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易憲容:松綁外資進(jìn)入房地產(chǎn)得不償失【英文】
2009-06-24

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中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)中國(guó)在線消息:英文《中國(guó)日?qǐng)?bào)》6月24日評(píng)論版頭條:鑒于中國(guó)FDI(外國(guó)直接投資)連續(xù)幾個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),據(jù)報(bào)道,商務(wù)部聯(lián)合其他幾大部委建議出臺(tái)政策加大吸引外資力度。雖然政府并沒有明確表示從那個(gè)行業(yè)著手,但有傳言表明政府有意對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)松綁。

如果傳言被證實(shí),那么外資將成為中國(guó)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)的受益者。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的界定,房地產(chǎn)是投資品。作為投資品,根據(jù)中國(guó)資本項(xiàng)目的管制政策,外資進(jìn)入應(yīng)受嚴(yán)格限制。世界上的許多國(guó)家都是如此。因此,也就有2006年建設(shè)部等六部委的171號(hào)文件對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置各種限制。但自去年9月金融海嘯之后,隨著中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策完全逆轉(zhuǎn),為確保地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),北京與廣東已逐步放開這些政策。照目前的情形看,無論是中央部委還是地方政府,都希望突破政策限制,讓外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)及危害是難以預(yù)計(jì)的,而試圖通過簡(jiǎn)化和放寬有關(guān)手續(xù)的方式來為外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁,進(jìn)而增加FDI,實(shí)在是得不償失。

首先,到目前為止,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè),吸引國(guó)內(nèi)所有行業(yè)不同的資金都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式完全扭曲。如果放開外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢(shì)不僅不會(huì)改變,反而會(huì)進(jìn)一步惡化。從而,要實(shí)現(xiàn)中央政府提出的發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變就根本不可能,問題只會(huì)越來越嚴(yán)重。

其次,房地產(chǎn)作為投資品,其價(jià)格是由市場(chǎng)預(yù)期決定的。如果政府采取政策鼓勵(lì)的方式讓更多投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),那么政策預(yù)期利好的消息就容易推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的推高不僅會(huì)完全背離中央政府2008年底出臺(tái)131號(hào)文件鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的宗旨,讓更多居民的住房消費(fèi)需求無法釋放出來,還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,從而給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

再次,房地產(chǎn)業(yè)具有利益分配功能,外資大量進(jìn)入,不僅令外國(guó)投資者通過這種投資獲得巨大利潤(rùn),也將令中國(guó)的國(guó)家利益受損,由全體人民共享轉(zhuǎn)移為少數(shù)人享有。這種利益轉(zhuǎn)移機(jī)制不僅會(huì)造成中國(guó)財(cái)富向國(guó)外轉(zhuǎn)移,也會(huì)造成國(guó)內(nèi)居民財(cái)富分配越來越不公,造成嚴(yán)重的貪污腐敗,并引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾與沖突。外資進(jìn)入房地產(chǎn)會(huì)引起如此巨大的問題,政府部門對(duì)這些簡(jiǎn)單的常識(shí)豈能不知?

今年1到5月份,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開始出現(xiàn)住房銷售與價(jià)格上漲態(tài)勢(shì),特別是5月份銷售增長(zhǎng)達(dá)到近50%,但這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)完全復(fù)蘇。因?yàn)椋壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)上自賣自買成風(fēng),假按揭成風(fēng),各商業(yè)銀行都在為擴(kuò)大個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)的占有份額而違規(guī)放貸。如果是這樣,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可能很快復(fù)蘇,反而會(huì)被拖延復(fù)蘇。這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是不利的,將增加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的復(fù)雜性。

也就是說,在2008年住房銷售下降20%以上、國(guó)家又出臺(tái)多項(xiàng)激勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的情形下,一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的,但這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全面理性回歸,讓絕大多數(shù)居民的住房需求釋放出來,讓他們都有支付能力,讓房地產(chǎn)庫(kù)存迅速減少,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全面回暖才會(huì)出現(xiàn)。不過,在目前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)格水平之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖還是比較困難的事情。這時(shí)如果讓外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),將使局面更為復(fù)雜。

特別是,當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)商一看到住房有銷售,就大打房市回暖之牌,并隨之讓房?jī)r(jià)上漲,這無疑是要將剛有起色的房市打回原形。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商為大造房市回暖的輿論,已經(jīng)不擇手段,如請(qǐng)人排隊(duì)以制造房市繁榮,導(dǎo)致房市交易中的虛假現(xiàn)象泛濫。從而,房市是否真的繁榮了,還要打上一個(gè)大大的問號(hào)。

在這種情況下,為讓民眾能真正了解市場(chǎng)上發(fā)生了什么,政府應(yīng)能提供更多公開透明的信息。特別是,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多現(xiàn)象與生活常識(shí)差別太大,甚至到了離譜的地步,政府更應(yīng)當(dāng)這樣做。與此同時(shí),房地產(chǎn)商也要認(rèn)清形勢(shì),不要自己折騰自己。只有當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格全面調(diào)整到絕大多數(shù)居民有能力支付的水平時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮才會(huì)真正開始。

總之,從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本形勢(shì)來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)在于,不少地方政府把推高房?jī)r(jià)作為謀求GDP增長(zhǎng)的工具,房地產(chǎn)業(yè)所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財(cái)富的工具。如果還讓外資參與其中,會(huì)令這種利益分配機(jī)制更為復(fù)雜,絕大多數(shù)民眾與國(guó)家的利益受到傷害的可能性更大。(作者為中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任 易憲容  編輯 姚英 張峰)

 




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