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昨天，中國社會科學院發布《住房綠皮書：中國住房發展報告(2011～2012)》。綠皮書認為，本季度房價下行通道剛剛打開，預測明年房價降字當頭，明年一季度或現拐點，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。整體來看，預計2011-2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現雙降的局面，住房市場的調整趨向“軟著陸”。

綠皮書表示，明年在不出現重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當，住房市場的調整趨向“軟著陸”。具體表現為經濟增速略趨回落，新的經濟增長動力仍顯不足；房地產信貸或現審慎放松；土地市場延續降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發商面臨嚴峻考驗，房地產行業重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價格全年緩步下降，房價“拐點”將在一季度前后被陸續確認。在這樣的情況下，很多購房者都處于觀望狀態，等待“抄底”。

對于房價何時能夠見底，房地產行業綠皮書主編，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書指出，明年中國的住房市場面臨著報復性反彈和“硬著陸”兩大風險。建議繼續堅持從嚴調控不動搖，完善調控行政措施。同時建立房地產調控的應急機制，做好房價下降的各種應對預案。

-市場

促銷優惠加劇價格競爭激烈

政策或現微調但從緊基調難變，各方結束觀望將作有限調整。

限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

2011年第四季度繼續觀望

2011年9月，物價漲幅、外貿增速及貨幣增速等出現回調跡象，宏觀調控政策進一步取得成效，但是二、三線城市房價堅挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀調控政策可能微調，但房地產領域從嚴調控的基調不會改變。短期內更多地方政府出臺限購措施的可能性不大，但政策的細化、落實和執行會有所加強。

開發企業會進一步調整市場策略，尤其是資金或業績完成壓力大的企業，促銷力度繼續增強，降價或呈蔓延之勢。值得注意的是，土地市場的低迷誘使大開發商可能快速清盤，騰出資金擴大土地儲備，中小開發商采取跟隨策略將會增多。由于房價下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續觀望的態度。

2012年第一季度信貸仍緊

中央對房地產領域嚴控立場不會松動，即使第一季度是信貸發放高峰期，但對房地產領域仍舊保持從緊。地方或許根據自身財政收入對房地產的依賴程度，以及2011年調控目標的完成情況，在某些領域作出調整。面對依然緊縮的資金環境，開發企業則繼續加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價幅度達到滿足限購條件的部分購房者的預期，他們可能會出手購買。

2012年第二季度購房分化

如果通脹率進一步得到控制，能夠達到預期目標，那么銀根緊縮可能會緩解。如果房地產市場出現過冷局面，中央調控政策將適度微調，調控的針對性可能會增強，降低“一刀切”的負面影響。地方政府可能會針對本地出現的問題，在政策執行上相應作出調整。開發企業會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結束觀望狀態入場交易。

2012年第三季度心態復雜

中央的嚴控基調不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調整。無論是開發商還是購房者，都會針對政策面的變化相應調整自身的策略。開發商會充分評估上半年的銷售狀況，相應調整年初計劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態更復雜。