還不清的貸款,賣不掉的房子
北京的王先生被滾雪球式的房貸拖的筋疲力盡。其實(shí),2004年10月以來連續(xù)多次加息,雖然每回幅度都不大,只有零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn),但加在一起不是一個(gè)小數(shù)目。
北京的老劉也是一個(gè)房奴,被房貸壓得喘不過氣的他,一直想干脆把房子賣了。然而,如今這個(gè)愿望對(duì)他來說,已經(jīng)變成了一個(gè)奢望。
老劉本來是京城里的生意人,而且小生意一度做得很紅火,手頭自然就很寬松。在2002年的時(shí)候,他在北京市朝陽區(qū)的團(tuán)結(jié)湖附近看中了一套200多平米的現(xiàn)房,準(zhǔn)備讓全家?guī)状硕甲∵M(jìn)來,在交了40多萬的首付款之后,老劉拿到了房屋的鑰匙,然而,當(dāng)記者跟隨他來到這套房子的時(shí)候,里面已經(jīng)變得面目全非了。
老劉:“為什么買這么大房子,就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)父母身體都不好吧,還帶一個(gè)保姆房,當(dāng)時(shí)就是這么考慮的,結(jié)果現(xiàn)在變成這樣子。”
心愛的房子,老劉自己沒有住,而是把它托給中介公司出租,出乎意料的是中介公司一下子把三居的房子給隔成了九間了。
老劉:“差點(diǎn)沒急了,心疼死了,你知道嗎?感覺,這沒辦法。
本來是自己要住的房子為什么忍心把它出租呢?因?yàn)槔蟿⒌姆孔邮琴J款買的,除了首付的40多萬外,他還欠了銀行166萬的貸款,20年按揭每個(gè)月要還款1萬零800元,在交了兩年多的貸款之后,2003年老劉的生意上遇到了麻煩,急需要現(xiàn)金。經(jīng)過反復(fù)思考,老劉只好決定忍痛把剛買了不久的房子轉(zhuǎn)手賣掉。
老劉:“等咱們賺完錢以后再買吧,對(duì)吧,然后房子也越住越好。”
老劉從2003年開始張羅賣房到今天,他的這套房子一直沒有賣出去。由于缺乏資金,他的公司也很快倒閉了,在他看來像長(zhǎng)征一樣的賣房之路,已經(jīng)讓他身心疲憊了。
老劉:“就是死活也賣不了。”
老劉的房子為什么總是賣不出去呢?首先,因?yàn)樗@套房子向銀行貸款了166萬,現(xiàn)在要轉(zhuǎn)手賣出,就必須涉及轉(zhuǎn)按揭的問題。
老劉:“問銀行,銀行明確給我答復(fù)說可以辦,你找我們律師事務(wù)所,找到律師事務(wù)所他們就推來推去,就跟皮球一樣踢來踢去。”
老劉告訴記者,他等待律師事務(wù)所辦理轉(zhuǎn)按揭的電話長(zhǎng)達(dá)十個(gè)月沒有明確答復(fù),但是每天給銀行的還款還在繼續(xù)。
老劉:那我就從下個(gè)月開始停止還款他說可以,結(jié)果等過了三個(gè)月開始銀行開始找我,你怎么不還款。
我急了,那對(duì)不起我這房子我不要了,你們自己愿意怎么處理怎么處理吧。
老劉鐵下心來不要這套房子了,但是對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭,銀行和律師事物所態(tài)度并不積極。因?yàn)椋唇也晦D(zhuǎn),利息還是要還,老劉查了一下,每月1萬零800元的的還款中,本金只有不足4000元,其余的近7000元全是利息。
老劉:“如果你要三個(gè)月不還錢銀行就應(yīng)該通知您終止合同的什么,再有幾個(gè)月不還錢他可能就要起訴你,盡快進(jìn)入法律程序就完了,沒想到他們根本不著急。”
眼看著轉(zhuǎn)按揭沒有希望,每個(gè)月的房款又還不上,而且上了信貸記錄的黑名單,。老劉只好親自到銀行要求趕快起訴自己,以圖盡快把房子還給銀行。
