——“銷售型商業(yè)利弊與營運(yùn)管理及金融創(chuàng)新”研討會在京舉辦

“貨都打包好了過來提貨吧！”商戶正忙乎著電話叫快遞公司，下午６點(diǎn)左右中關(guān)村ｅ世界一樓，大大小小的商戶們用膠帶打包貨物的場面著實(shí)讓筆者吃驚，商場外物流公司將打包的貨物裝載發(fā)貨、卸貨的情景隨處可見……面臨電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，中關(guān)村各個電子商場有些商戶將鋪面當(dāng)做倉庫、出租出售抑或做起淘寶電商，面臨退租出逃難題，中關(guān)村如何破局便成為業(yè)界關(guān)注的話題，包括ｅ世界在內(nèi)的各大電子賣場面臨的可能不僅是轉(zhuǎn)型那么簡單了。ｅ世界作為業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)面臨產(chǎn)業(yè)升級該何去何從，那么，到底誰能夠決定ｅ世界的命運(yùn)？這也不僅是ｅ世界的問題，也是ｅ世界所代表的多業(yè)主的商業(yè)地產(chǎn)可能都會面對的課題。

５月２４日“銷售型商業(yè)利弊與營運(yùn)管理及金融創(chuàng)新”研討會在京舉辦，會上專家們就多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營中遇到的各種困境、如何做到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和處理業(yè)主、分散還是持有、市場公司以物業(yè)多方產(chǎn)生的矛盾、金融創(chuàng)新可行性分析等相關(guān)問題進(jìn)行了討論。

商業(yè)地產(chǎn)難擋投資者熱情

“分析利與弊，我覺得銷售型商業(yè)地產(chǎn)有利的地方就是資本回籠快，資金周轉(zhuǎn)率快，分散分擔(dān)了經(jīng)營風(fēng)險。弊就是業(yè)權(quán)分散，小業(yè)主之間互相競爭，因?yàn)檫@種投資人不是以自己使用為前提，很多都是租出去。如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營的話，這種惡性競爭必然會出現(xiàn)，這就是這種商業(yè)巨大的弊端。”研討會現(xiàn)場，北京市中永律師事務(wù)所合伙人劉欣律師如是說，另外他提到“實(shí)際集中商業(yè)的散售確實(shí)有市場需求，一方面開發(fā)商有壓力，必須要這樣做，不然他活不下去，第二方面市場老百姓有這樣的投資需求，所以它一定有社會的現(xiàn)實(shí)意義。”

談到老百姓對商業(yè)地產(chǎn)投資方面，龍德置地有限公司董事總經(jīng)理王杰如是分析，住宅作為投資投機(jī)的需求已經(jīng)被國家控制住了，但是現(xiàn)在很多老百姓手里、投資者手里往哪里投呢？股票、黃金套牢，期貨不會，還有什么途徑呢？大家感覺還是往房地產(chǎn)投最保險，這跟我們國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是息息相關(guān)的，土地越來越少，這個是不可再生的資源，所以這樣的情況下，房子漲價是必然的，投資需求也是必然的。所以，商業(yè)地產(chǎn)分割從兩個角度出發(fā)，作為開發(fā)商、投資者都對這個有需求，這是公認(rèn)的。

金融創(chuàng)新或是出路

其實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)分割問題上，對于開發(fā)商而言，也是不得已而為之，畢竟做開發(fā)就要盈利，特別要考慮資金平衡，分割出售可能是最簡潔的方式。但是問題可能不是這樣簡單，能否通過金融創(chuàng)新的方式解決業(yè)權(quán)分割的問題？相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對這一領(lǐng)域是否看好？

“把經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，用更多的先進(jìn)的創(chuàng)新方法來為商業(yè)房產(chǎn)未來發(fā)展保駕護(hù)航，這需要更多的商業(yè)合作嘗試。”中國華鑫國際信托投資部副總經(jīng)理陳立洲從金融創(chuàng)新方面提到，“基本上從信托的層面，我們考慮這塊所謂的分割銷售的商業(yè)，是有可能走得通的，一是解決了老百姓想投資的標(biāo)準(zhǔn)化的、不用特別操心的、有人替他打理的商業(yè)。但是如果隔離開了以后，就等于解決了這個問題。第二對于信托公司也是很好的方向，開拓新領(lǐng)域從中也可以賺得很大的管理量。第三是解決開發(fā)商資金的問題，開發(fā)商畢竟是要開發(fā)商業(yè)就處于兩難狀態(tài)，通過這個方法就可以解決掉了。”

法律行政引導(dǎo)是關(guān)鍵

金融創(chuàng)新盡管有助于解決銷售型商業(yè)所存在的問題，但這種工具性手段的實(shí)現(xiàn)必須建立在合法性的基礎(chǔ)上，但目前我國在這方面的立法存在著明顯的不足。劉欣律師提到，多業(yè)主商業(yè)物業(yè)隨著到期以后，越來越多的問題展現(xiàn)到政府面前，越來越多這種商業(yè)物業(yè)可能會爆發(fā)潛在的社會問題的情況下，商業(yè)物業(yè)的閑置無疑是一種社會資源的浪費(fèi)。在中關(guān)村，像中關(guān)村ｅ世界和科貿(mào)這種多業(yè)主的商業(yè)地產(chǎn)也面臨轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型對于科貿(mào)或者ｅ世界來說，太難了，因?yàn)楦蛇@個還能賺錢，這樣的情況下你怎么讓它改變做別的？如果做別的怎么做？誰來做？所以，政府在這個環(huán)節(jié)上面是不是應(yīng)該有一些引導(dǎo)？是不是可以給一些配套的政策？是不是可以組織一些活動？讓這些業(yè)主們有統(tǒng)一的理念，就是你們的利益是捆在一起的，你們?yōu)榱俗约旱睦嬉灿绊懶纬山y(tǒng)一的意見。

面對商業(yè)房產(chǎn)在銷售和產(chǎn)權(quán)方面的難題，劉欣律師從法律角度分析總結(jié)提出三個層面的解決思路，一是如果現(xiàn)在有開發(fā)商一定要從長計議，制定長久的計劃。二是在這個過程中政府要發(fā)揮作用，雖然商業(yè)物業(yè)不涉及民生問題，不是保障房、經(jīng)營適用房，但是就現(xiàn)在一些事件的現(xiàn)象看這畢竟也是一個社會問題。三是從立法角度確實(shí)應(yīng)該考慮，讓業(yè)主有形成統(tǒng)一的意志的機(jī)會和場所，當(dāng)然在形成統(tǒng)一意志的前提下，也要保護(hù)投資者的利益，這一定是相輔相成的。運(yùn)用法律政策的手段加以解決，可能是更加具有現(xiàn)實(shí)意義的話題。

后記

任何產(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型或升級，都不可能一蹴而就。筆者在中關(guān)村走訪時，ｅ世界相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，轉(zhuǎn)型升級之路并非一片坦途，但是我們還是會堅持一步步走下去，這需要好的思路與指導(dǎo)。從ｅ世界大樓走出來，筆者正好路過中關(guān)村國家科技金融創(chuàng)新中心標(biāo)牌，回頭望去透過城市霓虹，ｅ世界整個樓體凸顯的異常閃耀，多業(yè)主的商業(yè)地產(chǎn)出路或許就在前方。