還不清的貸款，賣不掉的房子
北京的王先生被滾雪球式的房貸拖的筋疲力盡。其實，2004年10月以來連續多次加息，雖然每回幅度都不大，只有零點幾個百分點，但加在一起不是一個小數目。
北京的老劉也是一個房奴，被房貸壓得喘不過氣的他，一直想干脆把房子賣了。然而，如今這個愿望對他來說，已經變成了一個奢望。
老劉本來是京城里的生意人，而且小生意一度做得很紅火，手頭自然就很寬松。在2002年的時候，他在北京市朝陽區的團結湖附近看中了一套200多平米的現房，準備讓全家幾代人都住進來，在交了40多萬的首付款之后，老劉拿到了房屋的鑰匙，然而，當記者跟隨他來到這套房子的時候，里面已經變得面目全非了。
老劉：“為什么買這么大房子，就是因為當時父母身體都不好吧，還帶一個保姆房，當時就是這么考慮的，結果現在變成這樣子。”
心愛的房子，老劉自己沒有住，而是把它托給中介公司出租，出乎意料的是中介公司一下子把三居的房子給隔成了九間了。
老劉：“差點沒急了，心疼死了，你知道嗎？感覺，這沒辦法。
本來是自己要住的房子為什么忍心把它出租呢？因為老劉的房子是貸款買的，除了首付的40多萬外，他還欠了銀行166萬的貸款，20年按揭每個月要還款1萬零800元，在交了兩年多的貸款之后，2003年老劉的生意上遇到了麻煩，急需要現金。經過反復思考，老劉只好決定忍痛把剛買了不久的房子轉手賣掉。
老劉：“等咱們賺完錢以后再買吧，對吧，然后房子也越住越好。”
老劉從2003年開始張羅賣房到今天，他的這套房子一直沒有賣出去。由于缺乏資金，他的公司也很快倒閉了，在他看來像長征一樣的賣房之路，已經讓他身心疲憊了。
老劉：“就是死活也賣不了。”
老劉的房子為什么總是賣不出去呢？首先，因為他這套房子向銀行貸款了166萬，現在要轉手賣出，就必須涉及轉按揭的問題。
老劉：“問銀行，銀行明確給我答復說可以辦，你找我們律師事務所，找到律師事務所他們就推來推去，就跟皮球一樣踢來踢去。”
老劉告訴記者，他等待律師事務所辦理轉按揭的電話長達十個月沒有明確答復，但是每天給銀行的還款還在繼續。
老劉：那我就從下個月開始停止還款他說可以，結果等過了三個月開始銀行開始找我，你怎么不還款。
我急了，那對不起我這房子我不要了，你們自己愿意怎么處理怎么處理吧。
老劉鐵下心來不要這套房子了，但是對辦理轉按揭，銀行和律師事物所態度并不積極。因為，按揭不轉，利息還是要還，老劉查了一下，每月1萬零800元的的還款中，本金只有不足4000元，其余的近7000元全是利息。
老劉：“如果你要三個月不還錢銀行就應該通知您終止合同的什么，再有幾個月不還錢他可能就要起訴你，盡快進入法律程序就完了，沒想到他們根本不著急。”
眼看著轉按揭沒有希望，每個月的房款又還不上，而且上了信貸記錄的黑名單，。老劉只好親自到銀行要求趕快起訴自己，以圖盡快把房子還給銀行。
老劉：“他這個信貸科個人信貸這一塊如果一旦啟動這個程序交給他們銀行的法律處也不知道什么處，由他們去啟動程序了。一個小男孩說已經轉過去了，您稍微等等我說行，一等等了兩年，我說這玩意沒信了。”
2年多的時間，銀行遲遲不起訴，老劉再也還不上每月6000多的利息，也再不愿意住進那套房子里面，而是回家里和老人擠在一起。因為父母有病，老劉一直不敢告訴他們自己的窘境，一直等到2006年，老劉終于接到了法院的電話，告訴他可以審判了。但是結果卻讓他無法接受。
老劉：“當時法官也是說，我給你們協調一下，如果這樣的話你損失太大了，而且很有可能你連欠款都還不完這樣很有可能追究你其他責任，我說賣血吧。”
如果房子由銀行收回拍賣，按慣例，估價將低于當初購房的價格，而拍賣時的起價會更低，老劉當初的購房價格為9000元/平米，保守估計成交價在8000元左右，僅此一項就縮水了20萬，如果加上違約金16.6萬，營業稅9.24萬，還有中介費5.04萬，裝修費25萬也拿不回來，還有保險、大修基金等雜費支出了近10萬元，這樣算來，老劉最少要損失80多萬元.，這樣的結果，老劉怎么也接受不了。
記者：“然后您這房子被銀行收回了嗎？”
老劉：“沒有啊，沒收回。”
銀行也基本同意，你可以自己處理，處理的話現在基本我趕緊把這房子賣掉，賣掉完了以后拿那個錢還到執行庭，執行庭把錢給銀行就完了。
