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近日來，多家媒體也都在談論，一線城市房地產市場開始回暖。比如北京、上海、廣州、深圳這四地的樓市就出現了自調控以來首次集體成交量大幅上漲，媒體調查北京、上海商品住宅成交均價重回到了兩萬元以上，這引發市場對下一波房價走勢的猜測，房價真的在漲么？回暖是否會引發房價報復性的反彈呢？如果房價將繼續上漲，那么是否會迎來新一輪的調控政策？CCTV2《今日觀察》9月7日播出節目《房價在反彈？》，以下為節目實錄：

央視財經頻道主持人王小丫和特邀評論員北京大學經濟學院院長助理張輝、劉戈共同評論。

熱點城市成交量回暖，房價有漲有跌，當下樓市再現哪些微妙變化？

劉戈：用以證明房價反彈的一些數據是不全面的

(《今日觀察》評論員)

現在的一些數據是不全面的，因為這和我最近一段時間觀察和研究是不相符的。最明顯一個例子就是北京市的房價，8月份比7月份有一個環比的上升，8月份北京進入市場銷售的新盤只有18個，而且一次開盤的新盤只有8個，這8個分布地點有的在城里，有的在郊區，如果以這8個新盤和7月份新開盤的樓盤相比，由于它的地理位置不同，樓的質量不同，最后就會產生很大的變化，所以這種變化未必就一定能說明房價漲了。

另外，舉個例子，比如在北京CBD往東到通州之間的一個新樓盤，在09年的春節前后的樓價是兩萬三到兩萬五之間，現在最新一期開盤均價是一萬七，但地理位置要比原來的差一些。現在，北京二手房成交量上升了百分之十幾，但是這些成交量朝陽區占到了一半，相對而言，朝陽區的炒房投資者比較多一些，那么是不是有一些投資者在這個時候開始要離場了，這樣就產生了一些變化。據一些中介機構的老板們表示，二手房交易量有一定的上升，但是價格基本上沒有變化。

張輝：整個房地產市場已經進入了一個很微妙的調整周期

(北京大學經濟學院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

現在整個房地產市場進入了一個很微妙的調整周期，從兩個觀點來講：第一，整個市場經過幾個月的嚴厲調控，買賣雙方經過幾個月的拉鋸博弈，現在雙方都覺得是要一個變換周期的狀況了，一個階段一個結點，所以現在某些開發商或者少數開發商先出牌了，他先試探性的一些漲價，看有沒有跟盤的，如果有跟盤，它就持續漲價上去，這樣就出現少數地區開始領漲，我認為是少數地點、少數開發商在漲，大多數還處于僵持狀態。如果對這些少數的上漲的異動樓盤不加強監控和管理，那么它們可能會起到標桿、示范、引領作用，使整個市場在這個微妙的結點上發生大的變化，這是我第一個觀點。第二個觀點，主要的一線城市，比如北京、上海、廣州的建設城區面積更大了，是以前的好幾倍，這種大尺度的區域差異跟以往是一個本質的區別，這也是快速城市化的一個結果。

劉戈：這次樓市的報復性反彈不會到來

(《今日觀察》評論員)

有一種判斷是在“金九銀十”銷售旺季到來的時候，樓價會就著這個旺季有一個報復性的反彈，但我判斷這種報復性的反彈應該不會來了。因為確實很多人在擔心，是不是會像09年一樣，先是輿論的打壓，然后政策的緊縮政策出臺，導致房價的略微下降，進入一個多空雙方對峙期，最后房價噌的一下再竄上去。那么這樣一個輪回會不會重新上演？很多人心里都有這個擔心，但是歷史條件已經發生了一個重大變化。當時因為金融危機來了之后，帶來了刺激經濟的政策，有了大量的貨幣的投入。

另外，最重要原因就是政策的嫻熟運用和當年是不可同日而語了，而且這種決心，這種清晰和堅定的程度和當年也不可同日而語，所以很多開發商已經看到這樣一種變化，那么有很多樓盤在“金九銀十”這個時候會放量，會放大，但是價格可能不太會升高。因為從7月份到8月份的一些銷售看到，比如萬科城半島在7月28號和8月底的兩次銷售都在一兩天就銷售完了，而且場面非常火爆，但萬科的價格定的很低，它率先已經降價了，最后賣的價格要比周邊的同樣品質的房子要低百分之二三十，所以引來了大家集中的購買，造成這樣一種熱鬧的場面。

張輝：老百姓買不買房取決于一個結構性的問題

(北京大學經濟學院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

從整個市場來看，老百姓買不買房取決于口袋中的錢有多少，而這個多少取決于一個結構性的問題，當居民的儲蓄余額在總儲蓄余額當中占的比例達到50%左右的時候，就進入了新的一輪買方釋放購買力的周期，就是老百姓開始要購買大量房地產了，來保值增值或者用其他的手段，而一旦結構性的總儲蓄余額占比從50%左右下降到43%左右的時候，他就會又開始收回他的購買力。