老劉:“他這個(gè)信貸科個(gè)人信貸這一塊如果一旦啟動(dòng)這個(gè)程序交給他們銀行的法律處也不知道什么處,由他們?nèi)?dòng)程序了。一個(gè)小男孩說已經(jīng)轉(zhuǎn)過去了,您稍微等等我說行,一等等了兩年,我說這玩意沒信了。”
2年多的時(shí)間,銀行遲遲不起訴,老劉再也還不上每月6000多的利息,也再不愿意住進(jìn)那套房子里面,而是回家里和老人擠在一起。因?yàn)楦改赣胁。蟿⒁恢辈桓腋嬖V他們自己的窘境,一直等到2006年,老劉終于接到了法院的電話,告訴他可以審判了。但是結(jié)果卻讓他無法接受。
老劉:“當(dāng)時(shí)法官也是說,我給你們協(xié)調(diào)一下,如果這樣的話你損失太大了,而且很有可能你連欠款都還不完這樣很有可能追究你其他責(zé)任,我說賣血吧。”
如果房子由銀行收回拍賣,按慣例,估價(jià)將低于當(dāng)初購(gòu)房的價(jià)格,而拍賣時(shí)的起價(jià)會(huì)更低,老劉當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)格為9000元/平米,保守估計(jì)成交價(jià)在8000元左右,僅此一項(xiàng)就縮水了20萬,如果加上違約金16.6萬,營(yíng)業(yè)稅9.24萬,還有中介費(fèi)5.04萬,裝修費(fèi)25萬也拿不回來,還有保險(xiǎn)、大修基金等雜費(fèi)支出了近10萬元,這樣算來,老劉最少要損失80多萬元.,這樣的結(jié)果,老劉怎么也接受不了。
記者:“然后您這房子被銀行收回了嗎?”
老劉:“沒有啊,沒收回。”
銀行也基本同意,你可以自己處理,處理的話現(xiàn)在基本我趕緊把這房子賣掉,賣掉完了以后拿那個(gè)錢還到執(zhí)行庭,執(zhí)行庭把錢給銀行就完了。
無奈之下,老劉決定,拿著法院的判決書自己賣房,他原本以為判決之后,這套房子上市交易就可以順利地辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)了,但讓他始料未及的是,從掛牌至今這套房子都乏人問津。因?yàn)椋凑諊?guó)家政策,如果按購(gòu)買價(jià)格207萬元出售,他將免征個(gè)人所得稅,但是需要征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅11.4萬,以及付給6.21萬中介費(fèi)。加上這些,房?jī)r(jià)總額變成了224.61萬元。購(gòu)房者大多不能接受轉(zhuǎn)嫁的這近20萬元的稅費(fèi)。而老劉自己也不能承受這些費(fèi)用,所以很難賣出。
老劉:“沒了歸沒了,而你不是說平了,還是,還在又欠人家錢了,完了以后呢,而且特別是在北京現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格在噌噌往上漲的情況下,不但沒賺著錢,還賠錢,而且房子還沒了,我覺得這事挺難受。”
采訪中,記者注意到,老劉在無奈的時(shí)候總是在笑,好像一場(chǎng)疲憊的游戲總是沒有結(jié)局。本來有一個(gè)幸福的愿望,但是突然陷入了壓力重重的還貸日子,本來光鮮的老劉變身而為“房奴”,終日忙碌奔走。但是想要掙脫房貸的枷鎖,徹底解放自己,他的賣房之路似乎還看不到盡頭。
制定相應(yīng)法規(guī)遏止投機(jī)炒房,確保普通購(gòu)房者的合法利益
北京的劉先生想把房子賣掉,從房貸壓力下解脫出來,可是,二手房市場(chǎng)高額的稅費(fèi),又成為一道無形的障礙,房子在他手里,成了一團(tuán)剪不斷理還亂的亂麻,這種尷尬究竟是怎么出現(xiàn)的呢?
