“越調越漲”的怪圈

與狂奔的房價相比，“看得見的手”政府的調控手段也層出不窮。《中國經濟周刊》報道顯示，早在2004年時，中央即著手調控房地產市場。

2005年3月5日，時任國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起，將現行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，對房地產價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

盡管央行的調控舉動在預料之中，但不少市場人士質疑不斷:其一，此次房地產調控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調控，而是從需求上調控；其二，房地產商對此反應溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護百姓購房。

但是，大學畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經濟周刊》表示，她對政府的調控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產緊縮政策已經先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個人購買上海行政區(qū)域內普通住房居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅，同時，按應繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

上海市政府也宣布，對已經批準但兩年以上仍未開工建設的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調控房價的開始。

然而政府的調控舉措卻遭到部分學者質疑。北京大學中國經濟研究中心的一位專家指出，宏觀調控控制信貸和土地兩個閘門，會導致房地產供給變少，進一步助長房價上漲。事實上，2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續(xù)在上漲。

“房價到底降不降?看不準，還是再看看吧，說不準會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

2006年，建設部等多部門出臺了調控措施，其中影響最大的莫過于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風向逆轉。當年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石 (微博)公開表示“樓市拐點已經出現”，與此同時萬科在全國范圍內扛起降價大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業(yè)務的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長河地產等地產中介相繼爆發(fā)經營危機，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現價格松動。

2008年9月國際金融危機爆發(fā)，為擴內需保增長，我國的樓市調控風向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調控政策出現了松綁，比如房貸首付下調，房貸利率下調。房地產市場就此開始反轉，2009年、2010年、2011年這幾年出現了房價快速上漲。

針對這種情況，中央再次開始從緊調控。2009年起，國內保障性住房體系建設開始啟動。已有數據顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內戲稱為“史上最嚴樓市調控政策出臺”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調整住房供應結構，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%；確保完成2010年建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。

2011年調控再次升級，北京等地出現了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴限購政策。而在上海、重慶，房產稅試點拉開帷幕，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產稅。

2013年3月1日，國務院再次公布樓市調控細則，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個人售房嚴格按轉讓所得的20%征稅。不過，這一次調控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實，全國大部分城市并沒有嚴格落實。

市場一怔之后，從2013年5月，房價再次走勢堅挺，樓市依舊沒有走出一邊調控、一邊上漲的怪圈。