葛敏求(Joseph Corda) 是個(gè)地道的美國(guó)人，20世楊90年代中曾到南京大學(xué)學(xué)習(xí)中文，能說一口流利的中文。幾年前，一個(gè)中國(guó)朋友找他幫忙在紐約買房。后來中國(guó)朋友的房子買成了，他也獲得了不錯(cuò)的傭金。葛敏求看到其中的機(jī)會(huì)，于是投身房地產(chǎn)中介業(yè)，并且將目標(biāo)鎖定中國(guó)客戶，現(xiàn)在他百分之六七十的客戶都來自中國(guó)。

金融危機(jī)后，美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格逐漸企穩(wěn)回升。許多買家，包括國(guó)際買家重回市場(chǎng)，其中就有一批來自中國(guó)的購(gòu)房者。

現(xiàn)金交易多

來自紐約Better Homes and Gardens, FH Realty森林小丘好家園中介公司的Jessie Tang對(duì)記者說，“在美國(guó)購(gòu)房的中國(guó)客戶越來越多，連我這個(gè)華人中介也受到追捧。”她去年參與賣出的房產(chǎn)中，有三分之一的買家來自中國(guó)。

不過中國(guó)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的影響還看不出來，畢竟紐約是一個(gè)非常國(guó)際化和規(guī)范的市場(chǎng)。很多購(gòu)房者都是獲得綠卡或移民后來美國(guó)置業(yè)的。中國(guó)人在美國(guó)買房，有不少在加州，那里氣候舒適。還有很多在紐約周邊，因?yàn)橛泻芎玫慕逃Y源。

搜房網(wǎng)日前公布的《2012年中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房趨勢(shì)報(bào)告》顯示，美國(guó)是最受中國(guó)購(gòu)房者青睞的國(guó)家，之后是澳大利亞和加拿大。在參與調(diào)查的潛在購(gòu)房者中，43%稱移民是海外置業(yè)的最主要因素，其次是教育，占25%，投資為23%。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)和波士頓在首選城市中排名前五。

中國(guó)買家出手闊綽，搜房網(wǎng)的報(bào)告稱，中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)購(gòu)房，50萬美元及以上預(yù)算的購(gòu)房者占比超過60%。Jessie Tang說，“現(xiàn)在美國(guó)所有的賣家都知道，中國(guó)人買房有錢。”而大陸的買家來自中國(guó)各地，許多買家都是一次性付款。

羅伯·佩爾先生(Robb Pair) 是位于曼哈頓哈林區(qū)(Harlem)的房地產(chǎn)中介公司Harlem Lofts的老板。2012年初，他的一套位于紐約Midtown(中城)的公寓就賣給了一個(gè)中國(guó)客人。

這套房子在過去十年一直在出租，去年2月他決定出售。當(dāng)時(shí)有幾個(gè)潛在的買家，其中一個(gè)中國(guó)買家是一個(gè)母親，要為女兒買房子，因?yàn)樗?6歲的女兒要來紐約上學(xué)。公寓大約100平方米，羅伯·佩爾要價(jià)120萬美元，經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，那個(gè)中國(guó)人以114萬美元的價(jià)格買下。為什么選擇這個(gè)中國(guó)買家，“因?yàn)樗且淮涡袁F(xiàn)金付款，所以我給了她一點(diǎn)折扣。要是買家貸款的話很麻煩，我要填好多文件。” 羅伯·佩爾說，中國(guó)買家有現(xiàn)金，美國(guó)房地產(chǎn)代理們都意識(shí)到這一點(diǎn)了。“我的客人里，除了猶太人，就屬中國(guó)人的現(xiàn)金最多了。”

學(xué)區(qū)房緊俏

中國(guó)人在美國(guó)買房，有啥特點(diǎn)？喜歡“新的”。“這可能是由于中國(guó)現(xiàn)在都在建新房，過個(gè)兩三年的房子就被看作是舊房子了。”葛敏求說。

而美國(guó)90%以上交易的房子都是舊的二手房。很多房子甚至還是二三十年代的。“不過這些老房子的質(zhì)量都很好。”

越來越多的中國(guó)人也認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)。葛敏求說，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在中國(guó)客戶都更懂紐約房市了，知道很多八九十年的老房子內(nèi)部結(jié)構(gòu)其實(shí)是很好的。中國(guó)的買家很關(guān)注學(xué)區(qū)房。“在紐約好的學(xué)區(qū)的房子，價(jià)格其實(shí)都沒怎么跌。”Jessie Tang說。紐約幾個(gè)著名的學(xué)區(qū)房，在房市最低潮的時(shí)候最多也就跌了15%左右，現(xiàn)在基本上都漲回來了。

