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二手房交易時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)“買方不敢先付款、賣方不愿先過戶”的現(xiàn)象，如果遇上“黑中介”卷款逃跑，買賣雙方更是損失慘重。怎么辦？

本月10日起，政府將在二手房交易中充當(dāng)“支付寶”角色，即買賣雙方交易二手房達(dá)成協(xié)議時(shí)，買房人將購(gòu)房款存至政府指定監(jiān)管賬戶，待交易完成、新房產(chǎn)證發(fā)放給買房人后，購(gòu)房款再支付給賣房人，避免以往由中介代管資金或買房人直接支付給賣房人所引發(fā)的問題。這是昨日鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法》及實(shí)施細(xì)則中透露的。

【新政】政府充當(dāng)“支付寶”

目前，上海、深圳、南京、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、青島、南昌、蘇州、日照、無錫等城市都實(shí)行了二手房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管，這一政策已成為保證二手房交易安全和透明的重要舉措。

鄭州市房管局市場(chǎng)管理處副處長(zhǎng)董國(guó)彩介紹，鄭州市采用的是政府監(jiān)管模式，由鄭州正信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱正信擔(dān)保）作為鄭州市二手房交易結(jié)算資金的交易保證機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)交易資金托管專用賬戶，專門用于交易資金的存儲(chǔ)和支付。交易結(jié)算資金開戶行、專用賬號(hào)向社會(huì)公開。

正信擔(dān)保是鄭州市房管局下設(shè)機(jī)構(gòu)，經(jīng)鄭州市政府批準(zhǔn)成立，并在建設(shè)部備案。

為了保證監(jiān)管資金的安全，監(jiān)管資金專用存款賬戶不能支取現(xiàn)金，所有權(quán)屬于買賣雙方當(dāng)事人，獨(dú)立于正信擔(dān)保固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，不屬于交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債。交易資金監(jiān)管只針對(duì)交易房款，不含辦理房屋過戶涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)。

程序不繁瑣，利息照常付

“與現(xiàn)行的二手房交易程序相比，新政實(shí)施后僅增加了一道確認(rèn)程序，交易雙方需要多帶一份資金監(jiān)管證明。”鄭州市房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心私房科科長(zhǎng)李健剛介紹，資金監(jiān)管后，交易雙方真正實(shí)現(xiàn)了“錢證兩清”，避免了交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可以讓買房人更快拿到房產(chǎn)證，賣房人更快拿到房款。

資金監(jiān)管是由政府提供的一種免費(fèi)服務(wù)，正信擔(dān)保在二手房交易時(shí)實(shí)行的資金監(jiān)管，不收取買賣雙方任何費(fèi)用。買房人將購(gòu)房款打入專用監(jiān)管賬戶后，如果房產(chǎn)過戶手續(xù)完成，利息將和購(gòu)房款一起劃入賣房人賬戶；如果不能完成房產(chǎn)過戶手續(xù)，利息將和購(gòu)房款一起退回買房人賬戶。

三種方式交存監(jiān)管資金

董國(guó)彩說，二手房網(wǎng)上交易結(jié)算資金實(shí)施全額監(jiān)管，包括首付款和銀行發(fā)放的抵押貸款，以及一次性付清的全額房款。監(jiān)管資金存入專用賬戶有三種方式：一是到房管局大廳監(jiān)管受理窗口POS機(jī)存入，由工作人員出具存款憑證；二是持現(xiàn)金到銀行網(wǎng)點(diǎn)存入，由銀行出具存款憑證；三是通過網(wǎng)銀存入，需要到相應(yīng)的監(jiān)管賬戶開戶銀行打印存款憑證。

按照規(guī)定，買賣雙方為親屬的，可選擇免除監(jiān)管。同時(shí)，房屋轉(zhuǎn)移登記中的繼承、贈(zèng)與、交換、強(qiáng)制執(zhí)行、拍賣所得的房屋，不實(shí)行二手房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管。

【利好】化解買賣雙方“信任危機(jī)”

鄭州市民嚴(yán)先生最近一直在為賣房的事兒幸福地?zé)乐捎谒姆孔游恢谩h(huán)境都不錯(cuò)，因此在網(wǎng)上發(fā)布信息后，打算買他房子的人很多。經(jīng)過多方比較，嚴(yán)先生與其中一位買主談好了價(jià)格，但在交割房款上產(chǎn)生了分歧。嚴(yán)先生提出到房管局辦理手續(xù)當(dāng)天要付完全款；買房人卻擔(dān)心嚴(yán)先生收錢后，不配合辦理過戶手續(xù)，只同意在領(lǐng)證當(dāng)天結(jié)清房款。為了維護(hù)各自利益，雙方多次協(xié)商但達(dá)不成共識(shí)，最后只好放棄交易。“在二手房交易中，由于買賣雙方都不放心，無法就房款交割和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式達(dá)成一致，最終導(dǎo)致交易未達(dá)成的事例屢見不鮮。”董國(guó)彩說，“一手交錢、一手交貨”是買賣雙方都能接受的一種安全交易模式，但現(xiàn)實(shí)中辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)肯定不是一天就能完成的。

新政實(shí)施后，二手房交易資金由政府監(jiān)管，使得交易過程更加安全，將有效避免以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時(shí)間差”導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，化解以往“買方不敢先付款、賣方不愿先過戶”互不信任的矛盾。

