但近日人民大學發布的一份研究報告預計,明年房價將下降近20%,對房價下跌又極為樂觀。更主要的是,通脹大背景下,政策效果將如何顯現,公眾對于房價保值增值的預期又將如何?房地產開發商是否“差錢”,明年房價走勢如何?今天本報將推出房地產深度調查,試圖尋求答案。
“地王”再躁動 誰是樓市泡沫幕后推手
2009年和今年年初,“地王”頻出,不斷“創造”拿地總價和樓面價格的最高紀錄。4月17日新“國十條”的出臺,標志著新一輪樓市調控的開始,終止了以央企為代表的、一幕幕“財大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現“小陽春”,也在“9·29”樓市二次調控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而,樓市暫時的冷清并不代表房價就會下跌,而更為“尷尬”的是,11月下旬開發商們已經按捺不住拿地熱情。就在11月25日,證監會副主席莊心一對外接受采訪時表示,房企重組已暫停,但當外界紛紛猜測開發商資金鏈緊繃程度時,開發商卻出手拿地——一日三地同時誕生新“地王”!
11月26日,住房和城鄉建設部副部長仇保興,在公開場合提及房價過高過快增長將會引起四大問題:房價過快增長易引發資產泡沫,若泡沫破裂易導致居民出現“負資產”,影響社會穩定;另一方面會引致投資投機性需求旺盛,對實體經濟資金需求產生“擠出效應”;而房價過高,超出居民平均收入水平易引起社會公平和穩定,另一方面則會導致房價過高的城市或地區被“邊緣化”。
《證券日報》記者采訪人大經濟學院副院長劉元春,他認為供需失衡不過是目前房價過高過快增長的直接原因,而表象的背后,是更為深層次的制度問題。房地產市場如同一個患有“綜合癥”的病人,表面癥狀之下,糾結著多種問題,短期調控政策只能是“治標不治本”,政策的可持續性和執行的有效性,以及最終改革現有的制約房地產市場發展的制度因素,方有“妙手回春”的可能。
高房價與“剛需”無關
中國城鎮化發展過程,必然會使越來越多的“進城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現行土地供給有限且被壟斷的情況下,住宅市場處于供需失衡狀態。而房地產開發商打著“剛需”的口號,一邊謹慎地繼續拿地,一邊以此作為應對政府宏觀調控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下,住宅能夠保值增值,幾乎成為房地產市場普遍信奉的“金科玉律”,公眾普遍預期已經形成,出現房價下跌時停手觀望,卻在房價上漲時追漲購買的“怪”現象。而現行政策調控能否引導公眾回到理性預期狀態,難度似乎極大。
12月1日,《證券日報》記者采訪了曾拋出房價下跌20%論的專家之一,中國人民大學經濟學院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”,劉元春認為這本身就是一個錯誤的概念。任何一種需求,都是需要投資者在自身收入的約束下,對價格進行權衡而后,做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認為,所謂的“剛需”,其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來,商品房的特殊性在于,它可以作為一個耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說,“剛需是一個錯誤的概念,哪里有剛性需求呢?”劉元春認為,所謂“剛需”支持房價理論的提出,“對解決問題是沒有好處的。”
那么,如果所謂“剛需”就是自住型需求,那么所謂“剛需”支撐房價說,翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房,而使得房價居高不下,自己抬高自己購買商品的價格的說法,豈不怪哉?