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三、堅持房地產(chǎn)調(diào)控有利于經(jīng)濟社會的持續(xù)健康發(fā)展

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔(dān)心，如果不放松調(diào)控，將可能造成房價大幅回落、房地產(chǎn)投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構(gòu)潛在風(fēng)險凸顯等問題。對此，我們認為，順應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控實際上有利于經(jīng)濟和社會的持續(xù)健康發(fā)展。

(一)房地產(chǎn)投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正?；卣{(diào)

我國房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重長期保持在23%左右。調(diào)控政策出臺一年多來，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增長速度，預(yù)計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進過程中，房地產(chǎn)投資保持較快增長仍有較強的支撐動力。即使在繼續(xù)堅持調(diào)控的情況下，初步預(yù)測，明年房地產(chǎn)投資增速仍會保持在20%左右。雖然增速出現(xiàn)一定程度回落，但也是我國房地產(chǎn)投資增速開始進入正?；卣{(diào)周期的反映。根據(jù)我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標(biāo)測算，并參照國際經(jīng)驗，預(yù)計未來幾年，我國城鎮(zhèn)住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn)。未來一段時期房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的、正常的。期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長是不現(xiàn)實的。房地產(chǎn)調(diào)控的過程實際上給房地產(chǎn)投資增速調(diào)整留出了必要空間。

(二)堅持房地產(chǎn)調(diào)控有利于進一步改善民生，促進社會的和諧與穩(wěn)定

堅持房地產(chǎn)調(diào)控，鞏固調(diào)控成果，將有利于切實改善民生，促進社會的和諧與穩(wěn)定。一方面，通過抑制投機需求，使過快上漲的房價合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調(diào)整土地供給和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設(shè)，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實現(xiàn)“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進社會的和諧與穩(wěn)定，同時還將對擴大內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮重要作用。

(三)堅持調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展

前些年，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張偏快，負債規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出。繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營不夠?qū)徤?、不注重產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會被更有實力的企業(yè)兼并或者收購，有競爭實力的企業(yè)會得到發(fā)展，最終將形成綜合實力和抗風(fēng)險能力強的大型企業(yè)與更加專注于某個細分領(lǐng)域、深耕細作的中小企業(yè)并存的局面。

(四)房價穩(wěn)步回調(diào)對銀行等金融體系的影響總體可控

隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調(diào)控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統(tǒng)重視防范和應(yīng)對金融風(fēng)險，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經(jīng)防范了部分風(fēng)險。因此，房價回調(diào)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能性不大，影響總體可控。

(五)從中長期看，堅持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整

今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的原因，但也與前兩年增長快、基數(shù)高有直接關(guān)系。2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓金的預(yù)算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續(xù)下去。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，從中長期來看，有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，而將重心放在促進實體經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方面。

四、繼續(xù)堅持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，著手建立長效機制

堅持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，就是要進一步落實已經(jīng)出臺的各項調(diào)控措施，不斷鞏固調(diào)控效果。在需求方面，繼續(xù)實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強化住房的居住屬性，繼續(xù)堅決遏制投機投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。在供給方面，認真落實住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實推進保障性住房建設(shè)，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引更多社會資金進入保障房建設(shè)領(lǐng)域。更好地發(fā)揮保障性住房建設(shè)惠民生、穩(wěn)房價、擴內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。通過調(diào)控改善住房市場的供求關(guān)系，從而進一步促使房價調(diào)整到合理水平。

在堅持房地產(chǎn)調(diào)控的同時，還需著手建立房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制。主要包括：建立健全房地產(chǎn)市場健康運行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結(jié)試點城市經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡早設(shè)計和建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度；治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系；促進房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和重組，完善企業(yè)資質(zhì)認定，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變；完善住房保障制度，建立保障房建設(shè)、分配、管理、運營的規(guī)范有效的制度體系。

(作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所 任興洲 鄧郁松 許 偉)

來源：人民日報 編輯：馬原