樓市限購

保剛需 擠投機投資泡沫

房地產市場的投資狂潮被限購擊中了“命門”，雖然房價瘋狂上漲的腳步就此停止，但限購政策本身卻始終飽受爭議。

有學者認為，“限購”用行政手段直接參與到房地產市場中，是倒退，是限制消費者權利的行為。但是不可否認的是，正是“限購”這個看上去不合情理的政策，徹底抑制住了房地產市場的瘋狂生長。如果說限貸是“揚湯止沸”，那么，限購就是“釜底抽薪”。

將“限購”放置于整個宏觀經濟當中來看，它對房地產業的抑制，起到了經濟內部平衡發展的效果。在今年提出“把穩增長放在更加重要的位置”的同時，中央也強調了“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”的基本精神。房地產調控政策仍然需要堅定不移地執行和貫徹，這既是中國房地產業健康穩定發展的內在需要，更是經濟結構調整、轉變經濟發展方式的必然要求。

一方面，作為經濟發展的支柱產業，房地產業的強大確實可以拉動經

濟前進，然而，在其他實體經濟復蘇緩慢的情況下，房地產業的快速上漲只會造成經濟畸形發展，短期內GDP的穩步提升，埋下了經濟結構不合理的隱患。

另一方面，住房市場中的投機行為，助長了市場的看漲預期，既加大了住房市場泡沫，也助推了住房信貸資產泡沫。截至到2010年3季度我國主要銀行的房地產貸款余額高達9.1萬億，占所有貸款余額的20.5%，房地產市場運行狀況與銀行穩定息息相關。高漲的房價會加劇我國的金融風險。

經濟結構轉型是“十二五”期間的重要工作。過去十年間飛速發展的房地產業，是時候放緩腳步，助力其他產業快速發展。

持續的房地產調控，令地方政府“土地財政”的模式難以為繼，面對巨額債務的沉重壓力時，對調控政策進行微調，成為地方政府的首選。雖然中央屢次表態房地產調控方向絕不動搖，但是地方仍舊加快了微調的腳步。

雖然中央屢次強調房地產調控基調不改，投資、投機性需求仍被死死的擋在市場之外，但自住性的需求已經支撐起市場反彈。多地住宅庫存仍然處于歷史高位，去庫存、回籠資金依舊是企業面臨的主要挑戰。貨幣政策逐步寬松后，購房者對于房地產調控的期待依舊很高，觀望的情緒雖然沒有徹底扭轉但已經淡化。

雖然房價過高確實對中國經濟及民生造成了困難，但從長久來看，當經濟結構轉型完成，經濟發展不再如此依賴房地產經紀，那么限購政策就會退出房地產市場。

“很多政策制定者搞不清楚這個概念，結果打壓價格使價格越打越高，因為他只關注當前的剛性，沒有關注未來的供給。人民的預期沒有因為限購而改變，反而因為限購的政策而增強，導致預期更大，因為未來的需求會更大。”中歐國際工商學院教授許小年直言。

此外，限購并不能消除高房價的根源，只是一劑強力“退燒藥”。一旦市場放開，房價出現報復性反彈，成為市場最為憂心的問題。畢竟，中國處于城市化快速發展階段、人口遷徙規模增大和速度加快，市場對房價存在長期看漲預期，是這些造成了房價的持續走高。

簡而言之，供求不平衡才是房價畸高的根源所在。從去年底開始，溫家寶總理每一次強調房地產調控，都明確指出要增加房地產市場的有效供給。增加供給，根本是增加土地的供應，增加住宅樓盤的供應。

盡管推行限購限價限產政策會有些負面影響，但就我國經濟大局來看，是利大于弊。從長遠來看，“限字令”是非常經濟時期的非常手段，有利于經濟穩健增長。

首先，我們要意識到，只要是從宏觀著眼的合法合理的“限”，對于更大多數人而言，是有其必要性的。比如，限購令作為樓市調控政策的重要內容之一，對于已經取得初步效果的調控功不可沒。

目前，房價總體上趨于穩定，這充分證明本輪最嚴厲樓市調控政策是有效的，說明把抑制投資投機性住房需求作為調控商品房市場的重點是正確的。更加證明過去房價非理性暴漲的原因主要是投資投機性炒作炒房非正常需求在作祟。在稅收手段、信貸手段對抑制投資投機需求作用有限情況下，出臺限購政策，對投資投機性需求下猛藥是正確決策。

同時，在穩增長的背景下，“限購”與“穩增長”看似矛盾，實則不然。一方面，對于投資投機性需求，中央是堅決遏制，堅持限購不動搖。另一方面，在遏制投資投機性需求的同時，鼓勵和支持首套和改善性住房消費，確保剛性需求，穩定經濟增長。房地產調控的重要目的在于抑制投資投機性需求，穩定房價，而不是打壓成交量。

其次，“限字令”政策的推出，是在為經濟深層次的調控爭取時間。一方面通過限購限價，可以減少市場上的投資、投機性需求;另一方面，增加商品的供應，做加法。只有二者同時推進，才能逐漸將市場關系捋順。

繼北京、上海、貴陽之后，廣州成為我國第四個實施汽車限購措施的城市。對此，不少人批評，這其實很正常，因為汽車限購會讓某些群眾的購買汽車之愿望難以實現；因為汽車限購會影響到有關廠家、經銷商等方面的利益。可眾所周知，就在廣州的汽車限購令發布之前，北京、上海、貴陽等地事實上已經力推汽車限購了。

隨著經濟的發展，購買汽車者越來越多，中國眾多城市的交通壓力問題日益明顯，而諸如北京、廣州等城市的交通壓力問題甚至十分嚴重。很多人認為，這完全可以通過提升路網容量的方式予以解決。然一般情況下，對一個城市來說，不可能無限地提升路網容量。而推行汽車限購，則可以有效地緩解交通壓力問題。換言之，城市交通壓力的緩解，在很大程度上有賴于汽車限購。

又比如對煤炭限產，如今國內煤炭市場出現供求寬松、總量過剩的局面，早在今年初就已釋放了信號：煤炭進口量增加，港口煤炭庫存不斷突破上限，電廠庫存更是一天刷新一個紀錄……不僅是我國煤炭行業，現在全球煤炭行業都處于市場轉折的關鍵時期。

無論是之前煤價回調的原因，還是未來煤炭市場走勢的主要影響因素，需求相對疲軟、供給相對過剩都是重中之重。在供給不發生重大改變之前，煤價必然會繼續下滑。當煤價降到一定程度時，出于穩定盈利考慮，部分煤炭企業可能會主動限制產量。只有到了這個時候，煤炭市場供求形勢才可能有所轉變，煤價才可能真正實現止跌企穩。不過，從長遠來看還得走市場化的路子，建立煤電聯動的長效機制，以徹底解決煤電的供需銜接問題。

來源：證券日報 編輯：于姝楠