中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：陸家嘴中央公寓天價(jià)造樓事件再添詭譎。
6月29日下午，記者采訪了事件的主角之一——上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)“聯(lián)合房產(chǎn)”)董事長(zhǎng)毛德明，“陸家嘴中央公寓的成本都給中央電視臺(tái)了，你要采訪，就去找央視”。
而持有聯(lián)合房產(chǎn)10%股權(quán)的小股東——上海耀國(guó)能源科技有限公司(下稱(chēng)“耀國(guó)能源”)的黃先生稱(chēng)，聯(lián)合房產(chǎn)透過(guò)抬高成本和壓低售價(jià)的方式，涉嫌侵吞巨額國(guó)有資產(chǎn)。他引用上海房地產(chǎn)行業(yè)平均數(shù)據(jù)，2006年商品房除土地成本外的平均造價(jià)在2500元/㎡左右，但中央公寓卻高達(dá)5200元/㎡甚至更高。
“數(shù)億國(guó)有資產(chǎn)灰飛煙滅。”黃說(shuō)。
種種跡象顯示，陸家嘴中央公寓天價(jià)造樓幕后玄關(guān)重重。隨著本報(bào)記者的調(diào)查，試圖將其層層撕開(kāi)。
天價(jià)造樓
自2004年11月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，中央公寓受到投資客追捧，摩根士丹利在2006年甚至為此斥巨資購(gòu)買(mǎi)數(shù)幢樓盤(pán)。
但也幾乎從開(kāi)盤(pán)起，圍繞中央公寓的天價(jià)造樓問(wèn)題，始終成謎，亦令中央公寓上空布滿疑云。
毛德明所稱(chēng)，提供給央視的中央公寓成本，乃是由上海申元工程投資咨詢(xún)有限公司(下稱(chēng)“申元”)出具的審價(jià)報(bào)告。
記者獲得的該份報(bào)告，其已獲得業(yè)主單位聯(lián)合房產(chǎn)的蓋章確認(rèn)。并在4月29日召開(kāi)的股東會(huì)上，也獲得代表90%股份的股東代表?xiàng)钚∶?毛德明代簽)，毛德明和錢(qián)思解的簽字確認(rèn)。
根據(jù)申元提供的材料，中央公寓一期工程經(jīng)上海市土地測(cè)繪中心測(cè)定的總面積為217202平米，申元出具的項(xiàng)目建安成本的結(jié)算數(shù)據(jù)為75046萬(wàn)元，其中包括該項(xiàng)目各單體建筑、結(jié)構(gòu)及安裝，小區(qū)道路、圍墻、景觀及綠化等小區(qū)范圍內(nèi)的地上及地下工程。
據(jù)此測(cè)算的平均建安費(fèi)用為3455元/㎡。
而據(jù)本報(bào)了解，上海市2006年商品住宅包括前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等總和約2500元/㎡。
上海市浦東新區(qū)房屋管理局市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)紐廷鍇也表示，除土地成本之外，包括小配套在內(nèi)的房屋造價(jià)應(yīng)該在2500元/㎡左右。
6月25日下午，記者就中央公寓的造價(jià)成本，采訪了申元總經(jīng)理樂(lè)嘉棟。
樂(lè)嘉棟說(shuō)，“你如果非要問(wèn)我到底是貴還是便宜，我不好回答。我只能說(shuō)，它處于一個(gè)合理的區(qū)域”。
樂(lè)所說(shuō)的合理區(qū)域，乃是建安費(fèi)用在4000元/㎡基礎(chǔ)的上下幾百元的浮動(dòng)。
他還舉例說(shuō)，“你可以買(mǎi)1000元的襯衫，也可以買(mǎi)100元的襯衫，業(yè)主可以自由選擇，我們的職責(zé)只能是當(dāng)業(yè)主選好后，我們?cè)賮?lái)判斷這個(gè)價(jià)格是否是合適的”。
不過(guò)，當(dāng)記者追問(wèn)，中央公寓地下一層車(chē)庫(kù)的報(bào)送價(jià)和審核價(jià)分別高達(dá)6883.19元和5772.88元時(shí)，他稱(chēng)，“我也承認(rèn)看到這個(gè)價(jià)格很吃驚，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是3000多塊錢(qián)一平米。單靠混凝土和鋼筋，肯定要不了這么多錢(qián)。”。
在樂(lè)不解時(shí)，他叫來(lái)負(fù)責(zé)校對(duì)審價(jià)報(bào)告的同事——申元公司一位職員。
該職員解釋說(shuō)，“因?yàn)橹醒牍?2棟住宅和平地之下的地下室連成一片，這種工藝設(shè)計(jì)在上海屬于創(chuàng)新，因而對(duì)地下室的底板壓力要求比較大，所以需要更多的鋼筋和混凝土，造價(jià)提高”。
而據(jù)專(zhuān)家介紹，所謂創(chuàng)新工藝，乃是不設(shè)沉降縫采用的后澆帶工藝，該工藝在上海已被多次使用，更為重要的是，這種工藝的使用并不會(huì)增加造價(jià)。
“一般樓盤(pán)地下室底板厚度也是1.2米，中央公寓也是如此。”
