前天，央行等三部委出臺(tái)政策將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也出臺(tái)政策將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

昨天，上海的最高溫度比前天驟升10多攝氏度，樓市也因上述政策的出臺(tái)呈現(xiàn)出同樣的“升溫”幅度：“捉急”的買家連夜就去售樓處或中介簽約，“熱昏”了的賣家則“來薩伐急”地開始漲價(jià)。

賣家頻繁的提價(jià)讓一些交易陷入了停頓，一套原本到手價(jià)460萬元的房子，一夜之間漲到了495萬元，買家根本無法接受，就此陷入僵局。

有門店一晚簽約三四套

拜“朋友圈”所賜，剛出臺(tái)的樓市新政幾乎以史上最快速度“發(fā)酵”，扔下公文包直沖售樓處或者中介門店的現(xiàn)象在全市各個(gè)角落都有出現(xiàn)，“捉急”的買賣雙方“挑燈夜戰(zhàn)”，連夜簽約。

在長(zhǎng)寧，一位生意人一套豪宅以1380萬元到手價(jià)掛牌出售，實(shí)際上他還是虧本賣房，當(dāng)年買進(jìn)這套房子他花了1410萬元，因?yàn)橄拶?，他不得不把這套房子賣了才能再買房，又因?yàn)樾驴粗械姆孔右呀?jīng)付了定金，急需后續(xù)房款，才無奈“割肉”30萬元賣房。

然而，即便虧本賣還是賣不出去——主要原因是這套房子持有未滿五年，且為非普通住宅，他的買家原本要替他繳納全額營(yíng)業(yè)稅，總額高達(dá)70多萬元。

新政一出，這套房子的命運(yùn)來了個(gè)奇跡般的轉(zhuǎn)折：持有滿兩年的非普通住宅營(yíng)業(yè)稅由按全額征收改為按買賣價(jià)格差額征收，因?yàn)樗翘澅举u房，這個(gè)差額就是“0”，營(yíng)業(yè)稅一分錢都不用出，足足省下了70多萬元！

得知這個(gè)“天上掉下”的好消息后，這位生意人前天晚上7點(diǎn)多立刻沖到了中介門店，而買家當(dāng)然也很滿意，雙方一拍即合，當(dāng)場(chǎng)簽下了買賣合同。令中介都沒有想到的是，簽完合同的賣家當(dāng)場(chǎng)連呼“感謝國(guó)家、感謝國(guó)家！”

從張江到莘莊，這樣的連夜簽約在本市多個(gè)區(qū)都有發(fā)生，有的門店一個(gè)晚上就簽約了三四套。這些“捉急”簽約的賣家大多是持有滿兩年未滿五年的業(yè)主，之前已經(jīng)談得差不多了，就差“臨門一腳”，而樓市新政自然就是最好的催化劑。

部分開發(fā)商又有提價(jià)沖動(dòng)

溫度一高，人的頭腦難免就會(huì)發(fā)熱，在看到新政如此“給力”之后，不少賣家都開始漲價(jià)，有的試探著漲個(gè)三五萬元，也有的心一狠，直接把省下的幾十萬元稅費(fèi)全部加到了房?jī)r(jià)上。

陳先生看中了張江一套350萬元的房子，付了1萬元定金后，原本計(jì)劃昨天上午簽合同，前晚政策一出，反應(yīng)敏捷的陳先生馬上表示愿意追加定金30萬元，一旦賣家收下這30萬元定金，他的違約成本將大大提高。

然而，賣家腦子比他轉(zhuǎn)得更快，他不但不肯收這30萬元追加的定金，而且立刻指示中介“漲2萬”，不然房子不賣了。

雖然賣家此舉違約，但是他即便賠陳先生1萬元，漲價(jià)2萬元還是能多賺1萬元。

從陳先生的角度考慮，自己如果被違約，表面上看能“賺”違約金，但會(huì)損失大量的時(shí)間成本，之前幾個(gè)月的看房前功盡棄。因此他只能無奈接受，最終這筆交易昨天以352萬元成交了。

