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新華社圖

中國(guó)社科院8日發(fā)布《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》。報(bào)告顯示，全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，絕大多數(shù)城市住房支付能力下降；住房?jī)r(jià)格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過(guò)高。

武漢位列第二梯隊(duì)

綠皮書(shū)指出，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。

武漢緊跟北京（49.6%）、深圳（48.5%），以48.1%排行第十列入第二梯隊(duì)。此外，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙。

綠皮書(shū)指出，泡沫指數(shù)的取值在0—1之間，泡沫指數(shù)越大，說(shuō)明房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。需要注意的是，由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數(shù)條件下，不能僅依據(jù)房?jī)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jī)r(jià)的走向。

明年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降

綠皮書(shū)預(yù)測(cè)，2011年預(yù)計(jì)住房市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。

第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)降價(jià)，銷(xiāo)售面積可能因房?jī)r(jià)下降而上升；2011年第2季度，調(diào)控措施可能會(huì)變相放松，價(jià)格將相對(duì)平穩(wěn)；2011年第3季度，市場(chǎng)供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房?jī)r(jià)有一定上漲壓力；2011年第4季度，調(diào)控可能趨緊，房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售量相對(duì)穩(wěn)定。

公租房成保障“新主力”

綠皮書(shū)指出，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定的2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶(hù)，總量比上年增加三分之一。

“公租房將成住房保障‘新主力’。”中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所姜雪梅博士說(shuō)。

綠皮書(shū)指出，近期出臺(tái)的一些政策和措施加大了對(duì)保障房建設(shè)的支持力度和監(jiān)管力度，分別在公積金閑置資金支持保障房建設(shè)、保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地比例、公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的多稅收政策優(yōu)惠、保障房建設(shè)監(jiān)督問(wèn)責(zé)等方面進(jìn)行了規(guī)范。

房地產(chǎn)暴利平均達(dá)到55.72%

綠皮書(shū)分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因，一是相對(duì)較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為55.72%。即便遭受金融危機(jī)的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。二是預(yù)售制降低資金門(mén)檻，方便風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差。

綠皮書(shū)提醒，當(dāng)前中國(guó)應(yīng)警惕經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)。首先，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化將導(dǎo)致社會(huì)資源短期向單一行業(yè)集中。從短期看，上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表看似好看，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看會(huì)削弱上市公司的競(jìng)爭(zhēng)力，其危害顯而易見(jiàn)。

其次，將阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。房地產(chǎn)行業(yè)涉及60多個(gè)行業(yè)，尤其對(duì)鋼材、水泥等需求巨大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將刺激這些產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)大，不利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

最后，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化將助長(zhǎng)投機(jī)心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來(lái)30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)

802家上市公司涉足房地產(chǎn)

綠皮書(shū)指出，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)的勢(shì)頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線(xiàn)上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過(guò)定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為A股市場(chǎng)分布最廣泛的行業(yè)，不僅房地產(chǎn)類(lèi)上市公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照深、滬兩市分類(lèi)的20個(gè)行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外的全部18個(gè)行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通過(guò)股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司(含房地產(chǎn)業(yè)上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是：綜合類(lèi)公司19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；35家建筑與工程業(yè)的公司中，24家通過(guò)銷(xiāo)售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；批發(fā)和零售行業(yè)73家，占行業(yè)114家公司的64.03%。

2010年全球

住房市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇

針對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，綠皮書(shū)指出，2010年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

綠皮書(shū)指出，從全球范圍來(lái)看,美國(guó)、歐盟、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯低迷，澳大利亞、加拿大和新興經(jīng)濟(jì)體則呈現(xiàn)出過(guò)熱跡象。盡管部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)從危機(jī)中恢復(fù)較快，但歐美日等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之路充滿(mǎn)坎坷反復(fù)，大批資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)新興經(jīng)濟(jì)體，特別是中國(guó)市場(chǎng)，一定程度上推高了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

綠皮書(shū)預(yù)測(cè)，2011年全球住房市場(chǎng)將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但低迷狀態(tài)難以徹底消除，恢復(fù)到正常狀態(tài)仍需時(shí)日。預(yù)計(jì)住房投資規(guī)模有所上升，住房?jī)r(jià)格整體趨穩(wěn)，住房抵押貸款將有一定程度放大。

美日歐等國(guó)住房市場(chǎng)將延續(xù)復(fù)蘇，但過(guò)熱市場(chǎng)將遭遇調(diào)控。預(yù)計(jì)美國(guó)住房市場(chǎng)將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，而且住房投資有望較大幅度增加；日本住房?jī)r(jià)格則會(huì)逐漸止跌回升；歐洲在主權(quán)債務(wù)危機(jī)逐漸過(guò)去之后，經(jīng)濟(jì)將會(huì)較快復(fù)蘇，有助于住房市場(chǎng)的回暖。

綠皮書(shū)分析認(rèn)為，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)信心將有所增強(qiáng)的原因?yàn)椋阂皇切屡d經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家甚至包括部分發(fā)達(dá)國(guó)家的2010年住房?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售和投資都有較顯著的增長(zhǎng)，美、日等國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)十分明顯，市場(chǎng)信心逐步增強(qiáng)；二是全球金融系統(tǒng)已釋放了大量風(fēng)險(xiǎn)，逐漸走向穩(wěn)定；三是房地產(chǎn)投資資本也日趨活躍，房?jī)r(jià)依舊處于谷底的國(guó)家受到青睞。

來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào) 編輯：馮媛