他進一步解釋,可通過三方面來分析未來房價走勢,包括通過房地產行業資金來源狀況,來分析未來資金來源變異的過程;通過資金應付款的構成因素,來預測未來幾個月資金應付量的變化軌跡,從而判斷出整個房地產行業資金惡化的程度;根據房地產整個行業降價行為對資金的影響度,測算出要降價多少,才能使銷售額資金彌補其現金流缺口。
“也就是說,我們會通過貸款、銷售,自有資金存量等來預測地產商資金來源走勢這一數據,再測算資金運用支出的未來軌跡,包括還款周期,開發投資的資金規模等,找到其資金惡化點?!彼f,“當房地產商的資金狀況惡化到一定程度,房地產企業希望對抗調控政策的影響,就只能做出經營策略調整,開源節流,而房地產企業能節流的最大開支包括兩項:減少投資或不還款,但后者顯然并不可能,因為目前政府正在加大對開發投資的監控,而企業最后只能夠選擇降價來彌補資金鏈缺口?!?/p>
曾成功預測2008年房價下降
根據他們的測算,自今年年底起,房地產企業將進入還款高峰期,應付款累計增速將超過30%,與此同時,資金來源卻由于銷售下滑、貸款條件提高等因素出現快速惡化,預計到2011年一季度將出現大幅度負增長;同時,由于首付比率、房地產抵押貸款等條件的變化,房地產企業的各類杠桿率都出現了下降。
而與此相對應的是,政府正在加大對開發投資的監控,因此,能夠看到近期房地產的開工勢頭很猛,“這樣的狀況延續下去,未來房地產的資金短缺會更嚴重,去年3、4季度和今年1季度是房地產借款高峰,按正常借款結構,今年12月和明年1月是還款高峰,房地產開發商將面臨巨大的資金鏈接續的考驗,因此,我們判斷房價在那之后下跌是有依據的。”
劉元春還表示,除此以外,他們還對房地產市場的需求做了推算,如果政策持續加碼,繼續嚴控,需求大量上揚概率較小,持幣觀望概率更大。他說,據其推算,明年3月后,新房竣工率會大幅度升高,因為自去年3季度開始,新開工項目大量增加,開發投資從今年4月份開始急劇上揚,按項目建設周期來看,明年3月,房地產市場的供給增幅會很大,這也將支撐房價的進一步調整。