負(fù)債高企、存貨積壓，在華僑城[最新消息價格戶型點評]A的二次擴張路上蒙上了一層抹不去的陰影。

定位高端房地產(chǎn)市場的華僑城A（000069.SZ），在3月8號公布了其2012年年報。據(jù)年報顯示，在華僑城的主營業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2012年實現(xiàn)營業(yè)收入112.5億元，同比增長10%；但毛利率較去年同期下降3.16個百分點，至59.86%。

另外，截止2012年末，華僑城的期末經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為71.4億元，同比增長5倍；長短期借款總額為226.73億元，較去年同期略有下降；但存貨達到351.35億元，同比增長10.7%；期末資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，同比下降1.22個百分點。

年報還顯示，截止2012年末，華僑城土地儲備為765萬平方米。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲備565萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲備200萬平方米。2013年度計劃開工面積為96萬平方米，計劃可售面積168萬平方米。

從2011年年末的71.17%，到去年的69.95%，華僑城的負(fù)債率始終徘徊在國資委限定的70%“紅線”附近。而近幾年華僑城迅速拿地擴張的策略，也讓其背上了高存貨的包袱。

去年下半年在敲定寧波、福州和深圳大鵬等三大超百億規(guī)模的文化旅游綜合新項目外，華僑城再次新增一個百億級投資項目，華僑城4月15日公告該項目落子重慶。

兩天后的4月17日，華僑城再次公告，公司為打造寧波華僑城項目而成立全資子公司，已辦理完成工商注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照。

華僑城董秘倪征在接受采訪時曾表示，與第一輪擴張立足于一線城市和區(qū)域重點城市不同，華僑城二次擴張主要定位于1.5線城市，并進行多個產(chǎn)品系的全面復(fù)制創(chuàng)新。

華僑城在年報中也直言，上了一個臺階后，需要停一停喘口氣才能再上一個臺階。目前階段以及在可以預(yù)見的未來幾年，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，將不可避免地引發(fā)趨勢性的規(guī)模擴張。

年報說，資本市場融資受阻，使華僑城喪失了股本擴張配合增長的機會，只能依靠自身的滾動發(fā)展，被迫主動放慢規(guī)模擴張的步伐。

而在這一過程當(dāng)中，隨著旅游地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，也會有越來越多的房地產(chǎn)公司加大力度投入旅游地產(chǎn)行業(yè)。

就華僑城而言，業(yè)內(nèi)人士表達了普遍擔(dān)憂，作為回哺其旅游地產(chǎn)資金的住宅地產(chǎn)，因其較多定位在中高端領(lǐng)（如浦江華僑城[最新消息價格戶型點評]）域甚至高端（如華僑城蘇河灣），更容易拉長其資金鏈，從而產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)困境。隨著各大開發(fā)商紛紛進軍旅游地產(chǎn)，華僑城的生存空間也必然會遭到不斷擠壓。

有分析師認(rèn)為，華僑城一直堅持重資產(chǎn)運營模式，在規(guī)模增長和利潤率方面，華僑城更注重后者，但由于樓市調(diào)控政策持續(xù)不放松，高端項目受其影響更甚，其追求的利潤率在今年還會繼續(xù)下降。

與此同時，之前擴張進入的泰州、云南華僑城項目進展也不太順利，加之福州、寧波等地項目號稱投資百億，短期內(nèi)華僑城還將面臨一定的資金壓力和政策風(fēng)險。

當(dāng)然，為突破融資難題，華僑城自身也在探索中。資產(chǎn)證券化是其打出的第一張牌，2012年12月4日，華僑城發(fā)布公告稱其“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”正式成立，合計募集資金18.5億元。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城通過資產(chǎn)證券化融資可有效盤活其主題公園產(chǎn)業(yè)的存量資產(chǎn)，此種方式募集資金，專款專用，能更好地推動歡樂谷的滾動發(fā)展。