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“房價漲勢得到控制，投資投機需求得到抑制，供應有所增加，調控取得一定成效。”易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭這樣評價２０１０年的樓市運行。

不過，“監測數據顯示，１２月以來各地樓市明顯活躍。上一周監測的３５個城市中，八成城市成交量上漲，一些城市成交量漲幅更是超過１００％，房價也頻頻沖高。”中國指數研究院人士２０日如是介紹。

截至目前，今年以來的樓市已經歷三輪調控，其出招之快、力度之猛，被一些房地產人士稱為“史上最嚴”的調控。重拳猛藥之下，樓市呈現出積極變化。但眼下各地的“翹尾”，當引起足夠警惕。明年新開工面積增加、保障房建設提速等將使調控面臨有利形勢，但通脹預期、熱錢涌入等因素也將明顯增加樓市的不確定性。

三輪調控“后浪推前浪”

今年以來，樓市已經歷三輪調控，可謂“后浪推前浪”。

１月份，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》下發，包括增加供應、加強監管、加快保障房建設、落實政府責任等方面的十一條措施，被業內稱為“國十一條”。二套房首付比例提至４０％，以“抑制投資投機性購房需求”。

“國務院再次明確要‘促進房地產市場平穩健康發展’，是防范過熱而不是打壓房地產產業。”中國房地產信息集團分析師薛建雄說。

不過，市場并未完全如人們希望的那樣步入平穩軌道。１月以后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化，但部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍。尤其是不斷冒頭的高價地塊，更是攪動著地市、樓市快速升溫。４月，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》“利劍出鞘”，這個“國十條”目標直指高房價，并首次提出“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”，對不符合相關條件的非本地居民則“暫停發放購買住房貸款”；此外，“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”。

隨后一段時期，樓市形成了“拉鋸戰”。房地產企業資金鏈有所收緊，土地供應顯著增加，剛性需求或觀望、或出手，炒房投資客或轉移、或蟄伏。及至９月底起，各地限購、限貸等細化措施以及各部委相關文件密集出臺，形成樓市調控第三輪“沖擊波”。截至１１月底，已有１５個城市陸續出臺了落實調控的實施細則，就限購、執行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個方面作出規定。

數據勾勒出調控的成效。以房價為例，梳理國家統計局數據可見，今年７０個大中城市房價同比增幅在４月達到１２．８％的峰值，隨后各月分別為１２．４０％、１１．４０％、１０．３０％、９．３０％、９．１０％、８．６０％，至１１月降至７．７０％，逐月回落態勢明顯。

樓市運行“積極因素”凸現

業內人士指出，今年的樓市調控特點可用“三個結合”來形容，即價格、法律手段和行政手段結合，短期“治標”和長期“治本”結合，“市場”和“保障”結合。房價的受控是調控成效的一個表征，更多的積極效應將逐步顯現。

供求是影響價格的關鍵因素。數據顯示，１－１１月，全國房地產開發投資４２６９７億元，同比增長３６．５％。同期房地產開發企業完成土地購置面積３．６１億平方米，同比增長３３．２％。一些人擔心的“調控之下房地產開發可能大幅萎縮”的局面沒有出現。“房屋新開工面積”指標表現同樣較為出色，１－１１月，房屋新開工面積１４．５１億平方米，增長４８．７％。事實上，今年前１０個月的新開工面積已經超去年全年。

“雖然今年可售住宅還是比較緊缺，但明年的供應量會明顯增加。一旦供應量能夠保證，樓市調控的形勢將會好很多。”楊紅旭說。

另一顆“定心丸”是保障性住房。多年滯后的保障房建設今年明顯提速，“供地”和“建房”兩大任務均有突破。供地方面，國土資源部今年的保障性住房計劃供應土地２．４５萬公頃，較上年實際出讓面積大幅增長１２３％。目前看來，上海等不少重點城市都有望超額完成全年任務。建設方面，住房和城鄉建設部的數據顯示，截至１０月底，全國城鎮保障性住房與棚戶區改造已經開工５２０萬套，占年度開工計劃５８０萬套的９０％，年底前將全部開工。一些熱點省市在１１月底已完成全年保障房開工任務，一些地方建設規模已超過了年初目標。加上明年１０００萬套的保障房建設目標，如果按時足量供應，樓市供應結構將發生顯著變化。

中國指數研究院副院長陳晟說，抑制投資投機性需求、加快保障房建設等調控措施將長期持續，困擾樓市的結構性問題有望逐步得到解決。上海市政協研究房地產的人士認為，今年樓市調控最重要的成果之一，就是改變、穩定了人們的預期，各方對樓市平穩健康運行的信心進一步增強，這將為調控持續進行創造良好環境。

上漲壓力揮之不去　樓市調控任重道遠

不過，臨近年底，各地樓市紛紛出現“翹尾”行情。據媒體報道，１２月１８日北京兩個樓盤開盤，其中一個項目銷售“先到先得”，竟有不少購房者通宵排隊；另一個項目，則是７０００組客戶“搶購”８００多套房源。北京市房地產交易管理網數據顯示，截至１２月１８日，今年以來北京二手房住宅成交１９．２５萬套，雖然成交量比２００９年同期下降２８．８％，但由于均價上漲等因素，交易總額卻明顯超過去年。除北京外，多個熱點城市的樓市１２月以來也出現了一定的“升溫”情形。房價上漲壓力揮之不去，樓市調控不斷面臨考驗。

住房和城鄉建設部負責人日前坦承房地產調控面臨六大難點：城鎮化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產持有環節稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經濟發展存在差距。

國家統計局的數據顯示，從今年８月開始，房地產開發企業資金來源中的外資數額便顯著增長，１１月更是首次單月突破百億元，環比增長３４．４８％。上海一家房屋中介機構負責人告訴記者，今年５月以來，九成境外人士購房選擇一次性付款，“他們并不完全看重房價的漲跌價差，選擇不貸款方式入場，可以更便利地賺取匯率差”。

楊紅旭認為，樓市火爆，通脹預期常是重要推手，在ＣＰＩ連續走高的情形下，“限購”“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭，其中尋求保值、增值的長期投資者、有改善需求者比較活躍。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說，樓市走勢決定于預期，預期決定于政策，如果明年調控保持現有力度，甚至房產稅能在部分城市試點的話，房價應該“穩中有調”；而如果調控出現松動，房價不排除出現報復性上漲的可能。

來源： 新華網 編輯：鄧京荊