|
環(huán)球在線(xiàn)消息：“美國(guó)如今房屋銷(xiāo)量下降在人們的預(yù)料之中，房地產(chǎn)降溫是大趨勢(shì)，早晚要來(lái)。”在接受《華盛頓觀察》周刊專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心高級(jí)研究員朱小棣向《華盛頓觀察》周刊一言概括了當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)。
2006年初開(kāi)始，銷(xiāo)售“寒流”迅速席卷美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在紐約、華盛頓、洛杉磯等許多美國(guó)城市，大量新房已接近完工，但房市卻已成明日黃花，賣(mài)房人欲哭無(wú)淚。市場(chǎng)行情經(jīng)歷這樣180度的大拐彎，是否標(biāo)志美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近10年的上漲已經(jīng)走到盡頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)像2000年股市崩潰那樣，進(jìn)入一個(gè)全面衰退期？
“房產(chǎn)市場(chǎng)不是泡沫，不會(huì)說(shuō)破滅就破滅，也不是股票，不可能輸?shù)醚緹o(wú)歸，我們希望這次的美國(guó)房市下挫是一個(gè)‘軟著陸’，”朱小棣這樣判斷。
但也有一些專(zhuān)家在接受本刊采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有轉(zhuǎn)變成“硬著陸”的可能。盡管學(xué)者們意見(jiàn)不一，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入一個(gè)冰冷的轉(zhuǎn)型期。
·利率提高是房市降溫的最大殺手
美國(guó)房地產(chǎn)商早已感受到這股罕見(jiàn)“寒流”。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商聯(lián)合會(huì)于2006年8月15日發(fā)布的一份報(bào)告說(shuō)，7月份發(fā)展商信心指數(shù)跌至32點(diǎn)，創(chuàng)下了15年來(lái)的最低點(diǎn)。同一天，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)表的報(bào)告稱(chēng)，今年第二季度美國(guó)現(xiàn)有房屋（舊房）銷(xiāo)售量為669萬(wàn)套，比去年同期的719萬(wàn)套下降了7%，美國(guó)大多數(shù)州都有下挫。美國(guó)商務(wù)部8月16日的一份報(bào)告則指出，今年7月份新房開(kāi)工數(shù)量下跌2.5%，為過(guò)去6個(gè)月中的第五次下跌，也是近兩年來(lái)的最大降幅。
“地產(chǎn)商們目前正面臨一場(chǎng)艱巨的戰(zhàn)斗。”美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商聯(lián)合會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)師大衛(wèi)·桑德斯（David Seiders）如是說(shuō)。
談到房市降溫，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence
Yun）向《華盛頓周刊》連聲嘆道：“抵押貸款，抵押貸款，還是抵押貸款。這筆錢(qián)的提高是房屋銷(xiāo)售整體水平下降的最主要原因”
另一位房地產(chǎn)專(zhuān)家沃特·莫魯尼（Walter
Monoly）在接受《華盛頓觀察》的采訪(fǎng)時(shí)對(duì)此表示認(rèn)同：房屋貸款的高利率，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
此前，出于對(duì)房市過(guò)熱的擔(dān)憂(yōu)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)提息17次以遏制通貨膨脹，但目前5.25%的高利率顯然對(duì)房市起到了釜底抽薪的作用。30年期傳統(tǒng)固定利率抵押貸款在今年第二季度已抬高到6.6%，讓許多購(gòu)房者望而卻步，大感房市要走入“熊市”。
桑德斯就分析指出，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的不確定，“許多潛在購(gòu)房者都正采取觀望態(tài)度”。莫魯尼則說(shuō)，在房地產(chǎn)熱的前幾年，美國(guó)有大量的新房開(kāi)工，供過(guò)于求的市場(chǎng)狀況也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整。
