中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線(xiàn)消息：房?jī)r(jià)的快速上漲是一系列問(wèn)題支撐的，但由于國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力和百姓購(gòu)房逐漸趨于理性，未來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)越來(lái)越小，從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)大背景來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲依然會(huì)持續(xù)升溫，主要原因有：
1． 中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力大飛躍
入世已經(jīng)五年的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，人民收入水平大大提高，這是自改革開(kāi)放后的第二次大飛躍。2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值182321億元，比上年增長(zhǎng)9.9%。2006年的GDP增漲率預(yù)計(jì)要到9%左右。在未來(lái)的起碼兩到三年內(nèi)，中國(guó)的GDP依然要保持在8%--10%的增幅水平。15年—20年后，人均GDP要突破3000美元，中國(guó)要發(fā)展成與日本的實(shí)力不相上下的另一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。這樣快速、持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)升溫提供了后盾，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定才有繁榮的市場(chǎng)，才會(huì)有人積極的置業(yè)、投資。
2． 中國(guó)城市化進(jìn)程加快
房?jī)r(jià)依然能夠穩(wěn)定升溫的主要原因是有著強(qiáng)大的需求市場(chǎng)，而由于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致供給跟不上，供給總是小于需求，這樣的狀態(tài)也將繼續(xù)保持，未來(lái)十年很難改變。因?yàn)閺慕┠贽r(nóng)村人口城市化的進(jìn)程速度和國(guó)家積極推動(dòng)中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的要求來(lái)看，到2020年左右，將有六億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市里來(lái)。到那時(shí)我國(guó)城市人口將達(dá)到9億人，以此推算，就意味著每年全國(guó)有3500萬(wàn)人口向城市轉(zhuǎn)移，這批勞動(dòng)力每人需要10平米的棲身之地，全國(guó)每年就需要新建35000萬(wàn)平方米的住房�？焖俚某鞘谢M(jìn)程給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了相當(dāng)大的需求。而且，中國(guó)房地產(chǎn)的下一個(gè)熱點(diǎn)將從北京、上海等大城市向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。因?yàn)槎�、三線(xiàn)城市是農(nóng)村人口城市化的主要目標(biāo)，房?jī)r(jià)也相對(duì)比較低，在這樣強(qiáng)大的剛性需求下，隨著二、三線(xiàn)城市本身的快速發(fā)展，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)仍然有可持續(xù)發(fā)展的潛力。
3．房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位決定的
不客氣的說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的重要前提，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)不下50個(gè)，有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)，家具產(chǎn)業(yè)等都與房地產(chǎn)的發(fā)展保持著同步性，一榮共榮，一損皆損。國(guó)家從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，不會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)有大起大落的風(fēng)波，將長(zhǎng)期保護(hù)和扶植房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)。
4．人民幣不斷升值帶來(lái)的投資熱
人民幣的不斷升值意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體看好，這一信號(hào)將大大提高外資對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的投資，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)則無(wú)疑是受影響最大的，因?yàn)橐粋�(gè)國(guó)家的幣值上升直接導(dǎo)致以改幣值計(jì)量的資產(chǎn)價(jià)格的上升，這些資金在流入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，以資產(chǎn)形式保有便可享受人民幣升值所帶來(lái)的資產(chǎn)升值的收益。人民幣在未來(lái)幾年內(nèi)仍將升值30%左右，人民的購(gòu)買(mǎi)力將大大加強(qiáng)，大量的資金過(guò)剩將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。
5．銀行房貸的寬松環(huán)境推動(dòng)了房?jī)r(jià)