另外，中國(guó)的買家很在意房子的朝向，喜歡朝南的，這和美國(guó)人的購(gòu)房觀點(diǎn)有很大的差別。安全也是一個(gè)非常重要的考量。羅伯·佩爾說他那套房子朝南，在8樓，都是中國(guó)客人喜歡的因素，且大廈有保安和24小時(shí)監(jiān)控錄像，則是客人最終選擇它的根本原因。

有些國(guó)內(nèi)的買家“殺價(jià)”特別狠，而實(shí)際上美國(guó)的房市是一個(gè)相當(dāng)成熟的市場(chǎng)。價(jià)格總體還比較靠譜，上下浮動(dòng)的空間不大。

葛敏求說，現(xiàn)在市場(chǎng)上房產(chǎn)砍價(jià)的范圍也就在5%左右。大部分賣家都有自己的心理價(jià)位，經(jīng)紀(jì)也會(huì)向買家提供過去幾個(gè)月的價(jià)格作參考，如果買家報(bào)價(jià)過低，賣家都不會(huì)理睬。

租金回報(bào)率吸引人

在紐約買房，過戶費(fèi)用一般是房?jī)r(jià)的4%-6%左右，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費(fèi)以及貸款費(fèi)用等等。如果房?jī)r(jià)高于100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。

通常情況下，中介費(fèi)是從買家的購(gòu)屋款中按照賣家所同意的傭金比例支付給雙方經(jīng)紀(jì)，傭金比率在4%-6%之間。由于紐約州的法律對(duì)經(jīng)紀(jì)的職責(zé)范圍有非常詳細(xì)具體的要求， Jessie Tang建議中國(guó)新手買家應(yīng)盡可能的簽約買家經(jīng)紀(jì)，以便經(jīng)紀(jì)能完全站在買方的立場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和議價(jià)。

現(xiàn)在外國(guó)人在紐約買房也可以獲得貸款，華人在不少銀行都可以獲得50%-70%的貸款額度。如果是第一套房，銀行利率還有優(yōu)惠。如果有美國(guó)國(guó)籍或綠卡的話，還可以享受一定的個(gè)人退稅。不過貸款額還要征收1%多的稅。

Jessie Tang建議，由于各家銀行的政策不同，建議買家貨比三家。另外，在購(gòu)房時(shí)，不僅要看房屋本身的價(jià)格，還必須對(duì)以后房屋的維護(hù)成本有個(gè)完整的考量，例如，地產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、水電煤等。

葛敏求說，去年以來，紐約的房?jī)r(jià)持續(xù)回暖，特別是去年12月以來，樓市更是迎來“暖冬”。一方面由于買家的涌入，市場(chǎng)存量房庫(kù)存下降，另一方面，就業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，也讓賣家不再急于出手。目前紐約公寓的租金回報(bào)率大約在3%-5%，總體上還比較吸引人。

羅伯·佩爾介紹說，紐約的公寓常見有兩種，一種是Co-ops，即“合作住宅”。購(gòu)買者買一棟大樓中的某個(gè)公寓，類似購(gòu)買了公寓大樓的一部分所有權(quán)。這類公寓的售價(jià)比較低，但是每月要繳納管理費(fèi)。每個(gè)公寓樓都有業(yè)主委員會(huì)，會(huì)有很多額外特定的規(guī)定，比如不許吸煙，不許養(yǎng)寵物之類的。委員會(huì)甚至?xí)?duì)潛在買家進(jìn)行評(píng)估，投票決定是否允許這個(gè)買家購(gòu)買。比如羅伯·佩爾曾經(jīng)有一個(gè)香港客戶，因?yàn)樗I房的目的是投資，大部分時(shí)間是出租不是自住，盡管她出價(jià)誘人，但最終被委員會(huì)否決。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)考慮到安全問題，大部分Co-ops都不能出租，甚至不能長(zhǎng)久空置。還有一種公寓是Condo，大意為“分戶式產(chǎn)權(quán)公寓”，大多是一些高級(jí)的公寓物業(yè)，具有很好實(shí)用性與舒適性，自由度也大得多。這種公寓售價(jià)較高，但是不需要繳納或僅需繳納很低的管理費(fèi)。羅伯·佩爾說，很多中國(guó)人在美國(guó)買房會(huì)兼顧自住和出租，如果是買公寓的話，最好買Condo。□本報(bào)記者 黃繼匯 紐約報(bào)道