其實(shí)被“熱昏”的并不只有小業(yè)主，一些開發(fā)商也已經(jīng)或者醞釀漲價(jià)。閘北區(qū)某新盤在新政出臺(tái)前的一天，也就是上周日一下子上調(diào)了3000元/平方米，漲幅5%。然而，一些其他正在熱銷的項(xiàng)目，暫時(shí)還未出現(xiàn)提價(jià)的情況。

不少項(xiàng)目的業(yè)務(wù)員昨天表示，由于新政剛剛出臺(tái)，并且為工作日，因此購房者的反應(yīng)不是特別熱烈，項(xiàng)目的帶看量仍然保持平穩(wěn)，變化不大。

不過，開發(fā)商和中介的工作態(tài)度已經(jīng)讓人感受到樓市的濃濃暖意，有的中介門店開會(huì)一直開到晚11點(diǎn)多，而景瑞地產(chǎn)更是干脆宣布昨晚杭州、紹興等十城售樓處“不打烊夜賣”。

●分析

新政有利合理改善型人群長(zhǎng)遠(yuǎn)看量增價(jià)穩(wěn)是新特征

“新政剛剛出臺(tái)，市場(chǎng)還需要一段時(shí)間適應(yīng)?！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究專家陸騎麟表示：本次營(yíng)業(yè)稅減免年限的縮短以及二套房首付的降低，為改善型置業(yè)提供了較大的便利，既有利于其出售已有房源，也有助于其獲得更大的貸款額度。

盡管在政策出臺(tái)初期，由于稅費(fèi)的減免會(huì)造成房東的跳價(jià)。但長(zhǎng)期而言，大量房源掛牌能夠遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，但總體的上漲格局不會(huì)改變。對(duì)于一手房市場(chǎng)的影響，陸騎麟稱，短期內(nèi)開發(fā)商必然會(huì)有提價(jià)動(dòng)作，提價(jià)的范圍預(yù)計(jì)多在5%-10%之間。

當(dāng)然，也有比較冷靜的觀點(diǎn)。上海某房企總經(jīng)理劉天旸認(rèn)為市場(chǎng)不一定會(huì)像想象中那樣樂觀。“政策調(diào)整的目的不是為了完全激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了滿足自住和改善型購房者的需求。”劉天旸說，新政會(huì)將部分原本猶豫觀望的客戶推向市場(chǎng)，但無論是一二手房都不具備一夜大幅漲價(jià)的前提，因?yàn)橐皇址渴袌?chǎng)還有足夠的庫存等待消化，而二手房的賣家單方面提價(jià)多少還得看市場(chǎng)的承接力。

此外，新政出臺(tái)后，不少房東考慮在限購政策不改變的情況下“住一投一”，即自住一套，另一套就專門用來投資，到持有快滿兩年時(shí)掛牌出售。

對(duì)此，上海某地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理盧文曦表示，新政使得換房成本大大降低，因此確實(shí)存在“住一投一”的操作可能，但是投資的話要考慮未來價(jià)格成長(zhǎng)性。而且當(dāng)前投資渠道要比以前寬很多，比如股市很火爆，投資客一定會(huì)衡量收益和風(fēng)險(xiǎn)。所以，即便有當(dāng)前那么多利好政策，也難吸引大量投資客回潮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“事實(shí)上，中國(guó)住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和住房改善帶來的需求。由于房?jī)r(jià)下降以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

某房企集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點(diǎn)利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟需改善但同時(shí)購買力相對(duì)欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國(guó)樓市現(xiàn)階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會(huì)刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量?jī)r(jià)齊升’的情況將不會(huì)再出現(xiàn)?！焙皶熣f。

可以看出，專家普遍認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015年樓市新特征。