日前,北京住建委網(wǎng)站公開信息顯示,上周(5月6日至5月12日)北京商品住宅共實現(xiàn)成交1048套,成交面積14.36萬平方米。這一數(shù)字環(huán)比之前一周(4月29日至5月5日)分別下降了27.87%、1.40%,是自4月末以來商品住宅周度銷量兩連跌。與此同時,5月上旬(截至5月10日),新房住宅市場共成交1611套新建住宅,與去年同期相比下降32.7%。政策調(diào)控滿月后,市場呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的局面。
政府監(jiān)管存在難度
記者在采訪中了解到,受“限價”上市政策影響,4月整月預(yù)售證的發(fā)放主要集中在當(dāng)月下半月,而一些拿到銷售證的項目,并沒有及時上市以緩解市場的供求短缺情況。對此,亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受采訪時表示,從新政之后供需雙方的心理變化來看,由于此次房地產(chǎn)政策的調(diào)整中,像“限價”等規(guī)定更多的是將房價限制在目前水平,因此需求方也意識到期待房價大幅回落并不現(xiàn)實,實際市場需求依然存在;而從供應(yīng)方角度來看,大量房企去年收獲頗豐,且對于今年的形勢普遍有心理預(yù)期,因此新政之后對于預(yù)售許可證的發(fā)放控制,反而給了其“捂盤”的正當(dāng)理由。需求旺盛而供應(yīng)減少的現(xiàn)狀,導(dǎo)致目前樓市成交低迷、價格堅挺。
而在北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊看來,房企和政府之間有關(guān)房價的博弈才剛剛開始。張磊認(rèn)為,盡管政府對于預(yù)售證的監(jiān)管意圖非常明顯,但是依賴項目預(yù)售證審批環(huán)節(jié)“按死”項目預(yù)售價格以穩(wěn)定市場房價的做法及效果,仍然有待探討。在市場供需失衡的情況下,試圖僅僅通過價格監(jiān)管就讓房企放棄市場供不應(yīng)求下的高利潤,尚且存在一定的難度。
項目定價大有深意
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上周北京商品住宅市場共有5個項目入市,其中包括中國鐵建廣場、首地浣溪谷、唐源·云居三個純新盤以及萬科幸福匯、龍熙順景兩個老項目后期。5個項目共新增住宅產(chǎn)品1686套,預(yù)售許可面積13.4萬平方米,環(huán)比之前一周分別增加173%、91%。
進入2013年以來,除3月份項目入市數(shù)量較多之外,其他月份均處于供應(yīng)低迷的狀態(tài),使得市場當(dāng)中已經(jīng)積累了一定量的既有購房資格又有購房意愿的客群。加之現(xiàn)在距離北京版調(diào)控細則的落地已經(jīng)一月有余,市場主體已逐步適應(yīng)了目前的市場環(huán)境,并作出了相應(yīng)的營銷策略調(diào)整,因此從5月中旬開始,市場供應(yīng)開始出現(xiàn)逐步回升,一些定價較為靈活的純新盤開始積極入市,搶占市場空白。
從純新盤入市定價情況來看,首地浣溪谷報價15700元/平方米,高于其周邊金融街金色漫香郡在售尾盤的售價;康源·云居則報價10200元/平方米,基本與其周邊項目售價保持一致。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,新政當(dāng)中對于老項目后期開盤“限價”條款的規(guī)定,使得純新盤首期“低價入市”的操作模式成為歷史,目前純新盤首期預(yù)售價格多處于較高位水平,是為其后期推盤價格留出余地。雖然對于純新盤項目入市也有“不得高于區(qū)域均價”的要求,但是界定起來相對比較困難。而從老項目后期情況來看,盡管獲批的預(yù)售價格與之前一期基本保持一致,但是對外報價卻多高于之前一期的價格,拆分房款曲線漲價已成為供應(yīng)方不約而同的做法。有關(guān)專家認(rèn)為,政府還應(yīng)及時采取應(yīng)對措施,才能避免“限價”流于表面化。 記者 束杰