仲量聯(lián)行7月10日發(fā)布今年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體需求疲弱，優(yōu)質(zhì)商鋪和工業(yè)物業(yè)需求放緩，而豪宅市場(chǎng)回暖，價(jià)格止跌。

甲級(jí)寫(xiě)字樓

仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩持續(xù)影響廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。上半年外資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓擴(kuò)充更趨謹(jǐn)慎，內(nèi)需仍然是市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。”

今年上半年，廣州全市整體寫(xiě)字樓空置率比環(huán)比回落近2個(gè)百分點(diǎn)至10.6%，同期凈吸納量累計(jì)約16萬(wàn)平方米，同比減少超過(guò)一半。第二季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下降1.1%，為每月每平方米155元（按建筑面積計(jì)算）。上半年受總體需求下滑及供應(yīng)壓力影響，平均租金累計(jì)緩降1.2%。

而相對(duì)于租賃市場(chǎng)，第二季度，廣州寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)較為活躍，成交量增加，主要源于自用型買家購(gòu)買整棟物業(yè)及分拆業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓。資本值方面，受市場(chǎng)行情改善帶動(dòng)，第二季度環(huán)比微升0.5%至每平方米約46,000元（按實(shí)用面積計(jì)算）。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖表示，除非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況改善，否則租賃需求特別是外資企業(yè)方面，將會(huì)持續(xù)低迷；同時(shí)，新增供應(yīng)量的洪峰也將大大增加空置率的壓力。在需求下降和供應(yīng)井噴的雙重壓力下，整體租金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，對(duì)新竣工大廈的影響尤其明顯。

據(jù)悉，今年下半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)達(dá)50萬(wàn)平方米，至今年年底，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的總存量將達(dá)360萬(wàn)平方米。

優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)

報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)放緩和前景不明朗等因素影響，部分中檔品牌零售商銷售壓力較大，擴(kuò)張需求放緩。第二季度部分零售商暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，尤其是即將竣工的物業(yè)，其預(yù)租情況進(jìn)展相對(duì)放緩。

截至今年第二季度，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量達(dá)到150萬(wàn)平方米。二季度全市凈吸納量增加至9萬(wàn)平方米。另一方面，第二季度優(yōu)質(zhì)商鋪整體空置率環(huán)比下降1.3%回到歷史低位，上半年的累計(jì)降幅則達(dá)2.2%個(gè)百分點(diǎn)。

第二季度，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，升至每月每平方米403元（按建筑面積計(jì)算），上半年累計(jì)增長(zhǎng)6.2%。

據(jù)仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部副董事程怡分析，由于全市零售消費(fèi)總額增速減緩，零售商大多暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，預(yù)計(jì)屆時(shí)空置率將面臨上升。

報(bào)告估計(jì)，至今年年底，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達(dá)到188萬(wàn)平方米。

工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

上半年受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)因素影響，廣州物流園需求持續(xù)放緩，其中保稅園區(qū)受出口增長(zhǎng)放緩影響較大。

仲量聯(lián)行廣州研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗認(rèn)為，制造業(yè)和出口增長(zhǎng)放緩將繼續(xù)影響物流園需求，隨著大量外資企業(yè)凍結(jié)擴(kuò)張需求，新增租賃需求將持續(xù)低迷。她表示：“使未來(lái)保稅物流園租金基本持平，上漲機(jī)會(huì)不大。”

而較低的空置率使第二季度產(chǎn)業(yè)園租金繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)每月每平方米58元，上半年累計(jì)增幅2.8%，環(huán)比上升1.9%。

豪宅市場(chǎng)

報(bào)告認(rèn)為，宏觀政策的放松使廣州的住宅成交量在二季度大幅上升。第二季度，廣州一手豪宅成交約390套，環(huán)比增加64.1%，季末平均售價(jià)維持在每月每平方米約32,000元，環(huán)比微升0.4%。上半年一手豪宅總成交量為640套，僅占去年全年成交的的三分之一，而平均售價(jià)低于去年同期3.7%。第二季度，廣州豪宅平均租金環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，達(dá)每月每平方米77元，上半年則比去年第四季度上漲3%。

隨著貨幣政策放寬，受抑制的購(gòu)房需求得到釋放，對(duì)房?jī)r(jià)回升的預(yù)期將帶動(dòng)更多買家入市。但曾麗認(rèn)為，雖然房企融資成本將會(huì)進(jìn)一步下降，但是開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量將有增無(wú)減，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)發(fā)商仍將以跑量為主要策略。同時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)合理回歸主動(dòng)調(diào)控仍然存在，因此房?jī)r(jià)大幅上漲的機(jī)會(huì)偏低。

來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)廣東記者站 （記者 詹立勝）編輯：馮媛