圖表：中國(guó)7個(gè)大中城市房?jī)r(jià)泡沫成分超過(guò)50% 新華社發(fā)
曾成功預(yù)測(cè)2008年房?jī)r(jià)下降
根據(jù)他們的測(cè)算，自今年年底起，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過(guò)30%，與此同時(shí)，資金來(lái)源卻由于銷售下滑、貸款條件提高等因素出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計(jì)到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都出現(xiàn)了下降。
而與此相對(duì)應(yīng)的是，政府正在加大對(duì)開(kāi)發(fā)投資的監(jiān)控，因此，能夠看到近期房地產(chǎn)的開(kāi)工勢(shì)頭很猛，“這樣的狀況延續(xù)下去，未來(lái)房地產(chǎn)的資金短缺會(huì)更嚴(yán)重，去年3、4季度和今年1季度是房地產(chǎn)借款高峰，按正常借款結(jié)構(gòu)，今年12月和明年1月是還款高峰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的資金鏈接續(xù)的考驗(yàn)，因此，我們判斷房?jī)r(jià)在那之后下跌是有依據(jù)的。”
劉元春還表示，除此以外，他們還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求做了推算，如果政策持續(xù)加碼，繼續(xù)嚴(yán)控，需求大量上揚(yáng)概率較小，持幣觀望概率更大。他說(shuō)，據(jù)其推算，明年3月后，新房竣工率會(huì)大幅度升高，因?yàn)樽匀ツ?季度開(kāi)始，新開(kāi)工項(xiàng)目大量增加，開(kāi)發(fā)投資從今年4月份開(kāi)始急劇上揚(yáng)，按項(xiàng)目建設(shè)周期來(lái)看，明年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增幅會(huì)很大，這也將支撐房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)整。
“總而言之，企業(yè)為保證資金鏈的順暢，就必須節(jié)流開(kāi)源，而當(dāng)節(jié)流有限時(shí)，就必須開(kāi)源，開(kāi)源就是降價(jià)，這是硬杠桿，而根據(jù)我們的測(cè)算，至明年1、2季度，房地產(chǎn)企業(yè)必須降價(jià)20%促銷來(lái)加快資金回籠，以彌補(bǔ)資金空缺”。劉元春說(shuō)，這一模型成功預(yù)測(cè)了2008年前半年的房地產(chǎn)情況。
至于民眾為何對(duì)報(bào)告結(jié)論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房?jī)r(jià)時(shí)都緊盯繁華地段房源，“實(shí)際上大部分一線城市近年來(lái)的新開(kāi)樓盤都在往偏遠(yuǎn)地區(qū)集中，這些地區(qū)房?jī)r(jià)變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房?jī)r(jià)直跌7000元。”他說(shuō)，如果所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能跌，這才是最危險(xiǎn)的信號(hào)。
