對(duì)房產(chǎn)優(yōu)惠政策最敏感的是二手房和中低檔房
我們看到，雖然樓市優(yōu)惠政策會(huì)不會(huì)退出？何時(shí)退出？都還沒(méi)有定論，但一部分購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始提前行動(dòng)，想搭上房產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車了。
其實(shí)，不止國(guó)家出臺(tái)的這些優(yōu)惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺(tái)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策也到了最后倒計(jì)時(shí)階段，像上海市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中包含的14條優(yōu)惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優(yōu)惠期里有什么樣的表現(xiàn)？一起來(lái)看看。
受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點(diǎn)，當(dāng)記者趕到我愛(ài)我家長(zhǎng)島店的時(shí)候，這里已經(jīng)完成了兩筆簽約。
上海我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司營(yíng)業(yè)經(jīng)理李然：“下雨也有很多業(yè)務(wù)員都出去看房去了，而且今天你們?cè)缟蟻?lái)之前，其實(shí)在9點(diǎn)鐘的時(shí)候，已經(jīng)有好幾撥客戶來(lái)過(guò)了，下班以后，整個(gè)會(huì)有一個(gè)看房的高峰期。”
記者：“近段時(shí)間？”
李然：“對(duì)，體現(xiàn)出來(lái)的一些特色。”
簽約人唐先生：“再大的雨也要來(lái)，因?yàn)槎愘M(fèi)改革，所以我要趕在這個(gè)政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣出房子，今天馬上買(mǎi)進(jìn)房子。“
為了改善住房條件，唐先生決定賣掉家里的老房子，購(gòu)進(jìn)新房，而完成這一買(mǎi)一賣兩筆買(mǎi)賣，他僅用了12個(gè)小時(shí)。
記者：“看這個(gè)房子看了多久很快就決定了嗎？”
簽約人唐先生：“兩天。”
記者：“兩天就簽了單？”
簽約人唐先生：“對(duì)，馬上就簽。”
記者：“為什么這么著急？”
簽約人唐先生：“這是個(gè)大件，那就是錢(qián)呀，那就是錢(qián)，因?yàn)檫@個(gè)政策出來(lái)以后，明年可能上海房?jī)r(jià)還要漲，一樣要漲的，不如我現(xiàn)在就買(mǎi)，可能我這個(gè)損失會(huì)小一點(diǎn)，到明年我肯定是承受不了的。”
舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設(shè)以150萬(wàn)元成交價(jià)格計(jì)算，優(yōu)惠取消后，房東需多支付包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等在內(nèi)的近12萬(wàn)元稅費(fèi)，這幾乎占到了整體房?jī)r(jià)的8%。因此，隨著上海樓市營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策的即將到期，很多前期持觀望態(tài)度的自住買(mǎi)家也按捺不住，紛紛加快入市。
李然：“我們上個(gè)月成交，也有的客戶之前2、3月份就出來(lái)看房，但是中途大概在6、7、8（月份）這個(gè)時(shí)間段里面他又停止了，他說(shuō)我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來(lái)看，然后上個(gè)月就定掉了。”
另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣家惜售心態(tài)不斷減緩，為趕上優(yōu)惠政策的“末班車”，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了近期少有的價(jià)格松動(dòng)。
李然：“目前顯示器上這套房源，業(yè)主是11月2日來(lái)登記掛牌的，房東告訴我們業(yè)務(wù)員，他是急于出手，而且價(jià)錢(qián)還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動(dòng)讓價(jià)三萬(wàn)。”
而眼前這位準(zhǔn)備賣房的客戶的想法，也許多少可以代表當(dāng)下許多房主的心態(tài)。
賣房人王先生：“基本上一個(gè)禮拜，可能也就周六周日可能會(huì)有兩三個(gè)客戶來(lái)看，現(xiàn)在多了，現(xiàn)在基本上有時(shí)候上班的時(shí)候就來(lái)個(gè)電話，什么時(shí)候有空看房，如果是按數(shù)量算的話，至少比以前多一倍多，兩個(gè)禮拜左右前又開(kāi)始多，我這次來(lái)關(guān)注這個(gè)東西，最主要就是覺(jué)得見(jiàn)鬼了，一會(huì)兒這么少，一會(huì)兒又這么多人看，看瘋了，我價(jià)格沒(méi)變，后來(lái)我就上網(wǎng)查，說(shuō)這個(gè)政策要變。”
在王先生看來(lái)，在優(yōu)惠稅費(fèi)的刺激下，大多數(shù)持幣觀望的買(mǎi)家開(kāi)始陸續(xù)入市，這正是高位拋售的好時(shí)機(jī)，再不出手，很能被套牢。
