硬幣的“另一面”：“住商倒掛”折射宏觀經(jīng)濟(jì)低溫區(qū)
即使在眼下，房地產(chǎn)業(yè)也并非如人所想是全然一片火爆。目前，一些重點(diǎn)城市存在“住商倒掛”的現(xiàn)象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)，地處蘇州河畔黃金地段，去年年底開(kāi)盤預(yù)售。截至7月13日，總計(jì)369套可售商鋪僅售出34套，目前價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右。而與其不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū))，同樣臨近蘇州河，最新一次開(kāi)盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價(jià)已高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米。
知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析，商辦物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前國(guó)內(nèi)部分一線城市不但商鋪價(jià)格嚴(yán)重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)滯銷。蔡為民認(rèn)為，這說(shuō)明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正常現(xiàn)象”。
相關(guān)數(shù)據(jù)也說(shuō)明了上述情況。國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11.0%。
報(bào)告顯示，自2008年第四季度以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場(chǎng)未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾7成物業(yè)為乙級(jí)辦公樓。
戴德梁行新近的一份報(bào)告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有所活躍，但銷售市場(chǎng)依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬(wàn)平方米，同比大幅下降61%。
商辦、工業(yè)的土地交易也顯得相對(duì)冷清。比如，在上海日前一次土地出讓中，5塊商辦用地的交易波瀾不驚，成交價(jià)平淡無(wú)奇。其中長(zhǎng)寧區(qū)“221街坊3丘”地塊成交的樓面價(jià)僅為6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)的1/3。在大連、東莞等一些經(jīng)濟(jì)外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。上海莘莊工業(yè)區(qū)董事長(zhǎng)張金弟介紹，預(yù)計(jì)該工業(yè)區(qū)內(nèi)今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來(lái)的平均水平。
外資對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)也持審慎態(tài)度。新加坡騰飛集團(tuán)下設(shè)的、旨在投資大陸工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園、商業(yè)地產(chǎn)的私募基金，今年以來(lái)不曾出手。該基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“目前還在積極尋找項(xiàng)目”。
警惕“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保證。對(duì)地方政府而言，樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財(cái)政收入上半年向好，與樓市的走強(qiáng)直接相關(guān)。
但另一方面，過(guò)多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下隱患，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)專家蔡為民指出，從目前房地產(chǎn)投資異常火爆“住商倒掛”等情況分析，不排除房地產(chǎn)業(yè)有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外，大量來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金也流入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及購(gòu)買領(lǐng)域，一方面加大房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能性，另一方面將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生分流作用，并反過(guò)來(lái)造成后者對(duì)房地產(chǎn)形成更大依賴，“一旦泡沫破滅，實(shí)體經(jīng)濟(jì)必將受到重創(chuàng)”。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，要警惕消費(fèi)、投資、外貿(mào)這“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”的情況，警惕樓市強(qiáng)勢(shì)反彈過(guò)后陷入“二律背反”。
專家建議，一是在實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的同時(shí)，要對(duì)資金的流向保持密切監(jiān)管、監(jiān)控，確保資金能最大限度流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。二是高度警惕房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資的“過(guò)度拉動(dòng)”作用，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金進(jìn)入樓市的情況要加強(qiáng)監(jiān)控，并在相關(guān)限制性政策上留出操作空間。三是要引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對(duì)住宅地產(chǎn)的過(guò)度依賴，激發(fā)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)方面的長(zhǎng)效作用，適時(shí)考慮通過(guò)稅收等手段幫助工、商地產(chǎn)走出低谷。
（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：葉鋒 鄧華寧 編輯：歐葉）