我們今天也采訪了學(xué)者易憲容,一起來聽聽他的意見。
易憲容:“銀行來講的話,我這么一賣出去,倒到別人面了,它就是千方百計(jì)來講呢,找一個(gè)理由呢,你這個(gè)錢不轉(zhuǎn),你要轉(zhuǎn)呢,就有你負(fù)責(zé)額外的成本所以來講呢,就對(duì)我們整個(gè)二手房交易市場(chǎng)來講呢,就設(shè)置了重重的障礙,所以來講呢,現(xiàn)在還是問題比較大。”
中國(guó)社科院的研究員易憲容認(rèn)為,銀行因?yàn)槔骊P(guān)系不希望提前解除合同。即使通過法院判處解除合同,可以不用繼續(xù)還貸,但是以前的利息就白白支出了,并非一方退房,一方退錢那么簡(jiǎn)單。
庭長(zhǎng):“那么解除合同以后,一般是兩個(gè)合同都解除,兩個(gè)合同一般是買房的合同,還一個(gè)是貸款合同,那么貸款合同解除,現(xiàn)在很多銀行給你有約定,如果你要提前還款,也就是提前解除合同,那么你要支付違約金,你不是說我給銀行借錢把錢還了就完了,不,你想還款,你得交違約金。”
老劉決心承擔(dān)所有賠償也要把這套房子脫手,但是他盼望的即使自己虧本的交易一直不能實(shí)現(xiàn)。記者在房屋中介公司我愛我家了解的數(shù)據(jù)顯示,過去幾年每年的二手房交易量增幅都在30%到40%,但是到了06年由于征收營(yíng)業(yè)稅,再增加了個(gè)稅和土地增值稅,整個(gè)市場(chǎng)北京二手房交易量只增加了不到8%。
我愛我家副總裁:“政府是想通過這種政策邏輯來抑制一些房產(chǎn)的投資或者投機(jī)的力量。但實(shí)際的效果反而由于稅收的增收使得很多該進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)成交的房源無法釋放出來,也使得一部分稅收或者全部的稅收轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人,使得購(gòu)房的成本上升,房?jī)r(jià)上漲得更快,而交易量沒有明顯的增加。”
老劉的房子因?yàn)橘?gòu)買未滿五年,那么他的交易行為就被政策認(rèn)為有投機(jī)炒作的嫌疑,想要賣房,就得付出不小的代價(jià)。
記者:“有沒有措施或者是操作的空間,來避免這個(gè)誤傷這部分正常交易呢?”
易憲容:“這個(gè)關(guān)鍵在我們就是要把這個(gè)投機(jī)和投資這兩塊給它清除出市場(chǎng)。”
易憲容認(rèn)為,國(guó)家應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī),將投資和自住用房進(jìn)行清晰的劃分,分別適用不同的交易政策,這樣才能在遏止投機(jī)炒房的同時(shí),確保普通購(gòu)房者的合法利益。
易憲容:“制訂一個(gè)法律,自己住的一套房子,是消費(fèi)品是怎么做的,那么你這個(gè)來講,或者稅息啊,還有利息啊等等都有優(yōu)惠的,那么如果其他的之外,比如你像一套住房之外我就是投資了,所以這個(gè)是比較,比較容易區(qū)別。”
半小時(shí)觀察:買房不是買白菜
王先生和劉先生的遭遇,可能有些特殊。但相信像他們那樣,背負(fù)沉重還款壓力的購(gòu)房者不會(huì)是個(gè)小數(shù)目。眼下房?jī)r(jià)上漲、利率上升,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通老百姓收入增長(zhǎng)的腳步。作為個(gè)人,我們無力扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面,但錢是自己的,不要拿著自己的錢冒險(xiǎn)。
房奴的出現(xiàn)有各種客觀原因,但我們也看到,在這個(gè)過程中,也有一些人不能客觀地估計(jì)自身的經(jīng)濟(jì)能力,選購(gòu)的房屋面積較大,房屋總價(jià)偏高,一旦出現(xiàn)什么變故,經(jīng)濟(jì)狀況惡化,就沒有任何解救的辦法。對(duì)個(gè)人來說,這是一個(gè)很麻煩的事情,對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說,這是不良資產(chǎn)在增加,對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來說,這是在制造泡沫。
套用股市上的一句話,市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn),買房須慎重。
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