據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，昨天(4日)一天之內(nèi)，北京房地產(chǎn)市場就爆出了兩條引人關(guān)注的土地交易新聞。前一個(gè)新聞，是說農(nóng)展館附近地塊，以樓面價(jià)格超過令人咋舌的7萬元，奪取了地王的桂冠。聽到這個(gè)消息，很多人恐怕都會有點(diǎn)沮喪。這調(diào)控閥門一點(diǎn)都沒松動，為什么這地價(jià)就是死活不降呢？先別著急上火，下一條新聞可能就會讓您露出點(diǎn)笑容了。這條新聞是說，豆各莊地塊昨天也成交了，樓面價(jià)格不過1萬6千多。

這兩塊地，一個(gè)在農(nóng)展館，一個(gè)在豆各莊，直線距離不過19公里，同在朝陽區(qū)，差距怎么就這么大呢？原來，后一個(gè)地塊，是個(gè)限房價(jià)地塊，建成后商品房平米單價(jià)不能超過2萬2。這“限房價(jià)”地塊到底是怎么回事，這種方式能否給能否給北京房價(jià)“退燒”。

概括北京今年的樓市調(diào)控政策，最合適的形容莫過于“限字當(dāng)頭”。如果說以前的限購限貸更多的是打擊投機(jī)需求，那“限房價(jià)”地塊的出現(xiàn)就是逼著開發(fā)商把自己的利潤壓低再壓低。

根據(jù)北京市土地整理儲備中心發(fā)布的公告，此次出讓的“限房價(jià)”豆各莊地塊位于朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，東五環(huán)與六環(huán)之間,建筑控制規(guī)模29.46萬平方米。除“公共租賃住房”外，剩余商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)。目前，該區(qū)域房價(jià)遠(yuǎn)高于與這個(gè)水平。五方橋附近某地產(chǎn)中介小鮑介紹。

中介小鮑：在東五環(huán)，兩居室，最低的大概2萬6，戶型不好的2萬6，好一點(diǎn)的大概就是2萬8。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，政府推出這種地塊的考慮之一，是解決城市中等收入人群住房問題。

張大偉：原來北京是保障房部分是政府做，商品房部分是市場來做，大部分人還要到商品房市場上買房，而現(xiàn)在是三元制發(fā)展，解決夾心層中等收入買房的人，夾心層的人就比保障房的要求要高一些，以前就承擔(dān)著高房價(jià)，但是現(xiàn)在他們就可以選擇這個(gè)限價(jià)房。這樣商品房上漲太快就會對他影響不會太大。

開發(fā)商逐利，但這種模式恰好限制了利潤，所以此前市場擔(dān)憂這種地塊會受到開發(fā)商的冷落。不過豆各莊鄉(xiāng)地塊除了剛開始掛牌時(shí)少人問津外，后期還是收到了8份報(bào)價(jià)。張大偉分析，出現(xiàn)這種情況并不意外。

張大偉：開發(fā)商還是愿意拿這種地的。這個(gè)地塊雖然說限制了開發(fā)商的利潤，但是一定程度上也是能夠避免收到樓市調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)的影響，因?yàn)楝F(xiàn)在北京市場來說，拿一塊單獨(dú)的商品房地塊來說，收到的競爭肯定很激烈，市場風(fēng)險(xiǎn)也會存在。特別是這塊地，位置也是不錯(cuò)，所以還是受到了開發(fā)商一些關(guān)注。

即便如此，這塊地最后的成交價(jià)格還是讓不少人吃了一驚，根據(jù)北京市土地整理儲備中心發(fā)布的公告，豆各莊鄉(xiāng)地塊現(xiàn)場競價(jià)最后花落恒大，成交價(jià)格是40億4000萬，高出土地起拍價(jià)24億5千萬6成以上。這個(gè)價(jià)格成交意味著利潤微乎其微。

張大偉：他的土地部分(樓面單價(jià))大概在1.6萬左右，再加上建安成本每平米大概2000到3000，其他的稅費(fèi)，管理也要1到2千，這樣算他的成本接近或者超過2萬了。

不過恒大早就用足球證明了，他們不差錢，業(yè)內(nèi)也很難以此來判定開發(fā)商對于“限房價(jià)”地塊的真正態(tài)度。不過可以確定的是，恒大必須要加快腳步，縮短建筑工期，才能保證自己的利潤保留的多一點(diǎn)。

