www射-国产免费一级-欧美福利-亚洲成人福利-成人一区在线观看-亚州成人

  要聞|時(shí)政|財(cái)經(jīng)|評(píng)論|特稿|社會(huì)|媒體拓展|
  精彩推薦 印巴艦船碰撞引外交爭(zhēng)端 或給破冰和談蒙陰影|拉登住所文件解密“基地”:靠綁架撈贖金|影星道具服裝行情見漲 夢(mèng)露白禮服拍出460萬(wàn)|
中國(guó)日?qǐng)?bào)精選
人口變化是制約房地產(chǎn)走向的根本因素
2011-06-21 06:41:44     

打印文章 發(fā)送給好友 分享按鈕


中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息:英文《中國(guó)日?qǐng)?bào)》6月21日評(píng)論版頭條文章:自美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái),美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌超過(guò)30%,這不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂負(fù)面效應(yīng)的短期困擾,更是意味著美國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期趨勢(shì)和購(gòu)買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露。

美國(guó)住房市場(chǎng)的供求關(guān)系是通過(guò)住房空置率來(lái)體現(xiàn)。今年3月份以來(lái),美國(guó)居民實(shí)際購(gòu)買能力下降。美國(guó)住房空置率持續(xù)上升,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下降反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡壓力依然較大。美國(guó)自有住房空置率從2004年的1.8%上升到2008年的2.9%,2009年和2010年均為2.7%,不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下跌后反彈過(guò)程中的自住房空置率的平均水平1.4%,也高于最近十年的平均水平2.2%。租房空置率從2005年的9.6%上升到2009年的10.7%,2010年下降為9.4%,但今年一季度又回升至9.7%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌,標(biāo)準(zhǔn)普爾的Case-Shiller20個(gè)大城市住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌,美國(guó)第一季度住房?jī)r(jià)格下滑4.2%,創(chuàng)下新的衰退低點(diǎn)。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)下跌是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的“需求飽和”,而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化,人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。美國(guó)房地產(chǎn)周期大約為20年左右,而這背后與美國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)規(guī)律的變化息息相關(guān)。一方面是人口總量變化(包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率)對(duì)住房需求的影響。美國(guó)生育率從90年代初開始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國(guó)人口最新數(shù)字為3.08億人。過(guò)去十年來(lái)美國(guó)人口增長(zhǎng)9.7%,為1940年以來(lái)的最低增幅。

當(dāng)前美國(guó)人口增長(zhǎng)主要來(lái)自移民及移民的出生率,占增加人口的82%。外來(lái)移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一,然而過(guò)去十年來(lái)的兩次經(jīng)濟(jì)衰退使得美國(guó)人對(duì)移民態(tài)度轉(zhuǎn)變進(jìn)一步降低了海外移民的速度。美國(guó)蓋瑞·安德森經(jīng)濟(jì)研究中心曾經(jīng)的一項(xiàng)研究表明,本世紀(jì)初,海外移民的到來(lái),促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升13.8%;在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州,在外來(lái)移民數(shù)量增加113%的同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)了37.5%;而在外來(lái)移民數(shù)量很少或者沒有外來(lái)移民的地區(qū),房地產(chǎn)價(jià)格則出現(xiàn)了下滑。該研究報(bào)告顯示,在外來(lái)移民數(shù)量下降最多的10個(gè)居民區(qū),外來(lái)移民人口平均下降39 %,房地產(chǎn)價(jià)格則平均下降了7.6%。

而另一方面,人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房?jī)r(jià)與家庭收入的平均百分比不超過(guò)2,是美國(guó)能夠承受房?jī)r(jià)的真正能力。20世紀(jì)70年代初,美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入的百分比為1.7-1.8,但到次貸危機(jī)之前,美國(guó)與家庭收入之比高達(dá)6%,而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍,并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國(guó)人,他們是美國(guó)歷史上人數(shù)最多的一代,大約有7700萬(wàn)人,占美國(guó)成年人的35%。近幾十年來(lái),嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25-30歲時(shí)期,初次購(gòu)房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國(guó)房?jī)r(jià)每年上揚(yáng)20%-30%。

美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè),美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位,到2030年,美國(guó)嬰兒潮一代都將超過(guò)65歲,那時(shí)近乎20%的美國(guó)居民超過(guò)65歲;2050年,這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番,從2008年的3870萬(wàn)增至8850萬(wàn),生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降,也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響,那些曾經(jīng)促進(jìn)美國(guó)住宅市場(chǎng)的繁榮巨大的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。

