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調控之下，部分城市房價過快上漲勢頭得到初步遏制，但是，2011年房價繼續上漲的壓力仍然存在。原本是短期舉措的房地產調控將常態化，市場將長期面臨偏緊的政策環境。房價走勢將主要取決于3個因素：流動性、實際利率水平和供求關系的調整。

去年樓市量價齊漲

在國家對房地產市場進行“史上最嚴厲的調控”的2010年，市場卻仍然量價齊漲，并創下歷史新高。從9月份開始，70個大中城市房價連續4個月環比上漲。

業內人士認為，盡管去年國家先后3次出臺嚴厲的樓市調控政策，使房地產市場的投資投機型需求得到一定抑制，但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛，加上社會流動性充裕，缺乏有效投資渠道，人民幣升值導致境外熱錢流入，調控政策沒有有效落實等原因，使調控下的中國樓市仍然火熱。此外，住房稅收制度不健全、持有環節成本過低，地方政府對土地財政過度依賴等制度性原因，也使得樓市問題積重難返，短期的、一刀切的調控很難收到非常好的效果。

但是，在增加供應、差別化信貸政策等一系列措施的作用下，樓市也在出現積極的變化。數據顯示，2010年全國房地產開發投資、房屋新開工面積均大幅增長。此前人們擔心的調控可能會導致投資下滑、未來供應減少等情況并未出現，新開工面積的大幅增加，為未來市場供應奠定了基礎。同時，一線城市房價過快上漲的勢頭被遏制，房地產調控在一定程度上取得了效果，效果還將繼續體現。

在調控作用下，房地產企業的資金來源上漲有所放緩。2010年企業本年資金來源約7.2萬億元，比上年增長25.4%。由于調控對開發商獲得貸款審核嚴格，國內貸款僅增長10.3%，而2009年則增長48.5%。但境外熱錢進入我國房地產業的規模仍然龐大，給市場帶來一定風險。

將儲備新的調控措施

“‘十二五’期間，房地產業仍然面臨重要的機遇，在解決就業和推動經濟發展方面將起到重要作用。”國家統計局總經濟師姚景源日前在華本機構主辦的“2011中國地產領袖年會”上表示，“越是重要的行業，越是需要健康發展，仍然需要堅持對行業的調控和行業自身的不斷完善。”

業內人士普遍認為，原本是短期舉措的房地產調控將常態化，市場將長期面臨偏緊的政策環境。

“2010年的調控，最重要的是兩項政策。一是通過嚴厲地執行差別化信貸政策，抑制投資投機型需求，這起到了明顯的效果。二是切實增加市場的有效供應。這兩項措施非常關鍵，應該堅持。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我國仍將延續社會流動性過剩的局面，供求關系失衡的狀況也依然存在，因此亟須落實并強化現有的調控政策。

住房和城鄉建設部部長姜偉新透露，2011年部分城市房價繼續上漲的壓力仍然存在，調控將堅定不移。在落實已有政策的同時，將進行前瞻性研究，儲備新的調控措施。

這意味著，一旦市場再次出現量價齊漲的過熱苗頭，新一輪的調控隨時有可能到來。此外，在長期制度建設方面，房產稅的試點也在緊鑼密鼓的籌備中，重慶已經確定將開征房產稅。一旦房產稅的靴子落地，將對市場心理產生重大影響。

“調控的思路也應該有所調整，應該大力發展并建立健全房屋租賃市場。”國務院參事陳全生在上述年會上表示，大力發展房屋租賃市場，不僅可以很好地解決“有房住”的基本居住問題，還可以實現各個收入階層家庭“混居”，促進階層之間的流動。他建議，政府可以通過租金補貼、減免稅收等手段，鼓勵人們將閑置的房屋用于出租，增加租賃市場供應，并不斷完善相關法律法規，規范租賃市場。

姜偉新日前也表示，2011年起，我國將大力發展公共租賃房，公共租賃房將成為今后主要的保障形式。

房價能否回到“合理水平”

普通百姓更關心的是，在持續的嚴厲調控下，房價能否繼續穩定，有沒有可能下降，“回到合理水平”。

在近日舉行的“2011民生地產高峰論壇”上，著名經濟學家成思危向記者表示，中央政府的調控對抑制房價過快上漲起到了一定作用，而且會越來越明顯。“現在地價占房價的比例大幅上升，政府稅費、開發商利潤也在上升，這3塊已經數倍于建房本身的成本。要真正降低房價，使房價逐漸回歸理性，還需要從減少政府稅費、限制開發商利潤和土地價格等方面入手。”

房地產調控對房價的影響是短期的，房價走勢主要還是取決于市場本身的變化。

2011年房價走勢將主要取決于三方面因素。一是流動性，2011年境外熱錢流入我國的壓力很可能增大，國內新增貨幣量也將維持在較高的水平，這些資金如果不能得到有效的疏導，很可能進入房地產市場，從而推動房價快速上漲。二是實際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以內的合理水平，對抑制房價會起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，實際利率仍然是負利率，以抗通脹和避險為目的的購房需求將不斷增加，房價上漲的壓力也就更大。三是供求關系的調整。從2010年的數據看，商品房銷售10.43億平方米，超過了竣工的7.6億平方米，供求矛盾仍然比較突出。如果市場供應不能繼續增加，房價上漲壓力仍然會比較大。

“調控對價格的短期作用不可忽視，關鍵是要嚴格落實。”秦虹說，2011年，抓政策的落實，將是調控的一個重要任務。

來源：人民網-人民日報  編輯：段若蘭