從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看分為有效需求和無(wú)效需求，有效需求主要是有著購(gòu)買(mǎi)能力的人群，而無(wú)效需求的則只是有購(gòu)買(mǎi)意向卻沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的人。而銀行房貸的寬松環(huán)境大大增加了有效需求的比例。中國(guó)房貸市場(chǎng)達(dá)2270億美元，規(guī)模居亞洲之首。國(guó)際清算銀行季度報(bào)告指出，2005年年底中國(guó)房貸規(guī)模占GDP的10%。并且，外資銀行在12月13日也全面放開(kāi)，自中國(guó)加入世貿(mào)組織4年來(lái)，外資銀行營(yíng)業(yè)性機(jī)構(gòu)從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準(zhǔn)入政策的放寬，人民幣業(yè)務(wù)迅速成為外資銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)2007年外資銀行將憑借更成熟的服務(wù)加強(qiáng)對(duì)中資銀行的全方位競(jìng)爭(zhēng)，特別是對(duì)于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈，也給房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲提供了基礎(chǔ)。
6．土地交易成本及各種稅費(fèi)抬高了房?jī)r(jià)
土地是開(kāi)發(fā)商的命根子，是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的必須資源。盡管新政出臺(tái)以后，地方政府在進(jìn)行土地拍賣(mài)時(shí)“限戶(hù)型”，但開(kāi)發(fā)商拿地的熱情并不會(huì)因此而減少。并且，2007年1月1日起對(duì)新增建設(shè)用地費(fèi)用增加一倍，土地成本和拿地難度的增加，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的追求更加瘋狂。政府加強(qiáng)土地監(jiān)管對(duì)于合理出讓國(guó)家的土地資源和合理進(jìn)行土地供應(yīng)分配確實(shí)有著積極作用的。但是，在當(dāng)前這個(gè)供需旺盛的市場(chǎng)下，土地供應(yīng)短缺仍舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，土地供應(yīng)資源的減少會(huì)導(dǎo)致未來(lái)幾年內(nèi)房屋上市量的大大減少，這就會(huì)使供求關(guān)系失衡繼續(xù)擴(kuò)大，不但起不到控制房?jī)r(jià)的作用，反而會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
7．地產(chǎn)寡頭的壟斷抬高了房?jī)r(jià)
中國(guó)大概有三萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是能夠每年銷(xiāo)售額超過(guò)10億元以上的不過(guò)幾十家而已。從“國(guó)六條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)開(kāi)始了洗牌的進(jìn)程，眾多的規(guī)模偏小、資金儲(chǔ)備少、產(chǎn)業(yè)集中力度低的房地產(chǎn)企業(yè)將在市場(chǎng)中遭受優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)資源整合的過(guò)程。當(dāng)這些具有強(qiáng)烈優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)形成規(guī)模，上市或是通過(guò)并購(gòu)將市場(chǎng)占有率提高后，將形成壟斷的地產(chǎn)寡頭，對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐力將大大提高。歷史規(guī)律告訴我們，當(dāng)行業(yè)寡頭形成后，會(huì)出現(xiàn)壟斷價(jià)格，壟斷的加快會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)起到“推波助瀾”的作用。因?yàn)閴艛鄷?huì)導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分，甚至開(kāi)發(fā)商聯(lián)手壟斷市場(chǎng)抬高房?jī)r(jià)，有計(jì)劃的對(duì)抗政府的政策，形成利益集團(tuán)。
8．地方政府利益的考慮與中央政策的博弈
中央政府出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而地產(chǎn)政府則希望房?jī)r(jià)快速上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是最快捷、最顯著、最簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)的途徑，并且也是增加地方稅收的主要來(lái)源之一。所以，政府的內(nèi)在推動(dòng)力是房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定上漲的一個(gè)重要原因。
9. 傳統(tǒng)觀念----家家有房
一個(gè)潛在原因就是中國(guó)人民的傳統(tǒng)觀念，必須要有自己的房產(chǎn)，居住過(guò)后，子孫傳下去。在人民生活水平提高后，對(duì)于二次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，都想購(gòu)買(mǎi)一個(gè)大一些的，檔次高一些的房屋，而對(duì)于一些剛步入社會(huì)的年輕人而言，也需要買(mǎi)一套房子作為愛(ài)情的見(jiàn)證。這寫(xiě)潛在人們腦子中的傳統(tǒng)觀念，給了開(kāi)發(fā)商無(wú)形的動(dòng)力。不是有這些需求，房?jī)r(jià)如何保證上漲？
編輯：曉棠 來(lái)源：公牛報(bào)告