現狀:住宅土地市場回暖
在信貸政策利好影響下,傳統的“淡旺季”已經被顛覆,本該是淡季的6、7月份,高溫天氣絲毫沒有擋住購房者買房的熱情。
國家統計局公布的數據顯示,6月份全國70個大中城市中,有25個城市的新建商品住宅銷售價格環比出現上漲,比5月份增加了19個。一、二線城市房地產市場成交量環比5月再創新高,7月份進一步延續了回暖態勢。從濟南市成交情況來看,據新浪樂居統計,七月份我市新建商品房網簽成交量為7118套,環比增長32%,為今年成交最高值。
不僅僅是商品房市場,土地市場的回暖速度更為驚人。世聯怡高數據統計,上半年濟南土地成交53宗,而拿地企業以一線品牌開發商為主,如恒大、華潤、綠地、保利等,其次為濟南四大投融資平臺和重汽、萊鋼等品牌國企。縱觀全國,從5月開始,土地市場便火熱起來,廣州、北京、天津相繼誕生單價地王,上海、南京等城市也連續出現高溢價地塊成交情況。據媒體報道,廣州珠江新城、北京萬柳、天津八里臺等“地王”誕生后,周邊新房和二手房價格紛紛應聲而漲。地價、房價再次顯現出互相助推漲價的態勢。
回顧上半年樓市走勢,開發商從年初的降價促銷到如今的變相漲價,購房者從最初的持幣觀望到現在的爭搶入市,成交量攀升的態勢逐漸顯現。業內人士認為,土地、住宅市場都正在走向全面回暖。
措施:國務院督查16省市
隨著市場觀望氣氛被打破,一些城市樓盤縮小優惠幅度,地方政府對政策放松的預期逐漸增強。
為確保調控落實到位,自7月份開始,中央及國務院各部委多次“喊話”,要求嚴格落實相關調控政策,防止房價反彈。先是7月5日央行強調金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策,繼續抑制投機投資性購房;兩天后國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調,必須堅定不移做好調控工作,決不能讓房價反彈,造成功虧一簣;7月19日,國土部和住建部聯合發文,要求堅持房地產市場調控不放松,不斷鞏固調控成果,堅決防止房價反彈。近日,國務院又派出8個督查組,對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。7月25日下午,由國土資源部副部長胡存智帶領的國務院房地產市場調控第四督察組來到濟南,對我市貫徹落實房地產調控政策有關情況進行了監督檢查。
據了解,國務院派督察組專項督查各地方樓市調控實施情況非首次,去年4月份國務院也曾派督察組對16個地區進行督查,彼時各地方政府頻頻出招來“應對”各種調控措施。如中介門店將未備案房源撤下,開發商為了降低出售均價,將精裝修改成毛坯,以及推遲一些項目的開盤計劃等,來規避督查。而此次督查的重點是檢查住房限購措施執行情況,差別化住房信貸政策執行情況,住房用地供應和管理情況,稅收政策執行和征管情況。國務院督察組將深入有關部門和機構核查政策落實情況,實地查看商品住房項目,聽取基層群眾意見和建議。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的,國務院督察組將督促進行整改。
疑慮:調控政策是否放松
進入7月以來,各省市相繼公布上半年GDP數據,有的城市依然保持較快增長,而有的城市卻受經濟大環境影響,開始面臨較大挑戰。北京、上海、廣東等發達省市,GDP增速都低于7.8%的全國平均值。房地產行業在調控下,造成的投資增速回落、土地出讓收入下降和相關稅收減少,成為一些省市經濟增速下滑的重要因素。
部分嚴重依賴土地財政的地方政府,由于受影響較大,便開始尋求政策微調的空間。中原地產公開的數據顯示,自2011年以來,全國明確發文微調房地產調控政策的城市超過40個,政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,其中超過20個城市的微調措施涉及公積金政策調整。而上海、蕪湖、佛山、成都等4個城市放松限購政策被叫停,則逐漸試探出調控的底線。
一系列微調政策的出臺,引發了大家對于調控政策是否會放松的猜測。從政治、民生、社會等角度出發,在保護剛需的同時,必須堅決控制房地產投機投資性需求,控制房價上漲;而從維持地方經濟增長角度出發,力圖刺激樓市和土地市場成交回升,中央與地方在房地產政策層面的博弈還將繼續。業內人士認為,不解決地方政府土地財政問題,樓市調控政策就缺乏公信力。而加速經濟轉型,減輕地方政府對土地財政的依賴,才是解決房地產調控政策微調之爭的根本路徑,但這顯然要經過一個較長的過程。
預測:未來或有新政出臺
在8路督察組赴各地開展檢查督導后,7月31日,中央政治局召開會議,明確要求要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實防止房價反彈,增加普通商品房特別是中小套型住房供應,抓好保障性安居工程建設,滿足居民合理的自住性住房需求。加上兩月來10多次密集表態調控不動搖的決心,有專家認為,樓市反彈已引起高層關注,調控再次進入敏感期,針對部分城市政策微調的傾向和樓市“量價齊升”的趨勢,中央開始進行“精準修正”。
采訪中,不少業內人士和專家都認為,此次督查后,很有可能會出臺新的調控政策。“雖然近期樓市成交回暖,部分剛需購房者改變了觀望情緒,但國家堅定調控政策的決心沒有動搖,所以我們還是要以求穩的心態觀察市場,不會輕易地漲價或者調整推盤進度。”一位多年從事房產銷售的業內人士告訴記者,此次督查向地方釋放了繼續嚴格落實各項調控政策的信號,而督查后的結果,將決定是否會推出新的調控政策。“這樣敏感的時期,還是靜觀其變為好。”(谷青)
來源:濟南日報 編輯:張少虎