蹊蹺的例子還有很多。如上文所稱(chēng)，中央公寓4個(gè)總面積不足40平米的門(mén)衛(wèi)房也耗費(fèi)了37.54萬(wàn)元的土建費(fèi)用，平均每平米近9000元，而中國(guó)建筑第四工程局(下稱(chēng)“中建四局”)的申報(bào)價(jià)則更是驚人的46.99萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)均價(jià)為11161.51元/㎡，令人匪夷所思。
“是用金子做的嗎？”上海地產(chǎn)界一位資深人士反問(wèn)說(shuō)，“上海香格里拉酒店除土地成本之外，包括建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、裝修費(fèi)用等在內(nèi)的所有成本也僅為7500元/㎡，一個(gè)門(mén)衛(wèi)房的造價(jià)竟然比香格里拉還要高？”
樂(lè)嘉棟也不能很好的解釋?zhuān)f(shuō)，“我也相信香格里拉的造價(jià)，但這個(gè)門(mén)衛(wèi)房為何這么高呢？是不是包含了門(mén)？或者？”
此外，小區(qū)圍墻的造價(jià)也高達(dá)1240.52元/㎡；而水電安裝費(fèi)用亦有“瑕疵”：施工單位中建四局申報(bào)價(jià)為394.08元/㎡，申元審核價(jià)為351.17/㎡，而總包標(biāo)書(shū)價(jià)為154.46元/㎡，分別高于后者155.13%和127.35%。
“審價(jià)報(bào)告的幾乎所有項(xiàng)目都值得深究。”一位接近聯(lián)合房產(chǎn)高層的人士說(shuō)，“中建四局延誤工期311天，最終卻找聯(lián)合房產(chǎn)索賠，申報(bào)價(jià)高達(dá)1.12億元，審核價(jià)卻一下子降低到2818萬(wàn)元，和行業(yè)10%的核減率相比，75%的核減率也極不正常”。
“我們不需要招投標(biāo)”
像這樣令業(yè)內(nèi)人士難以理解的成本，在陸家嘴中央公寓一期的審價(jià)報(bào)告中，大到每棟樓盤(pán)及地下車(chē)庫(kù)，小到陽(yáng)臺(tái)欄板和小區(qū)圍墻，并不鮮見(jiàn)。
“我可以負(fù)責(zé)任的說(shuō)，申元提供的審價(jià)報(bào)告一定是基于工程量計(jì)算得來(lái)的，是經(jīng)得起檢查的。”申元董事長(zhǎng)劉嘉對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
申元是陸家嘴中央公寓一期的投資監(jiān)理單位，正是申元在去年11月至今年3月先后出具了三份中央公寓的審價(jià)報(bào)告。
而也恰是這份審價(jià)報(bào)告，令諸多業(yè)內(nèi)人士大驚失色。
申元總經(jīng)理樂(lè)嘉棟說(shuō)，“事情(指央視新聞?wù){(diào)查節(jié)目播出)發(fā)生后，我開(kāi)始了解此事，項(xiàng)目人員最近被叫到現(xiàn)場(chǎng)，要求核對(duì)”。
據(jù)他說(shuō)，“現(xiàn)在最核心的問(wèn)題是，中央公寓的成本是不是天價(jià)？你要知道，樓盤(pán)的成本不僅僅包括建安費(fèi)用，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、籌建費(fèi)用、配套費(fèi)用等等，我們可以保證的是，我們審價(jià)的建安費(fèi)用是合理的，至于他們(指項(xiàng)目公司)是否把成本做高，是他們財(cái)務(wù)的問(wèn)題，和我們無(wú)關(guān)。”
記者此前曾問(wèn)劉嘉，像中央公寓這樣的項(xiàng)目，其項(xiàng)目公司——聯(lián)合房產(chǎn)的投資方中有60%是國(guó)有成分，按照招投標(biāo)法第3條，包括勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)。
對(duì)此，劉反復(fù)說(shuō)，“我可以保證申元是參加公開(kāi)招投標(biāo)的”。但樂(lè)嘉棟卻說(shuō)，“我們公司雖然叫投資監(jiān)理，實(shí)際資質(zhì)卻是造價(jià)咨詢(xún)和造價(jià)控制，因而并不需要參與公開(kāi)招投標(biāo)”。
樂(lè)回憶說(shuō)，“當(dāng)時(shí)聯(lián)合房產(chǎn)內(nèi)部邀請(qǐng)了幾家單位，就定下來(lái)了。”
1050元/㎡的陽(yáng)臺(tái)欄板、96元/㎡的PVC卷材、45.71元/㎡的涂料等的天價(jià)報(bào)價(jià)，開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在中央公寓。
而審價(jià)報(bào)告顯示，中建四局送審的土建造價(jià)為7.9億，申元審核造價(jià)為6.49億，而合同中的工程費(fèi)為4.46億，扣除甲方付款的項(xiàng)目為4.13億元，分別是合同價(jià)的191.25%和157.05%。
對(duì)此，樂(lè)嘉棟解釋說(shuō)，“最后結(jié)算價(jià)超過(guò)合同價(jià)百分之三四十，甚至五十都是正常的”。
但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，陸家嘴中央公寓一期主建材在12幢房開(kāi)工至結(jié)構(gòu)封頂，混凝土C30平均下降了6.49%，成型鋼筋平均下降了10.73%。
