市場預期已久的房地產新政終于出臺。昨日，五部委打出“組合拳”，央行、住建部、銀監會聯合發布通知，二套房商貸首付比例從六成降至四成，公積金貸款二套首付最低三成；財政部、國稅總局也聯合出臺新政，二手房營業稅從之前滿5年免征調整為滿2年免征。《法制晚報》記者上午從北京公積金中心了解到，目前還未收到正式文件，首付比例下降正式實施還需時間。市地稅局則表示，從今天起嚴格執行新政。

記者以一套總價200萬元的住房為例計算發現，雖然首付降低，但需支出的貸款利息增加，月供增加了一倍。

首付

新政二套房貸款首付比降至四成

昨天下午，市場就有傳言稱央行要召開發布會宣布房貸調整的政策，法晚記者向央行新聞處求證，相關負責人否認了傳言的說法。而就在下午5時左右，央行、住建部、銀監會聯合下發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，宣布對二套房貸首付等進行調整。

通知稱，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

此前，二套房貸普遍執行的是“首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策，在北京購買二套房首付比例不低于70%。

追訪市公積金中心、五大行暫未調整二套房貸

今天上午，北京市公積金中心相關負責人對法晚記者表示，目前該中心還未收到央行的正式文件，“現在只是發布通知，到正式實施還需要一段時間。”

新政發出后，浙商銀行昨晚宣布即時調整二套房貸政策，二套房貸利率可享7折，但前提為購買浙商銀行有開發貸款合作樓盤的優質客戶。而在此前，該銀行對于借款人家庭有一套住房有貸款余額，又申請貸款購買住房的，首付比例不低于六成，貸款利率下限為基準利率的1.1倍。

工、農、中、建、交五大行方面，截至記者發稿時，暫未收到調整二套房貸政策的消息。

浙商銀行二套房貸政策變化

房屋類型 最低首付 利率下限普通住宅（總價在500萬以下的公寓） 4成 基準利率7折別墅、排屋及總價500萬以上的公寓 5成基準利率8.5折

解讀刺激改善型需求降低首付門檻

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從此次新政的核心內容來看，本次新政重點利好的是合理改善型人群，降低了其購買二套房的首付門檻。同時本次新政也重申了使用公積金購買首套房的首付門檻降到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現明顯。

胡景暉認為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，促進改善型業主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區買房的首次置業者來說是明顯的利好，因為有更多的中小戶型房源可供選擇。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，政策遠遠超過市場預期，特別是首付比例降低到40%，這將是歷史上最寬松的政策，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。

稅費

調整二手房“滿2”轉讓免征營業稅

昨天下午，就在三部委發布通知幾分鐘之后，“組合拳”里的另一拳也打出——財政部、國稅總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。

通知稱，自今日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

財政部和國稅總局在2011年出臺了相關文件，對二手房交易繳納營業稅的區分年限是5年。在此之前，個人住房轉讓營業稅免征年限是2年。昨天出臺的新政意味著，二手房轉讓享受營業稅免征的政策門檻再次降低到了2年，免征營業稅時間由“滿5”變為“滿2”。但此次稅費調整并未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種。

追訪營業稅“5改2”利于改善需求

今天上午，北京市地稅局相關負責人表示，從今天起，北京將嚴格按照財政部下發的通知執行新政。

偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝表示，此次調整針對的是普通住宅，在通知調整前，不滿5年的二手普通住房出讓，需要征收房屋總價款全額5.5%的營業稅。調整后，滿2年而不滿5年的住房出售，可減免十余萬元稅。

事實上，市場上還有非普通住宅，也就是通常意義上的“豪宅”。宋輝稱，非普宅的計稅相對復雜。不“滿2”則計全額的5.5%，“滿2”則為差額的5.5%（差額是指房屋購買時總價和二次出售時市價之間的差額）。

偉業我愛我家市場研究院經理孔丹認為，營業稅“5改2”，有利于改善型購房人賣掉原來的房子，盡管以前營業稅也是轉嫁給購房人的，免除后，購房人負擔下降，省了幾萬到十幾萬的費用，利于成交。而以現在的供求關系來看，業主還沒有“底氣”將免除的營業稅“轉嫁”到房價里。

此外，目前新政實施以后，原政策廢除，一律按新政辦理。起算點為契稅繳納或領證的時間。

分析穩定房地產市場“量增價穩”或是主流

興業銀行首席經濟學家魯政委認為，五部委同時出手，從供地、政府收購商品房做保障房、首付、營業稅等領域進行調整，總體試圖穩定房地產市場。由于過去房地產市場一直彌漫著濃厚的情緒化氛圍，此種調整標志著政策重回理性正軌。

胡景暉認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇，但是依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣“量價齊升”的情況將不會再出現，“量增價穩”將成為2015年樓市主流。

文/記者羅曉靜蒲長廷

調整后營業稅

（差額=銷售收入-購房價）

住宅類型 年限 稅率 年限 稅率普宅 2年內 全額5.5% 2年以上 免征非普宅 2年內 全額5.5% 2年以上差額的5.5%

納稅“普宅”標準（同時適用契稅）

政策規定，“建筑面積在144平米以上、容積率低于1.0、實際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅。

對于北京，2014年下半年實施新的繳稅“普宅”納稅標準，不再只設立房屋交易單價的一個指標，而是加入了總價的指標，兩個指標只需要達到一個，就可認定為普通住宅。

環線 單價（元/平米） 總價（萬元/套）五環內 39600 468

五環至六環31680 374

六環外 23760 281

算賬月供增一倍

雖然首付比例降低，但貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大。

貸款增加了多少？法晚記者以購買一套總價為200萬元的普通住房為例進行計算。