■能帶來穩(wěn)定成交量的價(jià)格才有可能是合理價(jià)格

——今年一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已被廣泛認(rèn)可；要使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降

在人們的印象中，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)暴利行業(yè)。哄抬房?jī)r(jià)、牟取暴利，也是人們一直對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房?jī)r(jià)是否合理的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——“成本加上合理的利潤(rùn)”。理論上講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是可查詢的，“合理的利潤(rùn)”也是相對(duì)容易形成共識(shí)的，參照這個(gè)可量化的標(biāo)準(zhǔn)，似乎更容易計(jì)算出“合理房?jī)r(jià)”。

據(jù)張大偉介紹，房?jī)r(jià)之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本等。2011年全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，粗算平均售價(jià)5379元/平方米。

細(xì)看成本，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，土地成交價(jià)款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價(jià)的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價(jià)的37%—46%。稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本約占銷售價(jià)格的10%左右。這樣算下來，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右。

“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價(jià)格拿的土地，實(shí)際成本沒有這么高。”張大偉認(rèn)為，盡管現(xiàn)在不少開發(fā)商宣稱“虧本賣房”，但一線城市房?jī)r(jià)即便再下降10%—20%，多數(shù)開發(fā)商也是有錢賺的。要使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降。

大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林則表示，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)告別了暴利。2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示，平均毛利率不到25%，凈利率大概是10%左右，萬科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤(rùn)率也剛剛超過9%。今年一線城市房?jī)r(jià)合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。

然而，與其他商品不同，房?jī)r(jià)似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關(guān)系決定價(jià)格”這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鐵律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。

“我認(rèn)為看房?jī)r(jià)合理不合理很簡(jiǎn)單，賣得出去、能帶來穩(wěn)定成交量的價(jià)格就是合理的。”作為開發(fā)商的一員，旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉告訴記者，“前幾年市場(chǎng)好的時(shí)候，樓面地價(jià)2000元/平方米的房子賣20000元也供不應(yīng)求，你能說價(jià)格不合理嗎？現(xiàn)在有的樓盤真的虧本賣，如果還是沒人買，說明這個(gè)價(jià)格還是不合理，還得繼續(xù)降價(jià)。”

房地產(chǎn)調(diào)控兩年來，“積極定價(jià)”的策略被越來越多的開發(fā)商提及。判斷定價(jià)是否積極的主要標(biāo)準(zhǔn)便是樓盤的銷售情況。如萬科就提出，通過積極定價(jià)，所有樓盤在開盤一個(gè)月以內(nèi)必須銷售60%以上，否則定價(jià)就是有問題的。

2月份以來，一線城市樓市成交量有了明顯回暖，其中明顯降價(jià)的樓盤成為成交量回暖的主力。“這種回暖絕不意味著房?jī)r(jià)要反彈，開發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)優(yōu)惠，爭(zhēng)取多搶一些成交量。”林偉表示，隨著總理在兩會(huì)后記者見面會(huì)上的堅(jiān)定表態(tài)，此前市場(chǎng)認(rèn)為調(diào)控可能放松、房?jī)r(jià)可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)可。現(xiàn)在開發(fā)商都看清了形勢(shì)，不少樓盤開盤的時(shí)候都一步降到位。什么時(shí)候成交量連續(xù)幾個(gè)月企穩(wěn)了，說明房?jī)r(jià)也降到了市場(chǎng)認(rèn)可的“合理價(jià)位”。