無奈之下，老劉決定，拿著法院的判決書自己賣房，他原本以為判決之后，這套房子上市交易就可以順利地辦理轉按揭手續了，但讓他始料未及的是，從掛牌至今這套房子都乏人問津。因為，按照國家政策，如果按購買價格207萬元出售,他將免征個人所得稅,但是需要征收5.5%的營業稅11.4萬,以及付給6.21萬中介費。加上這些，房價總額變成了224.61萬元。購房者大多不能接受轉嫁的這近20萬元的稅費。而老劉自己也不能承受這些費用，所以很難賣出。
老劉：“沒了歸沒了，而你不是說平了，還是，還在又欠人家錢了，完了以后呢，而且特別是在北京現在房地產價格在噌噌往上漲的情況下，不但沒賺著錢，還賠錢，而且房子還沒了，我覺得這事挺難受。”
采訪中，記者注意到，老劉在無奈的時候總是在笑，好像一場疲憊的游戲總是沒有結局。本來有一個幸福的愿望，但是突然陷入了壓力重重的還貸日子，本來光鮮的老劉變身而為“房奴”，終日忙碌奔走。但是想要掙脫房貸的枷鎖，徹底解放自己，他的賣房之路似乎還看不到盡頭。
制定相應法規遏止投機炒房，確保普通購房者的合法利益
北京的劉先生想把房子賣掉，從房貸壓力下解脫出來，可是，二手房市場高額的稅費，又成為一道無形的障礙，房子在他手里，成了一團剪不斷理還亂的亂麻，這種尷尬究竟是怎么出現的呢？
我們今天也采訪了學者易憲容，一起來聽聽他的意見。
易憲容：“銀行來講的話，我這么一賣出去，倒到別人面了，它就是千方百計來講呢，找一個理由呢，你這個錢不轉，你要轉呢，就有你負責額外的成本所以來講呢，就對我們整個二手房交易市場來講呢，就設置了重重的障礙，所以來講呢，現在還是問題比較大。”
中國社科院的研究員易憲容認為，銀行因為利益關系不希望提前解除合同。即使通過法院判處解除合同，可以不用繼續還貸，但是以前的利息就白白支出了，并非一方退房，一方退錢那么簡單。
庭長：“那么解除合同以后，一般是兩個合同都解除，兩個合同一般是買房的合同，還一個是貸款合同，那么貸款合同解除，現在很多銀行給你有約定，如果你要提前還款，也就是提前解除合同，那么你要支付違約金，你不是說我給銀行借錢把錢還了就完了，不，你想還款，你得交違約金。”
老劉決心承擔所有賠償也要把這套房子脫手，但是他盼望的即使自己虧本的交易一直不能實現。記者在房屋中介公司我愛我家了解的數據顯示，過去幾年每年的二手房交易量增幅都在30%到40%，但是到了06年由于征收營業稅，再增加了個稅和土地增值稅，整個市場北京二手房交易量只增加了不到8%。
我愛我家副總裁：“政府是想通過這種政策邏輯來抑制一些房產的投資或者投機的力量。但實際的效果反而由于稅收的增收使得很多該進入二級市場成交的房源無法釋放出來，也使得一部分稅收或者全部的稅收轉讓給購房人，使得購房的成本上升，房價上漲得更快，而交易量沒有明顯的增加。”
老劉的房子因為購買未滿五年，那么他的交易行為就被政策認為有投機炒作的嫌疑，想要賣房，就得付出不小的代價。
記者：“有沒有措施或者是操作的空間，來避免這個誤傷這部分正常交易呢？”
易憲容：“這個關鍵在我們就是要把這個投機和投資這兩塊給它清除出市場。”
易憲容認為，國家應該制定相應的法規，將投資和自住用房進行清晰的劃分，分別適用不同的交易政策，這樣才能在遏止投機炒房的同時，確保普通購房者的合法利益。
易憲容：“制訂一個法律，自己住的一套房子，是消費品是怎么做的，那么你這個來講，或者稅息啊，還有利息啊等等都有優惠的，那么如果其他的之外，比如你像一套住房之外我就是投資了，所以這個是比較，比較容易區別。”
半小時觀察：買房不是買白菜
王先生和劉先生的遭遇，可能有些特殊。但相信像他們那樣，背負沉重還款壓力的購房者不會是個小數目。眼下房價上漲、利率上升，遠遠超過普通老百姓收入增長的腳步。作為個人，我們無力扭轉這個局面，但錢是自己的，不要拿著自己的錢冒險。
房奴的出現有各種客觀原因，但我們也看到，在這個過程中，也有一些人不能客觀地估計自身的經濟能力，選購的房屋面積較大，房屋總價偏高，一旦出現什么變故，經濟狀況惡化，就沒有任何解救的辦法。對個人來說，這是一個很麻煩的事情，對金融機構來說，這是不良資產在增加，對整個經濟來說，這是在制造泡沫。
套用股市上的一句話，市場有風險，買房須慎重。
（來源：央視國際）  | 1 | 2 |