賣房人王先生：“我也不傻，現(xiàn)在什么價(jià)位了，已經(jīng)在天上了，我再加價(jià)20萬(wàn)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)呀，可能就是說(shuō)有價(jià)無(wú)市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買(mǎi)一套，然后又可以規(guī)避掉10幾20萬(wàn)的稅，我是這么打算的。”
據(jù)我愛(ài)我家各門(mén)店的統(tǒng)計(jì)，今年1月至今，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)上漲了近8%。正是考慮到成交實(shí)際，以及高位套現(xiàn)的想法，越來(lái)越多的賣方者開(kāi)始接受議價(jià)。加之稅費(fèi)優(yōu)惠的最后期限，雙重因素導(dǎo)致了近期的成交活躍。
李然：“從我愛(ài)我家所有的門(mén)店體現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)月目前我們的簽約量，包括整個(gè)公司的業(yè)績(jī)、進(jìn)度，都比上個(gè)月同期要好很多，目前我們這家店現(xiàn)在已經(jīng)簽了8單買(mǎi)賣了，如果按照進(jìn)度，24單買(mǎi)賣是肯定沒(méi)問(wèn)題的，也就是說(shuō)完全有可能這個(gè)月會(huì)簽到30單，而上個(gè)月我們做了19單，都比往常正常的進(jìn)度要高很多。”
來(lái)自我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環(huán)比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來(lái)成交量連續(xù)下滑的趨勢(shì)；成交均價(jià)也達(dá)到13187元/平米，環(huán)比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價(jià)的歷史。
同時(shí)由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對(duì)優(yōu)惠政策調(diào)整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購(gòu)房便大幅增加，中低檔房成為目前市場(chǎng)成交主力。
而與此形成鮮明對(duì)比的是上海中高檔樓盤(pán)交易量的萎縮態(tài)勢(shì)。
李然：“他對(duì)后市比較有信心，這是第一點(diǎn)，第二點(diǎn)可能他會(huì)尋找一種契機(jī)，等到十一月底、十二月最高的時(shí)候拋出去。”
以整體定位較高，高端、次新樓盤(pán)相對(duì)集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，目前并未出現(xiàn)預(yù)約、排號(hào)激增的情況，優(yōu)惠稅收政策對(duì)高檔市場(chǎng)影響有限。
記者：“國(guó)家都有一些契稅，這些稅上的優(yōu)惠到年底可能會(huì)有調(diào)整，這樣您選擇在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段賣房子跟這有關(guān)系嗎？”
徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“關(guān)系不是很大，原計(jì)劃就是在這個(gè)時(shí)候賣的。”
徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“這個(gè)時(shí)候賣沒(méi)有關(guān)系。”
你注意到?jīng)]有，不管是北京還是上海，對(duì)房產(chǎn)優(yōu)惠政策到?jīng)]到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。
沒(méi)錯(cuò)，買(mǎi)這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國(guó)家和地方政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費(fèi)上面多幾萬(wàn)少幾萬(wàn)對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)也不是個(gè)小數(shù)目。
和我們看到的北京上海相比，二線城市又會(huì)如何面對(duì)前途未卜的樓市優(yōu)惠政策呢？
二線城市的購(gòu)房者如何面對(duì)敏感又復(fù)雜的政策市？
樓市優(yōu)惠政策會(huì)不會(huì)在12月31日截止？這樣一個(gè)猜想成了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下最熱門(mén)的話題，甚至像我們前面看到的，在北京上海還引起了樓市的小幅震蕩。男：我今天也上網(wǎng)搜索了一下，與這條消息相關(guān)的新聞居然有300多萬(wàn)條。但我發(fā)現(xiàn)就在各種傳言滿天飛的時(shí)候，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等相關(guān)部門(mén)到目前為止卻還沒(méi)有拿出明確的說(shuō)法。與之相對(duì)應(yīng)的反倒是湖南、吉林等一些地方政府表示，他們出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)在明年取消。
這樣一來(lái)，房產(chǎn)優(yōu)惠政策的走向反倒更撲朔迷離了，我們?cè)俚蕉€城市武漢去看看那里的購(gòu)房者如何面對(duì)敏感又復(fù)雜的政策市？