以C30為例，總包合同簽署時(shí)的2004年2月，其市場(chǎng)信息價(jià)為353.95元/m3，至中央公寓2006年4月竣工時(shí)已經(jīng)跌至263.95元/m3，跌幅達(dá)25.43%。
幕后玄關(guān)
這似乎是一個(gè)令人難解的天價(jià)之謎。
中央公寓的成本到底是多少？正如樂(lè)嘉棟所言，那不是他所關(guān)心的。他只強(qiáng)調(diào)，其所給出的審價(jià)報(bào)告，對(duì)應(yīng)3455元/㎡的成本是合理的。
但果真如此嗎？
如此審計(jì)報(bào)告似有故意混淆建安費(fèi)用和其他費(fèi)用的區(qū)別。按照行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，包括建安費(fèi)用和財(cái)務(wù)、管理、銷(xiāo)售等費(fèi)用在一起的總和是2500元/㎡。
“我們現(xiàn)在最關(guān)心的是聯(lián)合房產(chǎn)何時(shí)能夠做出中央公寓整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算報(bào)告。”耀國(guó)能源總工程師顧銀德說(shuō)，“除了建安費(fèi)用和土地成本，中央公寓的財(cái)務(wù)、管理和銷(xiāo)售費(fèi)用到底是多少，聯(lián)合房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者從來(lái)沒(méi)有向董事會(huì)做過(guò)匯報(bào)”。
此前，聯(lián)合房產(chǎn)的財(cái)務(wù)總監(jiān)葉美華接受央視采訪時(shí)曾表示，中央公寓一期的銷(xiāo)售收入18億，經(jīng)營(yíng)成本約為10億左右，對(duì)應(yīng)平均造價(jià)成本在7580.23元/㎡，包括土地費(fèi)2580元/㎡和4011多元的建安費(fèi)用。
但這遭到諸多業(yè)內(nèi)人士的強(qiáng)烈不解。
耀國(guó)能源是聯(lián)合房產(chǎn)的小股東，持有10%。另外兩家股東分別上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司(占60%)和上海世紀(jì)道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(占30%)。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司的大股東則是陸家嘴股份公司(600663.SH)，其持有55%的股權(quán)。
三家公司于2002年走到一起，起初相安無(wú)事。
據(jù)耀國(guó)能源預(yù)計(jì)，中央公寓在2004年底開(kāi)始銷(xiāo)售至今，已累計(jì)銷(xiāo)售收入20余億元，按照行業(yè)內(nèi)2500元的平均建安費(fèi)用，扣除土地成本之后，耀國(guó)認(rèn)為，該項(xiàng)目至少有超過(guò)10個(gè)億的銷(xiāo)售利潤(rùn)。
但至今為止，耀國(guó)只在2006年分過(guò)一次4000萬(wàn)元的紅利。
“到現(xiàn)在為止，我們沒(méi)有看到過(guò)一份聯(lián)合房產(chǎn)提供的銷(xiāo)售臺(tái)賬；聯(lián)合房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者未向董事會(huì)做過(guò)任何有關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的匯報(bào)，公司治理已經(jīng)嚴(yán)重扭曲。”顧銀德說(shuō)。
據(jù)顧稱(chēng)，從2005年下半年以來(lái)，聯(lián)合公司從未召開(kāi)董事會(huì)。根據(jù)公司章程，耀國(guó)能源享有董事會(huì)一票否決權(quán)，因而就不難理解，2007年4月29日聯(lián)合房產(chǎn)召開(kāi)股東會(huì)，審議結(jié)算報(bào)告，而故意規(guī)避董事會(huì)的背后原因了。
在4月29日股東會(huì)上由毛德明代為簽名的楊小明，是聯(lián)合房產(chǎn)的監(jiān)事長(zhǎng)，亦是其控股股東方陸家嘴(600663.SH)的董事長(zhǎng)，記者在6月下旬多次聯(lián)絡(luò)，起初他曾表示愿意受訪，但其后便不再接聽(tīng)本報(bào)電話。
耀國(guó)能源總工程師顧銀德表示，作為小股東，連基本的財(cái)務(wù)知情權(quán)也被剝奪。耀國(guó)曾為此多次要求聯(lián)合房產(chǎn)公開(kāi)賬目，但均被否決。
據(jù)耀國(guó)能源辦公室的黃先生透露，不得已之下，耀國(guó)能源向浦東法院起訴，其后經(jīng)上海一中院重審?fù)獠樵?xún)賬目。
業(yè)內(nèi)人士疑惑，圍繞中央公寓的天價(jià)造樓事件，耀國(guó)能源奔波數(shù)年，可解為10%利益所致，但作為60%的國(guó)有股東，陸家嘴方面為何至今未有異議？
（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：汪恭彬）