目前這個微妙結點就在于經過09年11月份的時候，到了一個低谷，居民的儲蓄余額占總儲蓄余額低到最低點，經過9個多月的復蘇，按照以往的經驗，中國居民儲蓄余額當中經過6到7個月的復蘇，從低點上升到最高點，所以微妙在這兒。現在說明在居民儲蓄余額在總儲蓄余額占比已經到了一個要釋放購買力的階段，所以我十分擔心金九銀十的季節性復蘇會不會變成一種全面的復蘇和全面的上漲，這個情況就很微妙。

見好就漲，是否會帶來市場風險？房價理性回歸路還有多遠？

張輝：中央政府和地方政策應更平滑一些 避免政策的劇烈波動會帶來市場的劇烈波動

(北京大學經濟學院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

對于下一步地調控走向，從總的政策上來看，我希望中央政府或者地方政策更平滑一些，避免政策劇烈波動帶來市場劇烈波動。因為經過07、08、09的調控以后，政府的經驗以及政策的執行的準度已經更富有準確性了，所以現在的整個政策要平滑一些。

回歸常態的可能性很大，因為經過這么多年的調控，政府已經具備了很多成熟的經驗了；另一方面，政府對整個市場調控的政策更多元化了，在供給上加大了，近期國土部加大對囤地的打擊力度，接著增加供給，從需求上政府加大按揭的首付比例，增加按揭貸款利率，這些就是需求杠桿化，到這個階段有大量購買力釋放出來。現在政府的調控很明確，杠桿化使購買力不會在過去劇烈調控下產生放大效應，現在已經是一個收縮效應。也就是說政府調控的手段和方法更加多元化，多元有助于平衡各方面的利益。

劉戈：回歸常態既是一種希望 也是一種可能

(《今日觀察》評論員)

我特別希望我們的市場、政策、老百姓的心態都能夠回歸常態。從06年開始一直到2010年的上半年，這四五年的時間，中國房地產市場經歷一個劇烈波動的階段，就像一個彈簧在來回振蕩，這個振蕩的話確實影響了經濟的節奏，也影響了人民生活的心態，所以現在我們特別希望它穩定下來。

現在“金九銀十”馬上就來了，我們當然希望有一個穩定的信號，而且我們希望的穩定信號有可能成為現實。現在從政策面的感受來說，它是非常清晰和堅定的。2010年8月份，李克強副總理兩次視察經濟適用房和廉租房的建設，國土部部長也表態要進一步清晰我們的政策，所以很多開發商在各種論壇和文章中也都表示，現在的形勢很清楚，不要存在任何的僥幸心理。有了這樣一系列的政策和大家這樣一種認識，我相信回歸常態既是一種希望，也是一種可能。

尹中立：調整住房市場的稅收政策將會陸續的出臺

(中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任 《今日觀察》特約評論員)

現在盡管一線城市的交易量有所恢復，但是比去年的平均水平還是低很多，現在只相當于三四月份的月交易量的50%左右，而且9月份開始有大量的新盤上市，供給大量的增加，價格走高的可能性不大。保持目前的房地產調控的力度在未來時間不會出現太大的變化，更多的是要落實國十條的有關實施細則，比如有差距的信貸政策、金融政策已經初步的得到了落實，但是有關引導房地產健康發展的，有利于調整居民消費的相關稅收政策到目前為止還沒有出臺。我相信在不久的將來，調整住房市場的一些稅收政策會陸續的出臺。

徐滇慶：2010年的房價指數肯定是要下降的

(北京大學國家發展研究院教授 《今日觀察》特約評論員)

高檔商品房和普通的廉租房、經濟適用房屬于兩個不同領域的概念。目前，隨著外部流入的資金的增加，以及國內游資的沖擊，京滬深廣的高檔商品房確實在向上走，但今年的房價指數還是要下降的，所以我們也不要去渲染和制造房價暴漲的趨勢，只要大量把廉租房推向市場，房價一定跌，能不能把土地出讓金使用很好地按照中央要求規范化，從政府財政支出再拿出1%投入廉租房建設，只要這樣努力，那么老百姓的住房問題是可以得到解決的。

劉戈：應堅持房地產調控政策的明晰性 再進一步地真正落實已經制定的政策

(《今日觀察》評論員)

其實很多家庭教育對孩子的最后失敗在什么地方？就在父母雙方的意見不一樣。所以關于房地產調控，多方的主管一定要堅持相同的這樣一個政策的明晰性，而且要再進一步地就把現在已經制定的政策真正能落實下去。

張輝：讓保障性住房覆蓋面更廣 政府要加強房地產市場監管力度

(北京大學經濟學院院長助理 《今日觀察》特邀評論員)

第一，保證政府對保障性住房，對政府調控的內容持續，相對其他一般商品房，高檔商品房的態勢，使保障性住房覆蓋面更廣、更寬；第二針對目前房地產市場出現異動情況，政府應加強監管力度。

來源：央視《今日觀察》 編輯：鄧京荊