中介不能挪用交易資金

董國(guó)彩舉例說，合肥市桃園房產(chǎn)曾被合肥市評(píng)為“放心中介”，注冊(cè)資金4000萬元，在合肥擁有60多家營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，月銷售額上億元。桃園房產(chǎn)收到買房人房款后，會(huì)利用預(yù)先設(shè)置的合同條款“合理”占用資金一段時(shí)間，作為其代理銷售一手房的保證金等支出。2005年7月，桃園房產(chǎn)代理的樓盤全面滯銷，導(dǎo)致其資金鏈徹底斷裂，合肥市300多位市民的4000余萬資金被騙挪用，房款無法追回，眾多二手房買賣當(dāng)事人蒙受巨額損失。類似案例在深圳、天津等城市都有發(fā)生，多人損失慘重。

由于買賣雙方互不了解，通過中介買賣房子時(shí)，常常會(huì)把房款交給中介保管，但是這樣做是有風(fēng)險(xiǎn)的。

實(shí)施資金監(jiān)管后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能代收代付客戶交易資金，避免了中介公司挪用客戶資金的發(fā)生。

“黑中介”無處遁形

王老師欲賣掉自己的一處房產(chǎn)，通過門口的一家中介發(fā)布售房信息后，很快有業(yè)務(wù)員與他聯(lián)系，說一名陸先生愿意買他的房子。雙方迅速達(dá)成協(xié)議，約定成交價(jià)為32.5萬元，首付20%，余款兩個(gè)月內(nèi)付清。王老師拿到首付款后，將過戶資料交給了中介，不料房子過戶后，陸先生以此房為抵押，從銀行貸款26萬元后和中介一起消失了。眼看房子被銀行拍賣已成定局，王老師的房款卻難以追回。“二手房交易資金監(jiān)管還有一個(gè)好處，是‘黑中介’從此無處遁形。”董國(guó)彩說，按照要求，房產(chǎn)中介從事二手房網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)，必須取得房管部門的注冊(cè)認(rèn)證資格。以前“黑中介”一臺(tái)電腦、兩個(gè)人，就吹噓代辦二手房交易業(yè)務(wù)的情況，再也不會(huì)發(fā)生了。

目前，鄭州市有200多家備案的房產(chǎn)中介，新政實(shí)施后，房產(chǎn)中介市場(chǎng)將會(huì)大洗牌。

問題前置減少糾紛

按照原來的二手房交易模式，如買方需按揭貸款，只有辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，用新的房產(chǎn)證辦理抵押登記，銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證以后才可進(jìn)行放款，這樣，若賣方尚未取得交易房款，產(chǎn)權(quán)卻已過戶，且買方已用其辦理抵押登記，銀行取得了該房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，若銀行貸款審批或發(fā)放貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，對(duì)交易雙方都會(huì)產(chǎn)生麻煩，進(jìn)而引發(fā)合同糾紛。

董國(guó)彩說，新政實(shí)施后，資金監(jiān)管業(yè)務(wù)實(shí)行全額監(jiān)管，如買方客戶需要貸款，需提前聯(lián)系銀行申請(qǐng)貸款，全部交易資金到位后，才可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。從而確保買方能拿到新房產(chǎn)證、賣方能拿到全額交易資金，同時(shí)，銀行可以拿到房屋他項(xiàng)權(quán)證。不但減少了交易雙方不必要的爭(zhēng)議，而且還保證了銀行信貸資金安全。

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鄭州公開配租1792套廉租房

低收入家庭又有好消息，鄭州市即將公開配租1792套廉租房，月租金僅20元左右。

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這次是有史以來房源數(shù)量最多的一次實(shí)物配租。其中，已具備交付使用條件的1056套，在建的736套。

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朱廣普說，截至今年11月底，鄭州市累計(jì)已有26661戶低收入住房困難家庭享受到了廉租住房政策，符合條件的申請(qǐng)家庭實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡保”。

如果市民發(fā)現(xiàn)廉租房申請(qǐng)中有弄虛作假行為，可以直接到鄭州市廉租辦舉報(bào)，地址在鄭東新區(qū)CBD外環(huán)與商務(wù)東四街交叉口聯(lián)合中心大廈16樓1606室，電話：（0371）67889090，電 子 信 箱 ：zzslzb@126.com。

記者 王獻(xiàn)軍

二手房 一次性資金監(jiān)管流程

買賣雙方達(dá)成交易意向網(wǎng)上打印買賣合同到資金監(jiān)管受理窗口簽訂監(jiān)管協(xié)議將全額房款存入監(jiān)管賬戶辦理交易過戶手續(xù)買方領(lǐng)取房產(chǎn)證賣方收取房款

按揭貸款資金監(jiān)管流程

買賣雙方達(dá)成交易意向網(wǎng)上打印買賣合同到資金監(jiān)管受理窗口簽訂監(jiān)管協(xié)議將首付款存入監(jiān)管賬戶辦理貸款手續(xù)貸款銀行將貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶辦理交易過戶手續(xù)買方領(lǐng)取房產(chǎn)證賣方收取房款

廉租房 房源分配一覽表

項(xiàng)目名稱

濱河花園紫東河一期紫薇花園紅河龍園裕華美欣美景世家同匯花園聯(lián)合花園

項(xiàng)目位置

紫荊山路東、恒安街南金星路北、長(zhǎng)樂路西宏達(dá)路北、陳寨東路東五龍口南路北、化肥東路西長(zhǎng)柳路北、規(guī)劃路西育才街北、槐東路東許莊路南、樂山路西京廣南路東、南屏路北

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來源：大河網(wǎng) 編輯：馮媛