11月8日，記者在武漢二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一處店面里，購(gòu)房者李女士告訴記者，最近一段時(shí)間自己和家人不停地在看房選房，就因?yàn)槁?tīng)說(shuō)政府對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠截止到12月31日。
武漢市購(gòu)房者：“肯定知道，所以今年要趕著（買(mǎi)房），所以趕緊來(lái)看一下。”
采訪時(shí)，李女士為記者算了這樣一筆賬。
武漢市購(gòu)房者：“八十平的房子（會(huì)多花）兩萬(wàn)多元錢(qián)左右。”
李女士告訴記者，自己大學(xué)畢業(yè)沒(méi)多久，家又在外地，買(mǎi)房子的錢(qián)都是父母給的，這樣一筆多出來(lái)的開(kāi)銷相當(dāng)于她一年多的工資收入，所以，她要趕在年底前買(mǎi)好房子。
武漢市購(gòu)房者：“才出來(lái)（工作），頂多(每個(gè)月收入)兩千元錢(qián)吧，要不是這個(gè)（政策）的話，肯定今年不會(huì)這么著急。”
買(mǎi)房的著急，按慣例，這些額外的負(fù)擔(dān)都將轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上，可是一些購(gòu)房者和房齡不到5年的房主也緊張起來(lái)，希望趕在優(yōu)惠截止前完成交易。
武漢市賣房者：“因?yàn)槲疫@個(gè)房子辦證滿了兩年，但是沒(méi)滿五年，可能明年會(huì)出臺(tái)一些政策，五年要交全額營(yíng)業(yè)稅。”
王先生原本有一座空閑的房子用于出租，一直沒(méi)有著急出售，隨著優(yōu)惠截止日期的臨近，他開(kāi)始著急將手中的房子賣掉，害怕調(diào)整后的房子不好出手。
武漢市賣房者：“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在作為我們老百姓，也不知道這個(gè)東西怎么改。”
記者：“也怕到時(shí)候可能不太好賣嗎？”
武漢市賣房者：“對(duì)，會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)楫吘拐呤俏覀兛刂撇涣说摹！?/p>
為了在年底前將房子賣掉，王先生甚至考慮適當(dāng)?shù)恼{(diào)低自己的售價(jià)。
武漢市賣房者：“營(yíng)業(yè)稅按照規(guī)矩，應(yīng)該是賣房的人出，我之前不知道，跟我說(shuō)是賣房的人出，后來(lái)我就咨詢了一下，營(yíng)業(yè)稅大概有五萬(wàn)元錢(qián)，如果這個(gè)政策改的話改了之后，要有三萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，然后我就說(shuō)了一下，我說(shuō)如果價(jià)格談得好的話，我可能會(huì)因?yàn)橛袪I(yíng)業(yè)稅出臺(tái)的，我現(xiàn)在六十萬(wàn)賣不出去，我可能會(huì)降一點(diǎn)點(diǎn)。”
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，近期的買(mǎi)賣房產(chǎn)的客戶中持類似心態(tài)的人并非少數(shù)。周祖?zhèn)愅嘎叮约旱昀锩孀罱暮芏嗫蛻舳际潜贾F(xiàn)在交易房產(chǎn)還能享受到財(cái)政補(bǔ)貼的一半稅費(fèi)優(yōu)惠來(lái)的。
二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢勝鑫鴻運(yùn)店經(jīng)理周祖?zhèn)悾骸皟赡甑轿迥曛g的占到了交易量的80%。”
周祖?zhèn)惛嬖V記者，自己的店面位于武漢市最大的安居工程常青花園附近，有很多好房源都是未滿5年，符合享受優(yōu)惠條件的。正是因?yàn)檫@樣的房源很多，最近一段時(shí)間，周祖?zhèn)惷黠@感覺(jué)到了房屋銷售的變化。
周祖?zhèn)悾骸?1月份整體來(lái)說(shuō)還是比較不錯(cuò)的，因?yàn)殚_(kāi)頭才八天時(shí)間，我們的客戶量、房源量都是很大的進(jìn)步，相對(duì)10月份很明顯的進(jìn)步。”
那么，近期武漢市二手房的銷售又是怎樣的情況呢，記者在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢分部了解到了這樣一組數(shù)據(jù)。
“這個(gè)是賣家，掛牌量是1892，如果和10月份的數(shù)據(jù)相比大概有16%的增加，這個(gè)掛牌量11月份第一周也是有所增加，所以說(shuō)我們個(gè)人的判斷，無(wú)論是客戶量還是房源量在11月份同比都是有所增加的。”
途瑞林告訴記者，如果今年12月31日，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，那么明年出售一套總價(jià)100萬(wàn)的房子，就要多出至少5.5%的成本，如果之前取消的土地增值稅和印花稅再恢復(fù)的話，就要增加至少超過(guò)6%的成本。那么，這會(huì)對(duì)武漢的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部總經(jīng)理途瑞林：“可能至少得有兩到三個(gè)月的觀望期，我覺(jué)得還是根據(jù)市場(chǎng)參與者的結(jié)構(gòu)去判斷未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，比如說(shuō)，武漢市場(chǎng)更多的是自住性需求為主，那么最終市場(chǎng)還是會(huì)由于需求和供應(yīng)最后來(lái)決定市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。”
