江北嘴中央商務(wù)區(qū) 首席記者 鐘志兵 攝

近兩年重慶甲級寫字樓新增供應(yīng)量　商報圖形 劉穎 制

商報記者 程心 張凱

35萬平方米的甲級寫字樓于去年集中上市，一場高空中的“暗戰(zhàn)”已在重慶各大商務(wù)中心和房企間悄然升級。根據(jù)第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：2014年，重慶迎來了34.6萬平方米甲級寫字樓上市，占到了重慶甲級寫字樓70萬平米總存量的一半，創(chuàng)下了歷史新高。2015年，這一數(shù)據(jù)將再度被刷新：第一太平戴維斯預(yù)計今年將有近10棟新甲級寫字樓入市，體量超過85萬平方米。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓一年以上的招租期，再加上供應(yīng)量的集中釋放，將使得甲級寫字樓市場在短期內(nèi)難以“吃飽”。

動態(tài) 去年35萬平方米新樓上市

上周，從事房地產(chǎn)咨詢工作的何先生時隔兩年之后又飛到了重慶，這是他十年內(nèi)第三次來渝。“第一高樓又換名字了，五六十層以上的摩天樓也多了。”此次來渝，何先生最大的體會就是，重慶的寫字樓正在快速地“長高”、“長密”。

最近一周，第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)行等三大知名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)先后發(fā)布了重慶樓市的年度報告，并不約而同地關(guān)注到了甲級寫字樓供應(yīng)井噴的狀況。三大機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)則印證了何先生對本土寫字樓的感受。

綜合三大機構(gòu)的數(shù)據(jù)，商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2014年入市（交房使用）的四級寫字樓共有6棟，分別為企業(yè)天地5號樓，企業(yè)天地8號樓，威斯汀寫字樓，海航保利國際，融恒時代，金融城2號T2，總供應(yīng)體量超過了34.6萬平方米。

“一年之內(nèi)，就有近35萬平方米的新樓上市。目前，重慶甲級寫字樓的總存量（拿銷售許可證未售）一共才70多萬平方米，這意味著去年上市的新樓占到了市場總量的一半。”地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)領(lǐng)域盛景董事張鑫說，只能用“供應(yīng)井噴”來形容去年重慶甲級寫字樓市場。

2015年，更大的供應(yīng)量還將“洶涌而來”。“目前重慶甲級寫字樓數(shù)量已經(jīng)達到22棟，而預(yù)計在2015年，會有近10棟新甲級寫字樓入市，體量超過85萬平米，其中一半將來自新興的江北嘴。”第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均告訴記者，市場競爭將愈演愈烈。

區(qū)域 解放碑江北嘴隔江“暗戰(zhàn)”

眾所周知，配置高、地段好、價格高是甲級寫字樓的三大特征。而在甲級寫字樓的分布區(qū)域上，同為中央商務(wù)區(qū)且僅一江之隔的解放碑、江北嘴成為兩大熱點區(qū)域。

張鑫告訴記者，據(jù)市場調(diào)查，目前解放碑共有寫字樓開發(fā)總量（已售+存量+在建）約120萬平方米，其中，甲級寫字樓占80萬平方米左右，項目個數(shù)達7棟左右。而根據(jù)渝中區(qū)發(fā)改委的消息，渝中區(qū)未來將在解放碑片區(qū)規(guī)劃300萬平方米的高端商務(wù)載體，其中有很大一部分會是甲級寫字樓。未來5年內(nèi)，還將有80萬平方米的甲級寫字樓在解放碑亮相，屆時，整個解放碑片區(qū)的甲級寫字樓體量將達近200萬平方米。

相比之下，作為新型片區(qū)的江北嘴，在建項目幾乎全是甲級寫字樓。昨日，記者從北濱路一路開車來到江北嘴中央商務(wù)區(qū)，金融街、金融城、力帆中心、IFS國金中心……一棟棟甲級寫字樓鱗次櫛比。江北嘴中央商務(wù)區(qū)相關(guān)工作人員告訴記者，截至目前，江北嘴可交房的甲級寫字樓已達174萬平方米，按照規(guī)劃，江北嘴核心區(qū)將在2018年建成340萬平方米甲級寫字樓。

“供應(yīng)量井噴，重慶商務(wù)中心的格局也在悄然改變。”羅元均說，從甲級寫字樓市場的整體情況來看，解放碑、觀音橋目前保持著市場主導(dǎo)地位，占據(jù)市場總量近60%的存量供應(yīng)。不過，這一局面將在2015年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，以江北嘴為代表的新興商務(wù)區(qū)將打破解放碑等老牌商務(wù)區(qū)的“霸主”地位。一場隔江對峙的“暗戰(zhàn)”，將因為新盤的集中上市而悄然打響。