回顧美國(guó)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展,城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要?jiǎng)恿Φ某鞘袛U(kuò)大化的過(guò)程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住,這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)美國(guó)人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過(guò)程也很可能放緩,因此大戶型、城市中心的房?jī)r(jià)也面臨長(zhǎng)期下行的壓力并進(jìn)而拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒有所謂的“剛需”,“人口紅利”更不是永久性的增長(zhǎng)因素,人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢(shì)似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”,對(duì)于中國(guó)亦是如此。按聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)推測(cè),我國(guó)的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道,以及2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億,這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。

英文原文請(qǐng)見:http://m.orobotics.cn/opinion/2011-06/21/content_12740654.htm。特別說(shuō)明:因中英文寫作風(fēng)格不同,中文稿件與英文原文不完全對(duì)應(yīng)。(作者系國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副研究員 張茉楠 編輯 呂捷)

 


新聞熱搜
 
商訊
視覺
博客
浪漫:雄蜥蜴獻(xiàn)花求愛
以鮮花表達(dá)愛意不是人類的專利,在動(dòng)物界比如蜥蜴之間的“愛情”,可能也很動(dòng)人。 >> 詳細(xì)

論壇
明星今昔對(duì)比驚人照(圖)
翻開發(fā)黃的照片,發(fā)現(xiàn)就是那么一回頭的瞬間,他們的青蔥歲月已離我們遠(yuǎn)去。 >> 詳細(xì)

財(cái)經(jīng)
點(diǎn)擊排行
 
 
英語(yǔ)點(diǎn)津
網(wǎng)站地圖                  
國(guó)際 要聞 深度 亞太 北美 中東 拉美 中外關(guān)系 國(guó)際組織 海外看中國(guó)
評(píng)論 本網(wǎng)視點(diǎn) 國(guó)際時(shí)評(píng) 中國(guó)觀察 財(cái)經(jīng)評(píng)論 網(wǎng)友熱議 影視書評(píng) 聲音 漫畫 外交講壇
財(cái)經(jīng) 國(guó)際財(cái)經(jīng) 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 分析評(píng)論 股市基金 房產(chǎn)動(dòng)態(tài) 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 消費(fèi)旅游 理財(cái)保險(xiǎn) 資訊搶鮮報(bào)
博覽 奇聞奇觀 科學(xué)探索 歷史揭秘 勁爆丑聞 名人軼事 精彩熱圖 幽默 本周推薦  
音畫 環(huán)球瞭望 社會(huì)百態(tài) 娛樂(lè)時(shí)尚 圖吧博客 論壇精選 軍事天地 時(shí)事熱點(diǎn) 圖片專題  
軍事 軍事廣角 即時(shí)消息 裝備圖集 中國(guó)國(guó)防 國(guó)際防務(wù) 軍事評(píng)論 專欄    
  臺(tái)海風(fēng)情 臺(tái)海熱點(diǎn) 臺(tái)灣旅游 臺(tái)海局勢(shì) 走進(jìn)臺(tái)灣        
主站蜘蛛池模板: 51国产偷自视频区视频手机播器 | 欧美一级带| 麻豆md国产在线观看 | 久久精品国产欧美 | 国产黄色片网站 | 国产成人亚洲综合欧美一部 | 国产精品吹潮在线播放 | 中国女警察一级毛片视频 | 国产成人精品日本亚洲专 | 欧美满嘴射| 成人毛片免费网站 | 伊人久久网站 | 国产一区二区日韩欧美在线 | 久久国产一区二区 | 亚洲精品人成网在线播放影院 | 免费欧洲毛片a级视频无风险 | 成人18网站 | 玖玖香蕉视频 | 欧美一级视频免费 | 又www又黄又爽啪啪网站 | 波多野结衣视频在线 | 中国女人毛茸茸免费视频 | 2022国产精品手机在线观看 | 午夜影院黄| 男女上下爽无遮挡午夜免费视频 | 国产精品视频一区二区猎奇 | 欧美日韩视频一区二区在线观看 | 欧美一级网 | 欧美午夜毛片a级在线 | 国产不卡毛片 | 亚欧毛片| 国产日韩高清一区二区三区 | 91专区在线 | 亚洲视频在线观看免费视频 | 欧美日韩一区二区三区高清不卡 | 成人一级黄色毛片 | 亚洲国产另类久久久精品小说 | 禁止18周岁进入免费网站观看 | 久久成人性色生活片 | 一级aaa级毛片午夜在线播放 | 国产欧美一区二区三区视频 |