張大偉：上市時(shí)間越快，他的利潤會多，因?yàn)闀p少占用他資金的時(shí)間，提高了運(yùn)轉(zhuǎn)率，整體說，這種地一定會很快上市。事實(shí)上，這已經(jīng)不是北京第一次推出“限房價(jià)”地塊。早在2010年，北京就開始進(jìn)行試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)推出的“長陽國際城”限價(jià)1.25萬元出售。在項(xiàng)目推出之初，確實(shí)拉低了區(qū)域房價(jià)。但業(yè)內(nèi)對于這種模式能否真正“控房價(jià)”還是有一些不同的聲音。

第一個(gè)質(zhì)疑是，“限房價(jià)、競地價(jià)”這樣的措施能長效執(zhí)行、控制房價(jià)么？對于“限房價(jià)”地塊可以壓制區(qū)域房價(jià)，業(yè)內(nèi)普遍給予認(rèn)同。不過中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心副主任況偉大認(rèn)為，這種作用對于房價(jià)大局影響不大，一旦房屋入市價(jià)格就會慢慢拉平。

況偉大：在目前的這種制度，和情況下，這個(gè)政策也就是個(gè)權(quán)宜之計(jì)，也就是那么幾處，長效的執(zhí)行是很難的。

不過北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉卻認(rèn)為，還是應(yīng)該認(rèn)可這種模式的可行性，未來這種方式有可能會成為土地出讓方式的常態(tài)，勢必會產(chǎn)生積極影響。

張大偉：不可否認(rèn)的是，當(dāng)時(shí)推出這些項(xiàng)目就對市場影響很大，因?yàn)樗幌伦油瞥鰩浊祝瑢τ谑袌龅念A(yù)期是很大降溫的，對于商品房的定價(jià)也是有影響的。后續(xù)的作用還是要看推地的節(jié)奏和供應(yīng)量。

另外，按照此前的規(guī)律，限價(jià)房從拿地到上市一般在一年左右，相比于其他住宅開發(fā)時(shí)間要短，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅擔(dān)憂，開發(fā)商基于利潤考慮，必然會想辦法減少成本投入，那么，限價(jià)房“快開發(fā)周期”是不是會影響房屋質(zhì)量呢？對于這樣的質(zhì)疑，張大偉認(rèn)為，在北京不必過于擔(dān)心。

張大偉：現(xiàn)在北京預(yù)售資金監(jiān)管啊什么的都是驗(yàn)收合格后才會撥付給開發(fā)商，而且建安成本在北京房子里占比很低，所以在一二線城市很少有偷工減料的。

從限制購買，到限制拿地，再到限制入市價(jià)格，“限賣價(jià)、競地價(jià)”被認(rèn)為是北京住房調(diào)控“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的重要補(bǔ)充。但況偉大認(rèn)為，這種方式不適合一刀切的推廣。

況偉大：在一些中低收入者住房問題突出的城市適合推廣，但是對一些城市中低收入者通過買商品房就可以解決，就不必推廣。”

而張大偉則認(rèn)為，未來這種模式勢必會由“試點(diǎn)”變?yōu)椤俺B(tài)”。

張大偉：我覺得這個(gè)會從北京向全國推廣，其實(shí)從國土部的一些談話之后也談到了，這個(gè)在試點(diǎn)北京總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后是會推廣的。

根據(jù)媒體報(bào)道，“限房價(jià)，競地價(jià)”是目前北京正在推出的一項(xiàng)重要舉措。豆各莊地塊是一個(gè)開始，而不是一個(gè)孤家寡人。第二塊限房價(jià)地塊——海淀區(qū)環(huán)保科技園地鐵地塊將于9月11日開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

可能大家都覺得，這下低房價(jià)有望。但還是不得不給大家潑潑冷水，限房價(jià)地塊來了，高價(jià)地王也并不遙遠(yuǎn)。就在明天，起始總價(jià)高達(dá)175.26億元的上海徐家匯中心地塊開標(biāo)。如無例外，該地塊的成交也極有可能成為今年的全國總價(jià)地王。所以說，房價(jià)能不能停止瘋狂，限房價(jià)地塊能不能成為樓市良方，還得咱們邊走邊瞧。 (記者杜希萌）