然而，并不是美國(guó)每個(gè)州的房市都在陷入疲軟。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告指出，近20個(gè)州的房屋銷(xiāo)售仍在上漲，比如阿拉斯加，第二季度舊房銷(xiāo)售量比去年同期上漲了48.6%，阿肯色州和德克薩斯州的增幅也分別達(dá)到了17.9%和11.3%。
“在銷(xiāo)售量仍然上漲的州，人們對(duì)利率上漲的反應(yīng)不是特別敏感。”云解釋說(shuō)，“只要反應(yīng)比較敏感一點(diǎn)的地方，銷(xiāo)售都出現(xiàn)了下降。”
但莫魯尼則認(rèn)為，各州房市之間的反差，一個(gè)最主要的原因就是工作機(jī)會(huì)。“房屋銷(xiāo)售繼續(xù)增長(zhǎng)的地方，確實(shí)利率（對(duì)購(gòu)房者）比較有利，但一個(gè)更主要的因素是，那里有更多的工作機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)比利率更重要。”
莫魯尼并說(shuō)，過(guò)去兩年內(nèi)，美國(guó)共增加了380萬(wàn)個(gè)新的工作機(jī)會(huì)。這意味著人們可以建立起信用，達(dá)到融資的最基本條件，從而考慮購(gòu)買(mǎi)房屋。然而，在一些有很多新增就業(yè)人口的地方，也有房市降溫的狀況。莫魯尼解釋說(shuō)：“有些地方房?jī)r(jià)過(guò)高，比如加州、佛州、弗州等地，這些地方存在一個(gè)人們承擔(dān)力的問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高，人們負(fù)擔(dān)不起，銷(xiāo)售量自然下降。”
·房市降溫沖擊美國(guó)經(jīng)濟(jì)？
美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億美元，占美國(guó)家庭整體凈資產(chǎn)的三分之一以上，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱力量。專(zhuān)家們預(yù)測(cè)房市降溫不可避免地要影響到美國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)。
“房市降溫房?jī)r(jià)走低，預(yù)示著人們的財(cái)富在縮水。財(cái)富縮水讓人們感覺(jué)錢(qián)變少了，就會(huì)去壓縮消費(fèi)。民眾的購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)就會(huì)疲軟。”云指出。
莫魯尼也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)者，而今年出現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的下降，無(wú)疑會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。
“許多和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)，比如建筑業(yè)、裝修業(yè)，甚至家具行業(yè)都會(huì)受到?jīng)_擊。”莫魯尼說(shuō)，但他也指出，由于房地產(chǎn)業(yè)的基本盤(pán)比較大，降溫的趨勢(shì)還相對(duì)比較小，它目前仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?/P>
美聯(lián)儲(chǔ)承認(rèn)，受房地產(chǎn)降溫、持續(xù)提息效應(yīng)以及高油價(jià)“三大因素”作用，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在明顯放緩，今年第二季度的增速只有2.5%，還不到第一季度5.6%增幅的一半。作為應(yīng)對(duì)，美聯(lián)儲(chǔ)已結(jié)束了本輪的加息周期。
一直研究房屋問(wèn)題的朱小棣則認(rèn)為，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并不是外界想象的那么簡(jiǎn)單而直接。
“從1930年代大蕭條到2000年美國(guó)股市崩盤(pán)之前，房屋市場(chǎng)興衰確實(shí)與美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)息息相關(guān)。房屋市場(chǎng)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)就復(fù)蘇；經(jīng)濟(jì)衰退，房屋市場(chǎng)就首當(dāng)其沖地向下滑。”朱小棣對(duì)《華盛頓觀察》周刊說(shuō)，“不過(guò)這一關(guān)系在2000年股市危機(jī)時(shí)卻有了變化，當(dāng)時(shí)股市崩盤(pán)，經(jīng)濟(jì)衰退，可是房屋市場(chǎng)不僅沒(méi)有受到影響，反而強(qiáng)勁上漲，還帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，之后房屋市場(chǎng)更如一匹脫韁野馬般飛速發(fā)展。房市和大經(jīng)濟(jì)的關(guān)系愈發(fā)讓人看不懂了。”