破局

減免租金升級軟硬件 拉攏“品牌”客戶

在這場新老商務(wù)區(qū)的“暗戰(zhàn)”中，開發(fā)商之前的競爭則更為激烈。“目前重慶在建寫字樓體量龐大，2015~2016年將迎來集中供應(yīng)期，可見供應(yīng)量接近200萬平方米，其中承擔(dān)著中西部金融中心職能的渝中區(qū)和江北區(qū)占比接近九成。”戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河告訴記者，作為直轄市，重慶對于甲級寫字樓的需求量應(yīng)在200萬平方米以上。今明兩年的集中供應(yīng)，在緩解高端物業(yè)緊缺局面的同時也必將加劇市場競爭，令全市寫字樓租金承壓。

統(tǒng)計顯示，由于供應(yīng)量的集中釋放，重慶甲級寫字樓去年有36.8%的體量都未能實現(xiàn)招租。“價格優(yōu)惠、減免租金，這是甲級寫字樓招徠客戶最主要的手段。”羅元均說，與其他物業(yè)不同的是，甲級寫字樓對于“優(yōu)質(zhì)客戶”的爭奪則更為激烈。“五百強企業(yè)、知名的金融機構(gòu)，以及領(lǐng)事館等具有‘品牌’效應(yīng)的機構(gòu)和企業(yè)是我們的首選。”重慶某甲級寫字樓項目的負責(zé)人周先生告訴記者，為了引進一家領(lǐng)事館，他們不僅減免了幾個月的租金，甚至還補貼了部分“裝修費”。“沒有人愿意做虧本買賣，這些優(yōu)質(zhì)客戶是我們攬客的招牌，可以帶來更多的客戶，同時提升寫字樓的附加值。”周先生說。

“除了價格之外，項目軟硬件設(shè)施的打造也是其能否突圍的關(guān)鍵。”江冰河告訴記者，戴德梁行市場調(diào)查的結(jié)果顯示，最近兩年上市的甲級寫字樓無論在硬件還是軟件方面都已逐步與國際接軌。

“以前，甲級寫字樓拼的是電梯、大堂、車庫等硬件設(shè)置。現(xiàn)在，在硬件都已達到頂級水平之后，寫字樓拼的就是服務(wù)、管理等軟件的設(shè)置。”江冰河說，以物業(yè)管理為例，兩年前，大部分甲級寫字樓都用的自有物業(yè)。而在去年上市的甲級寫字樓中，有1/3都引進了國際上的專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)。

以去年上市的海航保利為例，該寫字樓內(nèi)不僅引入了戴德梁行作為物業(yè)管理機構(gòu)，還在寫字樓內(nèi)設(shè)置了員工餐廳、便利店、高端俱樂部等，以此滿足入駐企業(yè)的各種“軟性需求”。

探路

短期競爭加劇 房企錯位“突圍”

“高供應(yīng)、低去化、高庫存、價格下行是當(dāng)下寫字樓市場的幾大趨勢，而作為其中高端產(chǎn)品的甲級寫字樓，這一趨勢將更加明顯。”緯立行顧問機構(gòu)分析師王晰宇表示，在這樣的行情下，甲級寫字樓迎來如此大的體量入市，必將帶來短期內(nèi)的競爭加劇，他表示，面臨嚴峻的市場形勢，各大房企也應(yīng)早制定相應(yīng)的突圍策略。

首先，要科學(xué)制定推盤節(jié)奏。王晰宇表示，在制定推盤計劃時，要考慮周邊寫字樓的推盤情況，不要盲目放量，造成內(nèi)耗，而要把握好節(jié)奏推出產(chǎn)品，避免惡性競爭。此外，在營銷策略上，房企也要自尋特色突圍。王晰宇舉例道，例如，目前就有甲級寫字樓打出使館級總部大樓的招牌，不惜免費為各國領(lǐng)事館提供駐地，提升大樓檔次的同時，也更容易獲得外資企業(yè)的青睞。還有一些甲級寫字樓直接打出“訂制級總部大樓”的廣告，專門和大企業(yè)洽談，為其量身訂制專屬寫字樓，從而大幅推動去化量的上升。

“其實，相比于普通寫字樓，甲級寫字樓更應(yīng)練好內(nèi)功，比拼內(nèi)力。”張鑫支招道，一是充分擁抱互聯(lián)網(wǎng)潮流，加入諸如停車庫智能泊車系統(tǒng)、內(nèi)部公共服務(wù)平臺等軟實力，讓客戶真正享受到便捷、高效的物管服務(wù)；二是提高物業(yè)管理水平，將住宅式、酒店式物業(yè)切入寫字樓市場，讓客戶賓至如歸。