陜西省有關(guān)部門日前下發(fā)通知，以“加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)測(cè)算”，要求對(duì)各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間“確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右”。如此明確的限利，在近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控中并不多見(jiàn)。

問(wèn)題在于，房?jī)r(jià)中成本及利潤(rùn)如何構(gòu)成？限利令如何執(zhí)行到位？限利能否有助實(shí)現(xiàn)調(diào)控長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限利之舉傳遞出地方政府堅(jiān)定樓市調(diào)控的信號(hào)，但在實(shí)施行政手段的同時(shí)，應(yīng)更加注重利用市場(chǎng)及法制等長(zhǎng)效手段。

限利令挑動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)敏感神經(jīng)

陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

通知指出，按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右，同時(shí)在廣泛征求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和群眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房?jī)r(jià)格滿足自住型和改善型住房需求。

限利令再次觸動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)成本及利潤(rùn)問(wèn)題的敏感神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前幾年、甚至在2004年招拍掛實(shí)施之前拿到的地塊，地價(jià)較低甚至十分廉價(jià)，房企僅靠囤地便能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)翻番；加上在相對(duì)寬松貨幣環(huán)境下，拿地、開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)均可利用資金杠桿，開(kāi)發(fā)住宅獲利豐厚。不過(guò)，隨著近年來(lái)地價(jià)不斷走高和調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，土地及資金成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來(lái)越高，一些項(xiàng)目利潤(rùn)空間已明顯壓縮。

記者拿到的一線城市某在售樓盤(pán)信息顯示，該樓盤(pán)每平方米開(kāi)發(fā)總成本為31084元，其中：樓板價(jià)、土地使用費(fèi)、土地契稅等土地費(fèi)用為12182元，占39.25%；前期費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、配套建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、管理費(fèi)等開(kāi)發(fā)及財(cái)務(wù)成本累計(jì)15464元，占49.21%；營(yíng)業(yè)稅、附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅等累計(jì)3585元，占11.53%。該項(xiàng)目每平方米售價(jià)為3.6萬(wàn)元左右。這樣的成本及利潤(rùn)情況，在目前在售樓盤(pán)中有一定代表性。

新城控股副總裁譚為民說(shuō)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)情況千差萬(wàn)別，暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言，市場(chǎng)正呈現(xiàn)出越來(lái)越理性的狀態(tài)。“拿過(guò)高價(jià)地的房企，很多都出現(xiàn)過(guò)經(jīng)營(yíng)困難的情況。目前，順應(yīng)形勢(shì)、隨行就市已成為很多開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。”

如何執(zhí)行是關(guān)鍵

利潤(rùn)率控制在10%左右——如此明確界定房企利潤(rùn)的指導(dǎo)區(qū)間，在近年來(lái)各地房地產(chǎn)調(diào)控措施中并不多見(jiàn)，一時(shí)引發(fā)多方關(guān)注。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然不穩(wěn)定，不少城市房?jī)r(jià)仍現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在目前形勢(shì)下，限利令的提出，可以看出一些地方政府對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，這將有助于控房?jī)r(jià)。

但業(yè)內(nèi)人士對(duì)如此限利如何執(zhí)行也抱有疑慮。陳晟認(rèn)為，房?jī)r(jià)構(gòu)成因素復(fù)雜，成本和利潤(rùn)測(cè)算不夠透明，對(duì)“毛利潤(rùn)”“凈利潤(rùn)”的測(cè)算差別很大，而且市場(chǎng)也是變動(dòng)不居，如何限制利潤(rùn)難度很大。

應(yīng)更注重市場(chǎng)和法制手段

限購(gòu)、限價(jià)、限利……行政手段的充分干預(yù)，是這一輪調(diào)控組合拳中的鮮明特征。事實(shí)證明，這些手段對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了明顯甚至立竿見(jiàn)影的作用，并為后續(xù)調(diào)控贏得了時(shí)間。

不過(guò)，對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)用行政手段調(diào)控樓市可能造成的影響應(yīng)作周全考量。譬如，長(zhǎng)期限購(gòu)會(huì)使一些合理的改善性需求逐漸積壓，為未來(lái)的供求形勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)增加了變數(shù)；再如，假使果真能有效限利，會(huì)不會(huì)又進(jìn)一步增加其他方面的監(jiān)管成本？一些購(gòu)房者呼吁，在出臺(tái)新措施的同時(shí)，相關(guān)部門必須完善相應(yīng)的監(jiān)管，防止摁下葫蘆浮起瓢。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。

陳晟認(rèn)為：“運(yùn)用市場(chǎng)手段，意味著要更多利用供求關(guān)系決定價(jià)格；法制手段，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有法可依。”總而言之，欲穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，必先穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期。(記者葉鋒石志勇)