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成交量下降

10月14日以來，海口及三亞“限購令”先后開始執行，暫時實行限定居民家庭只能在本市新購買一套商品住房。

11月4日，由住建部和外管局聯合簽發的《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

北京中原地產市場總監張大偉分析認為，該通知主要針對目前大量熱錢流入內地樓市、擾亂了現有購房秩序的現象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內地，這將對高端的投資需求產生極大的抑制。

事實上，一系列限購、限外政策已經令海南樓市內外交困。據統計，海南主要城市已有多日成交總量不足50套。

這種局面一下子打亂了海南各大開發商的開盤策略，比如意欲在海南打造一個18平方公里超級大盤的中信泰富，多家房地產機構監測其原計劃開盤時間定在10月，但其目前仍處于待開盤狀態。

但也有跡象表明，外資仍比較看好海南樓市的發展。GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒鋼介紹說，10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買房。他認為外資看好海南樓市，一是因為外資對人民幣升值的預期比較強烈，二是中國的經濟正逐年高速增長，另外也是看中了海南的資源條件。

海南樓市被透支了？

曹鋒杰表示，由于海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客，其中包括溫州人，因此其市場動向將對全國樓市起著一定的風向標作用。在他看來，本輪樓市調控政策力度之大堪稱空前，而且后續還有幾張牌可打，因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制，甚至巨幅震蕩。

在改革開放后的第一波房地產熱潮中，各路炒房資金迅速涌入海南，海南房價泡沫越積越大，隨后在1993年決策層收緊銀根后，海南樓市迅速崩盤，第一波房地產熱潮也隨之瓦解。這一次，政策層面的決心幾乎與當時毫無二致。

“但市場已經徹底改變了。”顧云昌認為，“1993年海南樓市崩盤是因為不知道市場到底在哪？因為當時實行的是福利分房，住房問題不是通過市場解決的，樓市都是玩空轉。不過隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高，市場形成了真正的需求。”

海南盛達房地產開發有限公司副總經理馮彬表示，海南樓市如果繼續暴漲，就與政策調控相違背，無法持續發展。短期海南房價會有波動，但波動幅度平均不會超過20%。

中國房地產協會一位副會長多次對《中國經濟周刊》記者表示，房地產不僅對拉動消費起著較大的作用，而且牽連著投資，是支柱性產業，在經濟結構順利轉型之前，其對經濟的拉動作用不容忽視，因此，管理層很難完全抑制房地產業的發展。

近日，央行行長周小川的“池子”理論引起了廣泛關注。一位不愿透露姓名的開發商認為，海南樓市可謂是中國樓市眾多“池子”中容量非常大的一個。他認為，海南國際旅游島的出臺，從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導進這個“池子”中來，但海南房價的急劇暴漲令其頓失吸金功能。可以說海南樓市價格至少透支了未來三至五年的房價上漲空間。

此前有報道稱，從年初開始，已經有些溫州資金逐步撤離海南。上述開發商認為，進入海南樓市的都是最慣于投資的大資本，而海南樓市與全國樓市目前同樣處于虛高，資本對全國樓市的判斷或將與海南同步。