中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸
三、我國具備避免房地產(chǎn)硬著陸的宏觀有利條件
房地產(chǎn)市場調(diào)整,會否引發(fā)金融風(fēng)險和宏觀波動,關(guān)鍵是經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場是否有內(nèi)在增長動力、房地產(chǎn)市場杠桿率水平和整個經(jīng)濟體應(yīng)對調(diào)整帶來的短期流動性和償付能力沖擊的能力。從宏觀上看,我國具備避免房地產(chǎn)硬著陸的有利條件。
1.經(jīng)濟具有保持較高速度增長的潛力
作為發(fā)展中國家,我國由城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場化和全球化帶來的增長動力尚未完全發(fā)揮,仍能支撐必要的經(jīng)濟增長。更重要的是,我國還存在巨大的制度改進和結(jié)構(gòu)調(diào)整空間,13億人口的內(nèi)需市場還沒有被充分激發(fā)出來。因此,盡管未來我國的潛在增長速度相對過去30年將有所下降,但仍具有保持較高速度增長的潛力。
2.金融體系抗風(fēng)險能力大幅提升
近些年,我國金融機構(gòu)的風(fēng)險管理、基礎(chǔ)制度建設(shè)等方面已有長足進步。2011年三季度,中資銀行加權(quán)資本充足率達12.3%,撥備覆蓋率達270.7%,核心資本和撥備總額超過6萬億元。同10年前相比,我國商業(yè)銀行的抗風(fēng)險能力已大幅提升,房價的適度波動不會影響金融體系的穩(wěn)健運行。此外,我國的資本項目管制尚未放開,境外資金流動在很大程度上受到限制,對國內(nèi)資產(chǎn)市場的影響力有限。
3.政府擁有充足的提供最終流動性的能力
我國目前擁有3萬多億美元的外匯儲備,約16萬億元的存款準(zhǔn)備,近2萬億元的央行票據(jù)。商業(yè)銀行擁有超過4萬億元的國債。中央銀行具備足夠的政策調(diào)控能力和運作空間,應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)整可能引發(fā)的流動性沖擊。
4.具有較充實的財政基礎(chǔ)
隨著經(jīng)濟的發(fā)展,我國財政收入總量連年增長,2011年將達到10萬億元。同時我國無論是赤字水平還是負債率,均遠低于國際警戒線,財政安全性高于西方國家。此外,中央和地方政府擁有數(shù)十萬億的國有資產(chǎn),可在必要時用來彌補財政的不足。
四、推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整,避免硬著陸的政策思考
當(dāng)下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力,推高了社會的生活、商務(wù)成本,不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長,因此房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不可動搖。但由于這個市場具有自己的運行邏輯,政策應(yīng)對不當(dāng)又容易造成硬著陸。對此應(yīng)保持充分的警惕,做好充足的政策準(zhǔn)備。
1.利用規(guī)范民間借貸的時機,推動房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)的必要調(diào)整
我國房地產(chǎn)市場需要經(jīng)過實質(zhì)性調(diào)整,才能更加健康發(fā)展。但受多種因素影響,目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中,需要一個外部力量來打破僵局。近期民間借貸市場的調(diào)整提供了一個契機:一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產(chǎn),從而給房地產(chǎn)市場一個外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時點,屆時房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力,也需要加快銷售回籠資金。因此,應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場的時機,推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整,促使房價的合理回歸。
2.以“鼓勵消費、抑制投機”為目標(biāo),適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式
根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議確定的“穩(wěn)中求進”方針,在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上,宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。如擇機調(diào)整限購政策范圍,重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時增加投機的成本,征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅,以避免市場預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時,適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調(diào)整,給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。
3.創(chuàng)新保障房建設(shè)機制,減少房地產(chǎn)市場調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩
房地產(chǎn)市場的調(diào)整,將不可避免地帶來開發(fā)商的重新洗牌。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、重組給市場帶來非理性壓力,當(dāng)購買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時,可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機期間,韓國就曾使用這個工具,很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾。為此,可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo),將重點放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。一旦出現(xiàn)市場超預(yù)期調(diào)整,即加大政府資金投入,既保證房地產(chǎn)市場調(diào)整過程的平穩(wěn)進行,又可推動保障房體系建設(shè)。
總之,我國既有宏觀條件,也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險。盡管如此,仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài),及時、合理應(yīng)對突發(fā)情況,著力避免多個因素共振引發(fā)的風(fēng)險。
(作者單位:國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所)
來源:人民日報 編輯:許銀娟