近一段時(shí)間以來(lái)，二、三線樓市一反傳統(tǒng)淡季，自“紅5月”以來(lái)持續(xù)升溫。一些城市的樓盤銷售出現(xiàn)火爆，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新的報(bào)告也顯示，二、三線樓市住宅平均價(jià)格普遍上漲。

隨著“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，二、三線樓市升溫是否會(huì)帶動(dòng)樓市全面回暖？數(shù)量多、情況各異的二、三線城市的房地產(chǎn)調(diào)控又將何去何從？

房?jī)r(jià)漲多跌少　二、三線樓市持續(xù)升溫

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局太原調(diào)查隊(duì)7月31日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，新建住房成交量出現(xiàn)小幅反彈，價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)上漲。上半年各月份太原新建住宅銷售價(jià)格同比分別上漲0.9%、1.4%、1.0%、0.8%、0.3%和0.1%。

中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月份70個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲。值得注意的是，此次價(jià)格上漲主要集中于二、三線城市，而一線城市房?jī)r(jià)則相對(duì)平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，在住宅價(jià)格環(huán)比上漲的70個(gè)城市中，漲幅前十位的均為二、三線城市，依次是：聊城、蕪湖、臺(tái)州、西寧、湘潭、無(wú)錫、淮安、重慶（主城區(qū)）、烏魯木齊、洛陽(yáng)，且上漲幅度均超過(guò)1%。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，個(gè)別樓盤也出現(xiàn)了火熱場(chǎng)面。位于太原市建設(shè)北路的某樓盤售樓部，僅8月4日一天就成交9套住房，整個(gè)展示大廳座無(wú)虛席。置業(yè)顧問(wèn)寧女士說(shuō)，由于中小戶型均價(jià)為每平方米5300元，遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格，所以一推出就吸引了不少購(gòu)房者。

房地產(chǎn)內(nèi)部人士分析認(rèn)為，目前熱銷項(xiàng)目的共同特點(diǎn)，是針對(duì)首次置業(yè)和首次改善的群體，定價(jià)合理，所以成交量大，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)。

剛需支撐回暖　后市仍需“降價(jià)跑量”

房地產(chǎn)的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”即將到來(lái)，二、三線樓市的升溫是否會(huì)演變?yōu)槿婊嘏?/p>

“二、三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，主要由于成交量增加所致。”山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，盡管市場(chǎng)有“買漲不買跌”的心理，但是當(dāng)前樓市調(diào)控大趨勢(shì)沒(méi)有改變，目前出現(xiàn)的熱銷的樓盤主要依靠剛需支撐。

“一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅，潛在購(gòu)房者會(huì)重新陷入觀望。”耿曄強(qiáng)說(shuō)，當(dāng)前樓市的投資化調(diào)控不會(huì)讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。一段時(shí)間內(nèi)，二、三線樓市將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)顧問(wèn)袁綸華認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)微漲就是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者博弈的結(jié)果，一些購(gòu)房者看到近期房?jī)r(jià)變化不大，甚至一些熱銷盤逆勢(shì)上漲，所以出手購(gòu)房。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商也明白目前的處境，唯有加大優(yōu)惠力度才能吸引更多購(gòu)房者。以太原市為例，搜房網(wǎng)（太原站）數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，預(yù)計(jì)太原市優(yōu)惠的樓盤將達(dá)到180個(gè)，環(huán)比上升13.9%，上升幅度明顯。

7月25日至8月3日，8個(gè)國(guó)務(wù)院督查組在全國(guó)16個(gè)省區(qū)市內(nèi)開(kāi)展監(jiān)督檢查。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，據(jù)此是繼續(xù)維護(hù)本輪調(diào)控來(lái)之不易的調(diào)控成果，因此，從這次督查的角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)下半年樓市抱有太樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)該在下半年繼續(xù)保持“放量”。

防差別化調(diào)控為變相松綁　后市樓盤須迎合剛需“口味”

“全國(guó)樓市調(diào)控一盤棋。”相比一線城市，因?yàn)槎⑷€城市數(shù)量多、情況復(fù)雜，調(diào)控并非易事。業(yè)內(nèi)人士表示，防止二、三線城市以保剛需為名的樓市微調(diào)為變相松綁，也要盯緊開(kāi)發(fā)商借一些概念炒作大肆囤地。此外，開(kāi)發(fā)商還需推出適合剛需戶型才能贏得市場(chǎng)。

國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，關(guān)于政策修正的試探和博弈反映的是中央與地方之間尋求地產(chǎn)調(diào)控和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的平衡點(diǎn)，即限購(gòu)、抑制投資需求是調(diào)控的底線不可動(dòng)搖。

該報(bào)告也認(rèn)為，通過(guò)執(zhí)行差別化信貸政策對(duì)首套房進(jìn)行支持已經(jīng)得到中央認(rèn)可。對(duì)于二套房的限貸一直是最嚴(yán)厲的執(zhí)行，而對(duì)首套房進(jìn)行各種方式的支持已經(jīng)是中央認(rèn)可甚至鼓勵(lì)的修正政策手段，這包含了公積金政策放松、首套房利率下調(diào)等。

中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，二、三線城市調(diào)控應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，對(duì)于房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)過(guò)快的中小城市，需要適時(shí)出臺(tái)政策防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)，要防止一些開(kāi)發(fā)商借養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)之名囤積土地。

耿曄強(qiáng)認(rèn)為，進(jìn)入九月，市場(chǎng)將有更多樓盤入市，二、三線城市的房地產(chǎn)銷售量仍將保持較高水平，關(guān)鍵要控制價(jià)格。需要地方政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，防止房?jī)r(jià)反彈，確保調(diào)控政策落實(shí)到位。