圖表：2011年我國房產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有降 新華社發(fā)
依據(jù)資金鏈原理測(cè)算
劉元春分析說，2008年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2007年的繁榮后，出現(xiàn)短暫“陣痛”，許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業(yè)”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價(jià)退地自保。1~5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑，至4、5月份，一線城市房價(jià)下挫至谷底。
對(duì)于房價(jià)下行20%的具體數(shù)據(jù)如何得出？劉元春解釋說：“我們對(duì)房價(jià)的測(cè)算原理很簡(jiǎn)單，在大的市場(chǎng)調(diào)整中，企業(yè)并不簡(jiǎn)單根據(jù)利潤銷售變化，而根據(jù)資金鏈進(jìn)行被迫調(diào)整，根據(jù)我們的研究，這是所有大的市場(chǎng)調(diào)整中的一個(gè)共同點(diǎn)，也就是說，供求總體決定房價(jià)，但在特殊情況下并不影響價(jià)格調(diào)整。”
他進(jìn)一步解釋，可通過三方面來分析未來房價(jià)走勢(shì)，包括通過房地產(chǎn)行業(yè)資金來源狀況，來分析未來資金來源變異的過程；通過資金應(yīng)付款的構(gòu)成因素，來預(yù)測(cè)未來幾個(gè)月資金應(yīng)付量的變化軌跡，從而判斷出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金惡化的程度；根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)降價(jià)行為對(duì)資金的影響度，測(cè)算出要降價(jià)多少，才能使銷售額資金彌補(bǔ)其現(xiàn)金流缺口。
“也就是說，我們會(huì)通過貸款、銷售，自有資金存量等來預(yù)測(cè)地產(chǎn)商資金來源走勢(shì)這一數(shù)據(jù)，再測(cè)算資金運(yùn)用支出的未來軌跡，包括還款周期，開發(fā)投資的資金規(guī)模等，找到其資金惡化點(diǎn)。”他說，“當(dāng)房地產(chǎn)商的資金狀況惡化到一定程度，房地產(chǎn)企業(yè)希望對(duì)抗調(diào)控政策的影響，就只能做出經(jīng)營策略調(diào)整，開源節(jié)流，而房地產(chǎn)企業(yè)能節(jié)流的最大開支包括兩項(xiàng)：減少投資或不還款，但后者顯然并不可能，因?yàn)槟壳罢诩哟髮?duì)開發(fā)投資的監(jiān)控，而企業(yè)最后只能夠選擇降價(jià)來彌補(bǔ)資金鏈缺口。”
