CFP圖片 制圖/尹建

人民幣匯價(jià)“跳水” 房地產(chǎn)再吹“冷風(fēng)”

日前，央行宣布擴(kuò)大外匯市場(chǎng)人民幣對(duì)美元匯率浮動(dòng)幅度，人民幣匯率波動(dòng)廣受關(guān)注。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾數(shù)次經(jīng)歷人民幣貶值沖擊，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升走勢(shì)，人民幣貶值的負(fù)面影響并未傷及樓市。但值得注意的是，人民幣持續(xù)貶值會(huì)導(dǎo)致海外融資成本提高、外資炒作熱情減退，這一邏輯沒有改變。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量仍較龐大，且隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高，人民幣貶值的影響正逐漸顯現(xiàn)。更為重要的是，在三四線城市樓市供過于求、房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入周期性低谷之時(shí)，人民幣貶值正在變成樓市的負(fù)擔(dān)。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果人民幣長(zhǎng)期貶值，將加速樓市泡沫的擠出，并導(dǎo)致部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌。

海外融資環(huán)境生變

對(duì)于春節(jié)前后在海外市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言，早已預(yù)料到了人民幣貶值的必然性。從去年年中開始，QE退出的大幕拉開，人民幣進(jìn)入貶值通道只是時(shí)間問題。從去年年底開始，綠地、萬科、恒大、萬達(dá)、招商等大型房企紛紛加快融資步伐，頗有“偏向虎山行”的架勢(shì)。

來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，今年房企海外融資總額達(dá)到150.32億美元，約合人民幣917億元。比去年同期的104.5億美元上漲了43%，相當(dāng)于去年全年海外融資額的27%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房企空前重視資金安全，意圖通過融資來增強(qiáng)在一二線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，年初國(guó)內(nèi)傳出各銀行收緊房地產(chǎn)信貸、局部市場(chǎng)降價(jià)現(xiàn)象，也對(duì)資金鏈的安全提出警示。由此使得房企越來越未雨綢繆，儲(chǔ)備“過冬”資金。

“即使人民幣有所貶值，海外融資的成本仍然低于國(guó)內(nèi)融資。”一家在港上市房企負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房企海外融資的平均成本在4%-8%的區(qū)間內(nèi)，資質(zhì)較好的房企海外發(fā)債成本通常在4%左右，與國(guó)內(nèi)其他渠道融資相比，成本要降低一半，甚至更多。

上述負(fù)責(zé)人稱，企業(yè)從去年年末啟動(dòng)海外融資，很大程度上是在追趕時(shí)間差。一方面，經(jīng)過2013年的旺盛銷售，2014年市場(chǎng)遇冷已成共識(shí)；另一方面，在美國(guó)QE逐步退出之后，人民幣尚未迅速進(jìn)入貶值通道。因此，2013年末是啟動(dòng)融資相對(duì)理想的時(shí)點(diǎn)。而進(jìn)入2014年以來，國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯，部分在港上市的房企遭遇較低認(rèn)購(gòu)，即說明融資環(huán)境已變。

但即便如此，人民幣貶值仍將增加房企的償債壓力，尤其是在近年來房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市增多，海外融資比例提高的情況下。根據(jù)克爾瑞發(fā)布的報(bào)告，具有代表性的30家香港內(nèi)房股借款結(jié)構(gòu)中，在2012年底，美元、港元借債比例達(dá)到34%。其中，中海達(dá)到86%；超過一半的房企這一比例超過三分之一。

該機(jī)構(gòu)的報(bào)告還顯示，從2013年至今，國(guó)內(nèi)上市房企共海外融資2500億人民幣，占對(duì)外公告總?cè)谫Y的60%。國(guó)內(nèi)房企的融資成本和還款將受到人民幣貶值的實(shí)質(zhì)性影響。根據(jù)計(jì)算，人民幣每貶值3%，房企的總借款(以人民幣計(jì)算)將上升1%。

有分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況整體良好，人民幣的小幅貶值難以形成實(shí)質(zhì)性影響。但如果人民幣長(zhǎng)期貶值，將會(huì)持續(xù)增加企業(yè)的資金成本，并可能給部分項(xiàng)目的定價(jià)帶來壓力。