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“買一層送一層”是餡餅還是陷阱

2013-04-01 14:57:00 來源:中國消費者報
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“買一層送一層”是餡餅還是陷阱

開發(fā)商的宣傳海報

◆【被投訴對象】江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

◆【投訴主題】宣稱“買一層送一層”誤導消費

◆【投訴人】樊女士

■付 強本報記者 朱 海 文/攝

當下,“買房送面積、送花園、送地下室”,種種吸引眼球的宣傳文字,讓不少購房者怦然心動。近日,江西南昌一位消費者反映,因為輕信開發(fā)商“買一層送一層”的廣告宣傳,盲目簽訂了購房合同。事后,雙方在贈送的是房屋產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)的問題上各執(zhí)一詞,糾紛由此產(chǎn)生。

贈送的地下室沒有產(chǎn)權(quán)

“買一層送一層,贈送率超100%,舒適無極限,超大空間隨心幻變!”看到這樣的宣傳海報,南昌消費者樊女士動心了。2012年12月初,她專程來到江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“洪城·東公館”樓盤看房。

樊女士對記者說,當時,她看中了“買1樓贈送地下室”的戶型,并提出了實地看房要求。銷售人員答復說“沒有鑰匙”,只陪同她參觀了樣板房。看完樣板房后,樊女士對房屋的結(jié)構(gòu)設計非常滿意,遂交納了1萬元定金,并于兩天后簽訂了正式的購房合同。

“直到簽訂合同后,我才無意中發(fā)現(xiàn)他們贈送的是地下室的使用權(quán),而非產(chǎn)權(quán),而且在購房合同上沒有任何關于贈送面積的體現(xiàn)。”樊女士當即提出異議,并要求開發(fā)商將贈送面積寫入補充合同。可時至今日,銷售人員要么以“要向領導匯報”為由拖延,要么以“正在溝通”敷衍。最后,該銷售人員干脆不再接聽樊女士的電話。

今年3月初,樊女士多次前往該樓盤,試圖查看即將交付的新房,結(jié)果被銷售人員以各種理由拒絕。樊女士的心里更不踏實了,便自行找到自己購買的房屋查看,透過地下室的采光窗,竟意外發(fā)現(xiàn)地下室存在嚴重積水。

開發(fā)商是否有意隱瞞

經(jīng)樊女士再三交涉,開發(fā)商為其出具了一紙說明,內(nèi)容為“您于2012年12月5日購買洪城·東公館小區(qū)6棟3單元102室房屋時,我公司同時贈送了109.92平米的地下室面積。對該地下室,您擁有與房屋產(chǎn)權(quán)同期的使用權(quán)。”所蓋公章是江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部,時間為2013年1月24日。樊女士認為,在簽訂合同近兩個月后,開發(fā)商才開具了這份說明,證明開發(fā)商一直在隱瞞贈送的只是使用權(quán)這一事實。

3月13日,記者以購房者身份來到位于南昌市昌東東升大道的“洪城·東公館”樓盤營銷中心。“我們這里有買一層送一層的優(yōu)惠,建筑面積95平方米,另外送一個100平方米左右的地下室,簡單說,就是‘買一層送一層,一層總價,雙層享受’。”售樓人員對記者說。

隨后,記者找到了樊女士購買的房屋。盡管天氣晴朗,但地下室內(nèi)依然清晰可見不少積水。樓盤工程部顧經(jīng)理表示,這是施工方面的瑕疵,他們正在查找滲水的原因,做好地下室防水,力爭將問題徹底解決。

洪城·東公館銷售部經(jīng)理王芳在接受記者采訪時稱,在簽訂購房合同前,樊女士不可能沒有看過房,銷售人員也不可能不事先告知所贈送的地下室只有使用權(quán)。記者問及“既然贈送的只有使用權(quán),宣傳‘買一層送一層’是否會誤導消費者”時,王芳沒有回答。

贈送面積多不受法律保護

3月18日,南昌市房管局工作人員在接受記者電話咨詢時稱,南昌市不允許開發(fā)商擅自贈送面積,按照國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定,大多數(shù)贈送的面積只有使用權(quán),沒有產(chǎn)權(quán),如露臺、花園等。

3月19日,江西省消費者協(xié)會投訴部工作人員王軍對記者說,所謂贈送面積,其實大多是開發(fā)商利用比較繁雜的房屋面積計算方法或單價核算方法,讓消費者在購房時摸不清頭腦,購房贈送面積并不是“天上掉餡餅”,而是一種不規(guī)范的市場銷售手段,因為贈送的面積產(chǎn)權(quán)不明晰,購房后很容易引起糾紛。如果開發(fā)商僅僅是想將地下室的使用權(quán)讓渡給購房者免費使用,那么在前期廣告宣傳就應該謹慎用詞,以免要約邀請被認定為要約。消費者在簽訂購房合同時,也應就贈與形式、免費使用期限、修繕責任、服務提供等可能發(fā)生誤解與分歧的問題進行明確約定,盡可能減少法律風險。

江西明實律師事務所律師張海水分析說,假如開發(fā)商所贈送面積擁有獨立的產(chǎn)權(quán),這種贈與是合法有效的,如果開發(fā)商贈與的只是使用權(quán),則這種贈與的行為可能是無效的,易引發(fā)侵權(quán)與締約過失的責任。從本起糾紛來看,開發(fā)商贈送的是地下室。到目前為止,小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)到底是歸屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主尚存爭議。《物權(quán)法》規(guī)定,不計入私人產(chǎn)權(quán)的面積,應屬于公共產(chǎn)權(quán)。因此,日后一旦地下室作為共有面積,被全體業(yè)主主張權(quán)利,那么根據(jù)《合同法》第五十一條之規(guī)定,該贈與合同就屬于可撤銷合同,購房者很可能成為連帶責任人。

張海水說,以現(xiàn)有的買房送面積模式來看,所贈與的部分幾乎都是明確規(guī)定不計入建筑面積的,即便購房者對贈送面積進行改造使其具備了專有部分的特征,也仍然無法在房屋登記簿或產(chǎn)權(quán)證上得到體現(xiàn)。也就是說,這些贈送面積得不到法律的認可與保護。一旦將來所購房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評估、抵押等情況時,就這部分面積的處分,購房者將無法獲得收益保障。

●相關鏈接

各地相繼叫停買房送面積

2011年,上海市出臺《建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》,明確地下室、陽臺、飄窗等結(jié)構(gòu)、部位的建筑面積計入容積率,并明確不得隨意虛構(gòu)設計平面用途及性質(zhì)。此禁令一出,使許多開發(fā)商依靠“送面積”來提高房屋總價的方式無處遁形。

2012年3月1日,為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的容積率指標,對“贈送超大陽臺、買一層送一層”等以往開發(fā)商慣用的銷售方法進行嚴格限制,四川省《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定條例補充》開始實施,其中明確要求商品房層高超過3.6米需雙倍計算產(chǎn)權(quán)面積,贈送面積不得超過產(chǎn)權(quán)面積的20%等。 (朱 瑞)

編輯: 柳洪杰 標簽: 專有部分
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