全球物業管理及企業設施管理翹楚仲量聯行今天(8月27日)在此間發布《超高層市場研究及管理》報告。報告指出,未來數年,我國一線城市超高樓建設將進入階段尾聲,非一線城市將陸續出現地標性超高樓。
仲量聯行定義的超高層項目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產項目。超高樓往往具備總建筑面積大、多業態并存、配特種設備和地標性建筑等特征。
據悉,我國內地已批的在建超高層項目有15個,其中只有4個分別在北京、上海、廣州和深圳等一線城市,其他11個分布在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽、南京等非一線城市。內地已經建成的超高項目包括上海環球金融中心和金茂大廈、南京紫峰大廈、廣州國際金融中心以及深圳京基一百大廈。
仲量聯行華南區戰略顧問部總監招錫詳表示,由于國內經濟增速放緩,加上大體量的新增供應進入市場,當這些超高層項目落成后,中短期內,這些城市的寫字樓市場可能會出現供過于求。因此,超高層項目的開發商可能會適度調整其市場策略,例如根據供求情況調整項目進入市場的時間,或者調整租賃策略與租金水平以提高進駐率,或者推出一部分可銷售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報率。
據分析,超高層項目往往由于其地標效益,吸引眾多需要維持或提升品牌形象的企業入駐;另外,由于超高樓配備商場、頂級酒店、頂級公寓的綜合功能,以及其他優質的交通配套,超高層項目對周邊大廈現有租戶可能產生“磁石效應”。
從行業分布來看,入駐地標性超高樓的企業行業類別往往和該區域的產業導向有較大關系,例如上海環球金融中心與金茂大廈,超過半數的租戶均為金融業企業。而位于成熟區域的地標性項目,租戶組合中專業服務業占例最大。廣州的超高層項目租戶主要包括有上市需要的企業、需提升企業形象的國內大型企業、金融企業總部或私人理財中心、房地產開發商、專業服務業企業以及民營企業總部。
仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖認為,由于超高層辦公樓自身體量大,成功的招商管理規劃成為租金長期溢價的最重要因素。他說,超高層辦公樓租金溢價的前提條件包括區位、品質與物業管理三大因素。項目所在位置的商務氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價的可能,品質決定辦公樓租金水平的基礎,而物業管理服務水平是否達到國際化水準,成為是否能吸引及留住優質租戶的關鍵。
報告指出,由于超高層項目自身高度高、體量大的特殊性,其復雜的落成使用與多元化業態,以及優質租戶的高要求,往往為物業管理帶來挑戰。超高樓管理無論在設備設施、消防安全、反恐安全、營運風險、垂直交通、節能環保、保潔維修、租戶服務、形象管理等方面都區別于普通大廈管理。
仲量聯行華南區物業及資產管理部總監李燦興認為,目前國內開發商從項目定位、設計、設備設施選型、建筑、租賃等方面普遍都以世界最頂級的標準執行,但在物業管理方面缺乏國際經驗,仍然按照國內的甲級寫字樓標準進行管理,低成本投入導致低質量服務,服務跟不上超高樓的硬件水平,也滿足不了目標租戶的要求。
李燦興建議,超高樓物業服務應該從項目前期設計階段介入,參與總體規劃、機電設備系統選型、公共區域設計、設備設施系統設計、保安系統設計、環境及形象設計、標志系統設計等的籌備工作,為日后的日常管理打下基礎。而針對超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。(記者 詹立勝)