在剛性需求的拉動(dòng)下，5月北京樓市成交量迅速回升。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至5月26日，新房、二手房的成交量均創(chuàng)年內(nèi)新高，北京樓市升溫幾成定局。

剛需占成交主流

數(shù)據(jù)顯示，截至26日，5月北京市新房簽約套數(shù)為8531套，環(huán)比上漲25%；二手房住宅簽約9947套，環(huán)比上漲18.3%。二者均創(chuàng)下今年以來(lái)新高，且均超過(guò)去年同期的成交量。

業(yè)內(nèi)人士分析，成交趨勢(shì)若延續(xù)，本月北京新房和二手房成交量均可能突破萬(wàn)套大關(guān)，從而恢復(fù)到“新國(guó)八條”政策出臺(tái)之前的水平。與此前的交易相比，5月北京樓市的“含金量”也頗高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，剔除保障房因素，本月北京純商品住宅的成交量已經(jīng)超過(guò)7000套，比4月份增長(zhǎng)近五成。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)，北京套均總價(jià)200萬(wàn)元以下成交的住房占比接近7成，比去年有所上漲；其中以100萬(wàn)-150萬(wàn)元成交的房屋占比，已從去年的22.6%上漲至30.5%。“這說(shuō)明剛性需求已占據(jù)成交主力。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向本報(bào)記者表示。

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，北京市場(chǎng)的投資投機(jī)需求逐漸被擠出，剛需和改善型需求占據(jù)絕大多數(shù)。

“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)明顯

低價(jià)普通商品房的大量入市，被認(rèn)為是成交量回升的重要因素之一。由于4月和5月是傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏加快。數(shù)據(jù)顯示，僅4月下旬北京有14個(gè)樓盤獲取預(yù)售證，5月以來(lái)近20個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，不少熱銷項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)都在2萬(wàn)元以下。

北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，剔除保障房因素，5月北京新建住宅交易均價(jià)為19919元/平方米，今年以來(lái)持續(xù)保持在2萬(wàn)元/平方米以下。其中，本月成交套數(shù)最高的10個(gè)項(xiàng)目中，8個(gè)均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。

從需求方來(lái)看，隨著首套房房貸政策的松動(dòng)，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，大量剛性需求入市。目前多數(shù)銀行首套房貸利率維持在八五折左右，購(gòu)房者的實(shí)際支付能力明顯增加。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，由于近期宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，以及不少地方先后調(diào)整樓市政策，給外界造成調(diào)控政策出現(xiàn)底部預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，全國(guó)共有30多個(gè)城市“微調(diào)”樓市調(diào)控政策，主要體現(xiàn)為延長(zhǎng)地價(jià)款繳納期限、減免契稅、提高公積金貸款最高限額、修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。

后市走向存變數(shù)

樓市回暖勢(shì)頭能持續(xù)多久，外界看法不盡相同。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于樓市調(diào)控政策延續(xù)，市場(chǎng)需求很難保持旺盛態(tài)勢(shì)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在目前改善性購(gòu)房需求無(wú)法正常釋放的情況下，剛需快速釋放意味著下半年購(gòu)房需求量將嚴(yán)重匱乏，樓市可能再度陷入低谷。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉則表示，樓市回暖態(tài)勢(shì)將延續(xù)到三季度。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15835億元，同比增長(zhǎng)18.7%，增速比一季度回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積下降7.9%，多月以來(lái)首次下降。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房地產(chǎn)投資和土地購(gòu)置等指標(biāo)持續(xù)低迷，將極大影響1-2年后的市場(chǎng)供應(yīng)，從而造成新一輪的供需失衡。

胡景暉表示，未來(lái)樓市走向充滿不確定性。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下滑，貨幣政策可能進(jìn)行調(diào)整，并影響到房貸政策的走向。同時(shí)，地方政府迫于投資下滑的壓力，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行“微調(diào)”的可能性仍然存在。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：于姝楠