概念

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。

法規(guī)

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

近日，拉薩市政府網(wǎng)站公布：拉薩市房屋登記系統(tǒng)擬于2015年啟用預(yù)告登記模塊，此舉可進(jìn)一步保護(hù)和實(shí)現(xiàn)房屋買受人的權(quán)益，防止開發(fā)商進(jìn)行一房多賣或?qū)σ奄u房屋進(jìn)行抵押，進(jìn)而保護(hù)買受人的權(quán)益。昨日下午，記者從拉薩市房產(chǎn)管理局了解到，拉薩市房屋登記系統(tǒng)自2013年上線以來，運(yùn)行情況良好，預(yù)告登記之前一直都是工作人員進(jìn)行手工登記。

預(yù)告登記 保障債權(quán)人的物權(quán)

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也備受青睞。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，不動產(chǎn)交易大多數(shù)發(fā)生在商品房買賣和土地使用權(quán)變動中。現(xiàn)在的人都有一個意識：買房投機(jī)、買房致富。然而，目前我國尚無與房屋買賣合同相關(guān)的法律，在全國范圍內(nèi)還沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在遇到房屋買賣糾紛時，各地法院多以《民法》的基本精神和當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行處理，處理方式也各式各樣，極不一致。

在商品房預(yù)售中，如果房地產(chǎn)商罔顧信用、圖謀私利或其他原因而背信棄義，購房者一般都是處于弱勢地位。此外，在一些二手房買賣中，一些房主為追求更高的價格，將原本已經(jīng)賣出去的房屋再轉(zhuǎn)賣給第三方，給買房者造成了極大的損失。因此，房屋制度的實(shí)行對于房屋買受人來說具有非常重要的。

記者了解到，房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

物權(quán)法第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

“一房多賣” 拉薩曾發(fā)生過這樣的事

近些年，隨著房地產(chǎn)市場火熱發(fā)展，“一房兩賣”、“一房多賣”的現(xiàn)象在全國很多城市時有發(fā)生。昨日，記者從泰和泰拉薩律師事務(wù)所了解到，盡管這類案例在拉薩極少出現(xiàn)，但也有人曾因此打過官司。

該律師事務(wù)所律師何波告訴記者，2010年，他曾接過一起“一房兩賣”的案例。“在這件案例中，甲方不是房地產(chǎn)開發(fā)商，不涉及商品房預(yù)售，是一起二手房‘一房兩賣’案件。甲方出于個人原因，將自己位于格桑林卡的房屋轉(zhuǎn)賣給了乙方，在簽訂好合同后，乙方付給了甲方70%的房款，商議好等手續(xù)完全辦好后付余下的30%尾款。乙方是一個在阿里地區(qū)做生意的四川人，長時間不回拉薩，然而，等他回到拉薩的時候發(fā)現(xiàn)，這套房子早已經(jīng)換了新主人。”何波說，在這件案例中，甲方是在將房屋轉(zhuǎn)賣給乙方之后，遇到了第三方丙方，通過對比發(fā)現(xiàn)丙方給出的價錢高于乙方，甲方為追求個人利益，就將原本已經(jīng)賣給乙方的房屋再次轉(zhuǎn)手賣給了丙方，于是，三方便因此鬧上了法庭。

何波表示，純粹的房屋買賣合同并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，也不具備對抗第三人的效力。買房者需要在簽訂買賣合同后，到相關(guān)房管部門進(jìn)行預(yù)告登記，方才具備抵抗第三方的效力。

“一房多賣” 多是因道德或管理問題所致

記者聯(lián)系了中太建設(shè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳先生，陳先生表示，出現(xiàn)商品房“一房多賣”現(xiàn)象多是由于開發(fā)商道德問題所致，或是管理出現(xiàn)了問題。

據(jù)陳先生介紹，目前，拉薩的房地產(chǎn)市場上并沒有出現(xiàn)過“一房多賣”的現(xiàn)象，而他從同行了解到，這類情況在內(nèi)地的某些房地產(chǎn)開發(fā)公司有出現(xiàn)。“目前，有一些道德敗壞的開發(fā)商會為了一己私利干出這樣的事情，還有一些開發(fā)商，由于公司資金不足，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)出來以后，房屋的銷售沒能趕上預(yù)期那么好，為了盡快回籠資金，便采取‘一房多賣’的方式。”此外，陳先生坦言，之前內(nèi)地某房產(chǎn)公司出現(xiàn)過銷售人員“一房多賣”的情況，這并不是公司的行為，而是公司的管理出現(xiàn)了問題，銷售人員在“一房多賣”后，攜款逃走了。

一房多賣 或要承擔(dān)刑事責(zé)任

記者了解到，“一房多賣”通常分為兩種情況，可能涉及到民事案件或者刑事案件，將會依法追究相關(guān)責(zé)任人的民事責(zé)任或刑事責(zé)任。

普通的民事欺詐、民事過錯屬于民事案件，以非法占有為目的、執(zhí)行合同詐騙則是刑事案件。

泰和泰拉薩律師事務(wù)所律師何波介紹說，如果是合同詐騙，那合同無效，相關(guān)責(zé)任人將負(fù)刑事責(zé)任，贓款也將依法追回。不涉及合同詐騙的話，合同是有效的。“所以，遇到這種情況，首先要考慮合同是否有效，其次，再根據(jù)合同判斷誰擁有房產(chǎn)，然后考慮其他受害人的財產(chǎn)損失。‘一房兩賣’或‘一房多賣’這其中就涉及到兩個方面，已經(jīng)賣了又拿出去抵押的情況又涉及兩個方面。”何波說，如果合同有效的話，就涉及到這份合同保障誰的利益，誰能拿到房子的問題。拿合同的購買人，一般以過戶手續(xù)為證據(jù)，所以，是否辦理過戶手續(xù)就很關(guān)鍵。如果都沒辦理過戶登記，那就看房屋有沒有交付，交付給誰，房屋歸誰。這時，又有可能既沒有過戶也沒有交付，那就按照時間順序，誰先簽訂合同，房屋歸誰。

原標(biāo)題：拉薩市房屋登記系統(tǒng)擬于今年啟用預(yù)告登記模塊 “一房多賣”這事今后難以得逞