途瑞林認(rèn)為從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的首要因素是交易成本，交易成本提高，就會(huì)影響交易量。他認(rèn)為5.5%營(yíng)業(yè)稅的減免的政策將會(huì)有所調(diào)整。
途瑞林：“可能會(huì)有所調(diào)整，但是不太可能恢復(fù)到原來(lái)這個(gè)政策，因?yàn)樵瓉?lái)這個(gè)政策確實(shí)我認(rèn)為時(shí)間段不一樣，現(xiàn)在目前全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和那個(gè)時(shí)候也不一樣，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不一樣了，包括房地產(chǎn)這個(gè)結(jié)構(gòu)變化國(guó)家在未來(lái)也會(huì)要調(diào)整。”
房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到底何去何從？
和北京上海等一線城市相比，武漢的反應(yīng)相對(duì)滯后，但是還是有很多本來(lái)觀望的潛在購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)。
其實(shí)，不管優(yōu)惠政策是到點(diǎn)叫停還是繼續(xù)延續(xù)下去，眼下樓市的這種異常活躍都反映出大家對(duì)通貨膨脹的一種擔(dān)心。特別是手里有些閑錢(qián)的人，不敢把現(xiàn)金留在手里，著急趕在優(yōu)惠政策還有效的時(shí)候趕緊買(mǎi)房，心里才覺(jué)得安穩(wěn)一些。
大家這種擔(dān)心也不是沒(méi)有道理，油價(jià)昨天就一下漲了不少，還有更多的資源產(chǎn)品價(jià)格，比如水、電、天然氣的價(jià)格改革現(xiàn)在也是蓄勢(shì)待發(fā)。如果這些基本商品價(jià)格集體上漲，通脹的風(fēng)險(xiǎn)就近在眼前了。那么，大家最關(guān)心的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到底何去何從呢？我們?cè)賮?lái)聽(tīng)聽(tīng)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌的分析。
記者：“現(xiàn)在有不少人在議論，執(zhí)行了一年的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策很可能在今年十二月三十一日后會(huì)取消，不知道您對(duì)這個(gè)傳聞是什么看法？”
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：“這個(gè)棋子往哪里下是往前拱還是往后退，要從全盤(pán)出發(fā)，而不是光房地產(chǎn)而房地產(chǎn)，所以我想最終的結(jié)果要看，在我看來(lái)要看今年十二月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議肯定會(huì)對(duì)當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)作出一種結(jié)論性的分析，特別是對(duì)明年宏觀調(diào)控的方向，宏觀調(diào)控的方針要制定出來(lái)，然后有了中央對(duì)明年，宏觀調(diào)控的方針，國(guó)家、國(guó)務(wù)院層面才會(huì)制定財(cái)政政策、貨幣政策兩大政策的取向，才能決定房地產(chǎn)政策的取向，這是從上面往下面推的過(guò)程，所以這個(gè)過(guò)程，我們就沒(méi)有發(fā)言權(quán)，只有看中央怎么判斷，因?yàn)槲覀儺吘箓€(gè)人的認(rèn)識(shí)是有限的。”
記者：“你作為研究房地產(chǎn)的專業(yè)人士，你傾向哪一種意見(jiàn)是取消還是延續(xù)？”
顧云昌：“我個(gè)人認(rèn)為，保持現(xiàn)在的狀態(tài)比較好，不要一下子從極度寬松沒(méi)有幾個(gè)月就轉(zhuǎn)變成馬上就全部收緊，這樣如果敏感性變化會(huì)對(duì)樓市造成比較大的影響，我們中國(guó)樓市房?jī)r(jià)正處在高位的盤(pán)整期，信貸政策，我剛才提到信貸政策，我認(rèn)為按照現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的力度，我個(gè)人認(rèn)為是合適的。”
半小時(shí)觀察：別讓樓市政策成謎
樓市就像一面多棱鏡，從不同的角度看，可以折射出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面。盡管引發(fā)樓市在年底前這場(chǎng)異動(dòng)的是一則傳言，但購(gòu)房者能對(duì)傳言有如此激烈的反應(yīng)，說(shuō)明他們對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期已經(jīng)是箭在弦上，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)萬(wàn)箭齊發(fā)。作為經(jīng)濟(jì)周期的一部分，通貨膨脹即使到來(lái)了也實(shí)屬正常。但我們應(yīng)該盡早明確政策走向，打消市場(chǎng)的恐慌心理，防止資產(chǎn)泡沫過(guò)度積聚，這比讓大家去競(jìng)猜一個(gè)個(gè)市場(chǎng)謎題更有意義。
（來(lái)源：央視網(wǎng) 編輯：歐葉）