基于此，他認(rèn)為，如今就斷言“房市降溫一定影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展”還為時(shí)過(guò)早。
雖然在一些美國(guó)大中城市，房?jī)r(jià)已開(kāi)始走下坡路，如在底特律，今年第二季度房?jī)r(jià)下跌了8%，但也有專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在房屋銷(xiāo)售的下降，不一定會(huì)造成美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。
“只有等到房屋銷(xiāo)售量下降到一定程度，房?jī)r(jià)才會(huì)下降。”朱小棣說(shuō)，房屋市場(chǎng)具有明顯的地區(qū)性差異。根據(jù)他所在的哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心的最新研究，房?jī)r(jià)跟工作市場(chǎng)和過(guò)分建屋關(guān)系最為密切。如果該地區(qū)失業(yè)增多，新房增多，那么房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)下降。
·“硬著陸”還是“軟著陸”？
基于房市的迅速降溫及高油價(jià)推動(dòng)的通貨膨脹率，8月1日公布的一份對(duì)美國(guó)中西部企業(yè)活動(dòng)的月度調(diào)查中，芝加哥全美采購(gòu)經(jīng)理人協(xié)會(huì)也指出：“通脹上升伴隨生產(chǎn)放緩，讓人想到了‘滯脹’這個(gè)詞。”但受訪(fǎng)的專(zhuān)家則認(rèn)為，美國(guó)房市乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的可能性不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)正通過(guò)目前的“軟著陸”思考新的發(fā)展。
莫魯尼就對(duì)《華盛頓觀察》周刊說(shuō)，人口增長(zhǎng)是總的趨勢(shì)，基于需求的增加，今后的房產(chǎn)市場(chǎng)將趨向于賣(mài)方市場(chǎng)，所以他依然看好美國(guó)房市。
“除了‘?huà)雰撼薄淮碎_(kāi)始換房、購(gòu)買(mǎi)更小的房子，‘?huà)雰撼薄淮淖优錾?982年至1995年的‘回聲一代’——即將進(jìn)入壯年），開(kāi)始考慮購(gòu)買(mǎi)自己的第一所房子。”莫魯尼說(shuō)，“還有移民，為了圓自己的美國(guó)夢(mèng)，也是購(gòu)買(mǎi)房屋的生力軍之一。”
莫魯尼的這番分析得到了朱小棣的呼應(yīng)。朱小棣說(shuō)，從需求上看，美國(guó)的房市長(zhǎng)期走勢(shì)應(yīng)該是好的。就衡量購(gòu)買(mǎi)房屋的一個(gè)指標(biāo)－－人口戶(hù)數(shù)而言，哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心預(yù)測(cè)，從2005年至2015年，美國(guó)的總戶(hù)數(shù)將增至1460萬(wàn)，而之前的預(yù)測(cè)表明從1995年至2005年，人口戶(hù)數(shù)僅為1260萬(wàn)。“這200多萬(wàn)增加的戶(hù)數(shù)，對(duì)房屋的需求是有實(shí)際影響的。”
朱小棣還特別指出，移民對(duì)房產(chǎn)業(yè)的影響也不可小覷。在過(guò)去10年中，外國(guó)出生的移民在人口戶(hù)數(shù)的增長(zhǎng)中占了三分之一，他們比普通美國(guó)人更有購(gòu)買(mǎi)房屋的動(dòng)力和熱情。
從這個(gè)意義上說(shuō)，“現(xiàn)在的政治和媒體談到移民問(wèn)題時(shí)，經(jīng)常忽略了一個(gè)基本問(wèn)題：移民是美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房屋的生力軍。”朱小棣對(duì)《華盛頓觀察》說(shuō)，“如果美國(guó)政府關(guān)閉大門(mén)，不讓移民進(jìn)入美國(guó)，甚至把現(xiàn)有的移民趕走，那美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)肯定會(huì)受到更大損害。”（來(lái)源：華盛頓觀察周刊
編輯：陳凡） |
