自4月起整個二手市場出現復蘇跡象 投資客抄底老城區“舊屋”
廣州二手樓市在經歷了去年年底至今年春節的“最冷寒冬”之后,自4月份開始,整個市場出現復蘇跡象。據中原地產二手住宅成交數據顯示,天河北板塊、東圃板塊、海珠西板塊的二手房成交面積在2月份即大幅上升,成為2012年上半年率先“破冰”的板塊。而到房地產市場的“紅五月”,市區其他板塊亦頻現回暖跡象。不過,也有多位業內人士坦言,即便時下有央行降息、各地限購政策微調等利好信號刺激市場,已被限購“大傷元氣”的二手樓市仍需要很長一段時間才能恢復到2010年時的最佳狀態。
6月市場動態
睇樓量、成交量持續回暖 部分區域樓價回升
雖然政府調控樓市的決心暫不動搖,但據業內人士介紹,6月8日央行宣布降息的消息已成為刺激買家本月加速入市的一大利好。在目前市場逐步復蘇的前提下,降息對于買家特別是依賴貸款的“剛需”客來說,減輕月供壓力無疑加快他們的入市速度,尤其是一些觀望了半年或以上的“熟客”看樓熱情得到提升,令現時市場買賣雙方對樓市逐漸恢復信心。
據滿堂紅市場部監測數據顯示,6月二手住宅看樓量環比增加14.1%,業主放盤量環比增加6.8%,新增客量環比增加13.9%,供需同步增加直接帶動二手住宅交投活躍。另據中原地產6月二手住宅成交數據顯示,6月住宅成交面積同比上升39%,中心六區同比升幅高達44%,環比上升19%。其中,天河區成交量環比升幅高達45%。
合富置業成交數據顯示,6月廣州二手住宅成交均價為16844元/m2,環比5月上升5.6%,同比2011年6月上升5.1%,6月是自今年年初錄得限購以來二手成交均價最低點后,連續第5個二手成交均價走高的月份。
另據中原地產相關數據顯示,6月中心六區各有升跌,白云區升幅最大,達17%,其次為天河區和海珠區。而番禺下降幅度為13%,另外荔灣、越秀兩區下降幅度在5%以內。
“畢業季”房屋租賃市場暢旺 租金同比上升8%
合富置業成交數據統計,6月份廣州住宅租賃市場約有18%的租客為“88”、“89”年或“90”后的年輕人。合富置業市場經理梁燕明表示,現時多數高校畢業生合租預算大多在人均600~800元/月的范圍內,最寬裕的也是人均1000元/月左右,多選擇在工作地點周邊步行15~20分鐘或公交、地鐵幾個站直達的范圍內。
中原地產數據顯示,6月全市租賃均價為41元/m2/月,同比上升8%,環比則下降2%。天河區后天河北、東圃板塊,海珠區的赤崗、南洲板塊,白云區的機場路都是熱租板塊。另外,一些靠近各間大學的路段,如中山大學附近的新港西、濱江東路段,靠近暨大、華師、華工的天河石牌和五山附近,也是畢業生租房的熱門區域。
后市預測
樓市回暖 8月見真章
“去年第四季度是廣州二手樓市最慘淡時期,下半年成交量還不足今年上半年的一半。”周峰表示,雖說今年上半年房地產市場日趨回暖,6月降息也對整個市場有一定的影響,但二手市場對此信號接收有一定的滯后性,預計二手樓市成交量有望在8月后出現較明顯回升。
黃燕飛表示,目前樓市成交增多,主要得益于央行下調存款準備金率、下降利息以及各地頻頻出臺的樓市微調政策等因素影響,使買賣雙方信心加強,買家減少觀望情緒,加快出手速度,亦促使改善型買家加入置業行列。面對各地樓市微調的情況,中央多次強調樓市調控不放松,可以預見下半年以限購為主的調控主調不變,間或出現微調政策,但不會觸及調控根本。一手樓降價促銷高潮已過,但受供大于求的限制,預計開發商大幅漲價的可能性不高,以一手樓為風向標的二手樓,預計成交價會穩中微升。此外,下半年仍然會以首次置業及改善型買家為主,投資客由于限購,仍然難有大作為,成交量預計有適度回升。
上半年樓市總結
租金升幅首次跑贏樓價
中原地產市場主任黃燕飛表示,2012年上半年二手住宅市場呈現先抑后揚的狀態,1~3月二手買家入市意愿低且與業主價格分歧大;部分二手業主不能接受大幅壓價,出現轉售為租或惜售;同時部分一手樓促銷分流了部分二手買家。“五一”后,買家從一手市場回流明顯,形成一個成交小高潮;各地政策微調信息頻繁傳出,買家降價預期減弱,看樓積極性提高;首次置業仍是市場主體,但改善型買家入市也漸多。
滿堂紅數據顯示,上半年廣州市二手房總體均價(除南沙、從化、增城)為14467元/m2,同比上升10.1%。上半年二手房平均租金(除南沙、從化、增城)38.3元/m2/月,同比上升10.4%。滿堂紅研究部高級經理周峰表示,這是近幾年以來,租金上漲幅度首次跑贏樓價,雖然租金漲幅僅以0.3%微弱勝出,但也足以說明限購政策落地后,廣州樓價從早前動輒同比增長20%,逐漸回歸到正常而穩定的水平。
投資客抄底老城區筍盤
雖然住宅限購政策未見松綁,但據多位業內人士表示,目前廣州二手樓市已有部分投資客戶重新進場。滿堂紅周峰表示,現時進場的投資客多數活躍在老城區,這部分投資客戶較為青睞一些價格有優勢的樓梯樓物業,面積大多在60平方米以內,均價在17000~18000元/m2。
合富置業成交數據統計,3~5月份長線投資者購買二手房成交個案當中,73%的個案為一次性付款。據合富置業市場經理梁燕明介紹,近幾個月以來在降息預期的驅動下,加上個別區域樓價在調控下確實出現了明顯的松動,吸引手中有幾十萬閑錢的投資者躍躍欲試。
“反價”是個案 議價幅度收窄
“五一”過后,一二手樓市成交價和成交量雙雙回升,傳說中的“樓價見底”轉瞬即逝。目前針對改善型“剛需”的大戶型成交比例增多,間接刺激價格結構性上漲,但總體來說各區成交價已逐步進入窄幅振蕩通道,大漲大跌的可能性較低。隨著市場逐漸回暖,小業主心態重新轉強,惜售心理日趨嚴重,議價空間逐步收窄。
中原地產僑怡分行客戶經理張海鵬介紹,去年年底至今年年初,天河北一帶盤源議價空間可到5%~8%左右,到6月底卻收窄到1%~2%。黃燕飛表示,近期市場上確實出現業主反價現象,但這只出現在天河、越秀、海珠以及番禺區板塊的零星物業上,目前市場二手價格穩定。
合富置業梁燕明表示,從整體市場來看,業主反價或提價的現象僅是零星個案,大部分業主由于放盤價與市場價相差不遠,都是采取有買家到價就出售物業,并不會延誤出售物業套現的最佳時機。記者王雯倩
來源:廣州日報 編輯:張少虎