2012年年末的一個(gè)早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認(rèn)真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學(xué)語(yǔ)文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購(gòu)買了中國(guó)首個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)――親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進(jìn)了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購(gòu)物，也可以找人代購(gòu)。”

我國(guó)目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進(jìn)政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)，既沒有“級(jí)別”與“關(guān)系”進(jìn)入傳統(tǒng)干休所，又進(jìn)不了養(yǎng)老院。面對(duì)這一階層的養(yǎng)老問題，社會(huì)能做些什么？

超2萬(wàn)億市場(chǎng)引眾地產(chǎn)商淘金

全國(guó)老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計(jì)到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對(duì)于總量逼近2億的中國(guó)老人來說，是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理?xiàng)钗谋髮?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)估，2025―2040年期間，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面。”綠城集團(tuán)(綠城陽(yáng)光公館 綠城百合公寓)副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，綠城集團(tuán)已經(jīng)攜手浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，利嘉實(shí)業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國(guó)際(錦繡香江 香江別墅)等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

“對(duì)于中小開發(fā)商來說，這是一次機(jī)會(huì)。”楊文斌表示，“在這個(gè)市場(chǎng)他們有做大做強(qiáng)的可能。”

市場(chǎng)化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽(yáng)城集團(tuán)（下稱太陽(yáng)城）被公認(rèn)為中產(chǎn)階層市場(chǎng)化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個(gè)新的養(yǎng)老模式――會(huì)員制。”親和源董事長(zhǎng)奚志勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，“符合國(guó)家法定退休年齡的老人在購(gòu)買了親和源的會(huì)員卡后即可入住。會(huì)員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓；B卡以15年為期，入住時(shí)間少于15年可退還相應(yīng)款項(xiàng)，超過15年則免費(fèi)。”

“親和源的入住率為70%，已實(shí)現(xiàn)收支平衡。”奚志勇告訴記者，“我們正考慮與央企和保險(xiǎn)公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來以輸出服務(wù)為主。”

相比之下，太陽(yáng)城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽(yáng)城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽(yáng)城將70%的用地拿來建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門檻

在業(yè)內(nèi)專家看來，開發(fā)商們所面對(duì)的并不是一個(gè)可以放心“收割”的市場(chǎng)。

地產(chǎn)專家韓世同在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山 萬(wàn)科幸福匯)新聞與傳播中心工作人員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，對(duì)于養(yǎng)老住宅的運(yùn)營(yíng)模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國(guó)土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實(shí)行的是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)谀玫貢r(shí)不會(huì)因?yàn)樽罱K用途而得到便宜。”

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項(xiàng)目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會(huì)讓一些以養(yǎng)老名義低價(jià)圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費(fèi)關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國(guó)家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開發(fā)商的合理利潤(rùn)。”

養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的！”

對(duì)此，親和源亮出兩個(gè)“利器”：秘書團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)化管理軟件。

秘書團(tuán)隊(duì)是親和源對(duì)服務(wù)人員的新稱。傳統(tǒng)模式的陪護(hù)方式不夠靈活，老人在接受服務(wù)時(shí)沒有主動(dòng)權(quán)；而親和源的秘書主要提供“被動(dòng)式”服務(wù)。奚志勇說：“秘書不會(huì)在你不需要服務(wù)的時(shí)候，硬拉著你享受服務(wù)！”

系統(tǒng)化管理軟件可以對(duì)入住老人的服務(wù)情況給予監(jiān)督。“什么做了，什么沒做，都會(huì)在屏幕上顯示出來。”奚志勇說。